买家付定金后遇跳价 卖家以协议无效拒赔偿

    市民薛女士看中了一套房子，买卖双方签署了定金合同，20万元的购房定金也已转入房东账户。没想到，房东发现房子被贱卖了100万元，告知薛女士“不卖了”。随后薛女士提出房东因违约需返还双倍定金时，却被对方以“合同缺少第三方盖章故未生效”为由拒绝赔偿。

    那么，签完合同后卖方变挂，协议没有中介盖章究竟有没有效？

    买卖双方签定金协议书

    今年年初，薛女士在一家房产中介处看中了一套房子，挂牌售价为450万元。2月20日中午，薛女士在中介工作人员张女士的陪同下与房东费先生见面。当天下午，在协商无异议后，双方敲定了买卖关系。

    关于定金合同的签署，张女士带来了一份留白待填的《售房定金协议书》，但当时张女士称自己手部骨折，无法正常书写，所以由她做指导，费先生填完了该协议。

    《售房定金协议书》对许多重要款项做了详细说明：卖方以450万元总价的价格将房屋转卖；买方需在2月21日前支付20万元定金；若卖方在收到定金后违约则需双倍返还金额40万元等。但在买卖双方都已签字的协议书上，抬头位置、落款位置等与中介、第三方有关的内容都仍然是空白。

    房东临时跳价100万元

    2月21日中午，费先生收到了薛女士打来的20万元购房定金。就在此时，费先生夫妇发现同地段的房价已经远超他们挂牌出售的价格。

    于是，费先生立即电话联系了薛女士，表示房子不能以原价卖出，薛女士要么再多付100万元，要么就拿回已付的20万元定金。面对费先生突然跳价100万元，薛女士无法接受。

    22日，费先生找到薛女士，再次明确表示如不能加价，自己将拒绝出售该房屋。薛女士提出，费先生此行为已属违约，要求费先生按协议规定，双倍返还定金40万元，而此要求被费先生当场拒绝。

    协议书是否生效成焦点

    在薛女士与费先生签订的合同中第三条明确规定：“甲方（费方）收到定金后，必须遵守协议规定，中途不得借故终止售房，否则双倍返还（定金）金额（人民币）四十万元”。薛女士认为，在签协议时，合同上的所有条款都是双方的真实意愿，对方拒绝卖房，当然需要承担赔偿。

    对此，费先生有着不同的意见。他认为，当初签订的定金协议书并不完整，应当视为不成立，理由是协议上的第三方中介公司尚没签字盖章。

    据费先生介绍，签订协议时，中介工作人员张女士说，双方签字后，她要拿到公司签字盖章，这份协议书才正式生效。而且协议书里第九条明确：本协议一式三份，协议各代表签字或盖章后生效。当他提出房子不再出售时，《售房定金协议书》还没有经中介盖章，故双方交易还没有生效，所以他并不算违约，相应的也就没有赔付违约金的责任。

    由于双方多次协商未果，最后薛女士将费先生告上法庭。目前，该案已被法院受理。

    [律师观点]

    协议方仅为买卖双方，协议书已生效

    根据《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”除非合同双方对合同生效另行约定附加条件。

    在此事件中，卖方之所以认为《售房定金协议书》尚未生效的理由有二，“一是协议书中第九条明确约定，本协议一式三份，协议各代表签字或盖章后生效；二是中介工作人员曾提出协议需要带回公司签字盖章后才生效。”

    上海海华永泰律师事务所高级合伙人贺强律师指出，协议书中抬头位置、落款位置等与中介、第三方有关的内容都是空白，即这份协议书能够体现出的协议方仅为买卖双方，不存在中介第三方。在买卖双方均已签字的情况下，协议书第九条约定生效条件成立，本协议书已生效。