“沪九条”一周调查 波动难免 成交下滑有限

去年以来，深圳和上海的楼市走出一波大涨行情。3月25日，传闻已久的楼市调控靴子先后在上海、深圳落地，为疯狂的市场降温。调控的重拳，隔离了一部分没有资格的购房者，他们是继续等待，还是转战它地？

调控最直接的指向有二：一是购房者，二是卖房者。对于开发企业，特别是去年抢着进入一线城市的房企来说，这种由政策调整所引发的市场变动，又会在多大程度上影响这些房企的业绩？

3月25日，上海楼市新政出台之后，除了当天交易量有异常之外，接下来几天，网上房地产当天公布的成交数据均超过1000套以上。3月29日当天网签为1158套，3月30日也高达1437套，而这还是在上海颁布史上最严限购令，并且大幅提高二套房首付比例后的交易数字。

有业内人士认为，上海最近几天的网签量这样高，是因为网签具有滞后性，开发商往往收到了首付款，而不是定金，才和购房者签订合同，并在网上房地产进行备案。由于上海规定限购及限贷政策以是否在3月25日前网签界定按新政策还是旧政策执行，所以这几天的日成交量可以看出，上海在严格实施限购和限贷政策后实际将带来的影响。

据克而瑞按实际备案登记统计的数据来看，上海新政后几天的新房交易有明显下滑，但业内人士表示这只是暂时性的，不会持续很长时间。

上海远郊仍有去化压力

那些供应最集中板块的数据，往往最能说明限购、限贷升级会给上海楼市造成的影响。克而瑞的数据显示，奉贤和松江是未来24个月时间里，上海供应最集中的地区。前者去年土地出让面积在120万平方米左右，后者的供应也在140万平方米左右。除了3月份以来日平均成交量在5000平方米以上之外，奉贤近半年的日成交面积在2500~2800平方米。

如果调控后，这一日成交量成为常态，那么区域的去库存压力就会增加。中原地产提供的数据显示，仅以去年以来奉贤出让的住宅用地面积120万平方米以及在售的54万平方米的可售房，按照上述日成交，大约需要11.5个月才能去化全部库存。

《每日经济新闻(博客,微博)》记者进一步了解到，奉贤的购买人群中有近两成非户籍人员，短期内受政策影响，交易量将会有5%~6%的交易量下滑。

相比之下，松江的非户籍人群构成比例更高，有近四成非户籍人员购买，如果按照30%被限购来算，则该区域短时间将会有12%左右的交易量下滑。记者从中原获得的数据显示，3月前的半年时间里，松江的日成交面积在5000平方米左右。按照目前松江新房库存106.7万平方米，以及松江新城（板块楼盘、地图选房）、佘山（板块楼盘、地图选房）、九亭（板块楼盘、地图选房）、泗泾（板块楼盘、地图选房）四大板块出让的超过141万平方米建筑面积的土地计算，从广义角度来说，该区域总库存将在240万平方米，去库存的周期在16个月左右。

这些数据都反映出调控后上海远郊的去化压力，这些板块的新房未来在定价上有下调的压力。

开发商会不会降价？

除了松江、奉贤等区域外，其他区域在限购令实施后，也会面临成交量逐步下滑，短期内库存上升的压力，但随着开发商改变推盘节奏，这些区域的供求关系又会达到新的平衡点。

以目前集中供应的青浦为例，在售新房的总面积在106万平方米，加上去年住宅出让的土地，理论上的库存可以达到180万平方米。在扣除了3月份成交特殊放量的3月4日、3月24日、3月25日三天后，日均成交在4700平方米，则去化周期在12个月。

短期内量能会有局部下滑，郊区的下滑会更明显一点。3月初，政策面、基本面延续了市场高热度态势，进入3月之后，市场普遍认为后续会有调控政策出台，因此纷纷赶在新政出台前集中入市，这就造成了量能集中释放。未来部分楼盘成交量会有两到三成的降幅。

中原地产研究总监卫欢向记者表示，从目前情况来看，市场信心产生的博弈大于实际限购产生的影响，此外，资金供给、贷款难度比较大，银行如果贷款折扣上调，又会打压一部分购房者的入市信心。在市场波动之后，有刚性需求的人还是会选择入市，毕竟上海对于政策的消化能力很强。

虽然部分地区去库存压力不小，但开发商却缺乏降价动力。国家统计局的数据显示，今年1~2月份，房地产开发企业到位资金21392亿元，同比下降1.0%，但仍处于高位，而上海今年1~2月房地产开发完成投资499.81亿元，增长10.3%。这些都表明，至少在短期内开发商还不差钱。

当然，不会大幅降价的预判，只能从短期来看。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，这次上海新政影响的最大人群是改善型需求和外来人口需求，而调控政策实际影响的人群在15%左右。

新政虽然把需求延后，但需求本身并没有消失。因此，调控影响的时间不会太长，交易量下滑也不会非常明显，而且时间不会超过一个季度。此外，新开工量还在持续下降，一手房库存不会增加，短期内待售面积会增加。随着在建施工面积逐步转化为待售面积，总的库存并不会减少。

对于开发商来说，前期已经积累了资金，从这个角度来说，开发商并不缺钱，而房价台阶式地上升，开发商并不急于出货。因此从资金角度来说，开发商不会受到任何压力。短期的调控抑制了上海房价快速上涨的预期，但最根本格局不会改变。