一张支票背书激活“沉睡”土地 | “上海改革开放标志性首创案例主题征集”专题报道

这是1995年4月拍摄的浦东陆家嘴金融贸易区。新华社发

“资金空转、土地实转”新模式助推浦东开发开放打开局面

一张支票背书激活“沉睡”土地

上世纪九十年代，为了实质性启动浦东开发开放，大规模、快速地推进基础设施建设，解决土地、资金以及建设等一系列问题成了当务之急。一没有足够的资金支持，二没有成熟的经验可以借鉴，浦东开发开放初期的建设者们用自己的勇气和智慧把一个个不可能变成了可能。其中，“资金空转、土地实转”创造性地使政府土地部门、金融机构、开发公司坐在一条板凳上，用支票背书的方式一举激活“沉睡”的土地，破解了资金难题，确保浦东基础设施建设大规模高强度推进。

1990年4月18日，党中央、国务院正式宣布开发开放浦东，决定在浦东设立四个功能板块，分别是陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、外高桥保税区和张江高科技园区。市委市政府根据实际情况，决策先行启动陆家嘴、金桥、外高桥三个板块，要求尽快组建三个开发公司，开展“七通一平”土地开发工作，即基本建设中的道路通、自来水通、电通、排水通、排洪通、电信通、煤气管通及平整土地等。

在财政“心有余力不足”、浦东开发任务又非常紧迫的情况下，浦东开发办的几位同志想出了用土地折价入股的方案。不过，土地折价入股得先解决一个问题——这些土地的价值如何以货币形式表现出来？

当时上海的土地已经由过去的划拨转为批租。以外高桥为例，市里出让给开发公司4平方公里土地，当时按每平方米60元计算，需2.4亿元。因此，折价入股就必须用钱购买形成价格后才能注册。浦东新区政府反复研究、比较，最终决定采取“资金空转、土地实转”的创新开发方式。

首先，由政府土地部门与开发公司签订土地出让合同；其次，由政府、银行、公司在支票上同时背书；再则，进行验资后工商注册登记。当时浦东新区政府组建成立陆家嘴、金桥、外高桥、张江四大开发公司作为土地开发组织主体，由他们根据区域功能性质编制规划，划分地块，将“生地”转化为“熟地”进入土地二级市场，并运用转让的收入进行再投入、再转让，直到区域建成。如此，各个环节都能走通。在非常困难的条件下，依靠各方面的大力支持，政府土地部门、金融机构、开发公司，大家坐在了一条板凳上，在一张支票上当众背书，成功实现了“资金空转、土地实转”。

“资金空转、土地实转”与土地划拨的最大区别在于，划拨的土地不能有偿转让、出租和抵押，而空转到手的土地，却能够一举激活——经过国有公司开发后，进入土地二级市场，通过以地合资、以地集股、以地抵押和以地招商等方式，使土地资本与国内外金融资本、社会资本相结合，大规模地筹集资金。

可以说，以开发公司取代政府而作为开发主体，使土地的有偿使用得以实现；而对土地价值的提前预支，避免了资金的直接投入，降低了土地开发成本。政府将有限的财政资金投入到基础设施建设中，还提升了土地价值，加速土地开发一级市场循环，进而加快了城市化发展速度。

作者：本报记者 唐玮婕

*独家稿件，转载请注明出处。