一直以来学区房都是购房者们绕不开的一个话题。特别是今年作为公民同招实行的第一年，可以说自二季度以来的楼市回暖有很大一部分就源于学区房的贡献。
学区房置业已经成为了楼市中愈发重要的一块细分领域。
然而就目前来看，市面上涉及学区房的内容绝大多数都是围绕某个学区房小区、或是某所优质中小学展开，最多也就是谈及某些优质教育资源比较集中的板块。对于刚开始接触学区房概念的购房者来说既不直观也不系统，甚至有些内容还有失偏颇。
因此我们决定自己来绘制上海的学区房地图，用最直观的方式给到购房者们有用的参考。
今天我们先来看一看上海的教育大区——徐汇
我们花了大量时间在不同的媒体平台和论坛上收集了关于徐汇区中小学的相关信息，整理出了公认比较优质的一、二梯队中小学，并进行了交叉验证，最终得出了以下优质中小学名单。
需要说明的是优质小学部分的复旦大学附属徐汇实验学校、上海市徐汇区高安路第一小学（华展校区），以及优质初中部分的徐汇中学（南校）虽然都是一流学校或教育集团开办的新学校，大家对于教育质量的预期也都非常高，但毕竟还没有经过实际的考学验证，因而单独列为一档，并在后文的分析中作为二梯队来进行统计。
并且我们用小学对口的居委的名单结合徐汇区的居委会划分，把徐汇区小学、初中的学区范围绘制成地图，以不同的颜色来代表对口学校的梯队水准。具体而言就是：
深红色代表一梯队小学、初中；
浅红色代表二梯队小学、初中（包含高预期新校）；
蓝色代表三梯队及以下小学、初中，即非学区房范围
可以看到徐汇作为教育大区确实名不虚传，优质的小学、初中数量非常多，几乎覆盖了土地面积的一半。
细分来看，徐汇北部区域的天平路街道和徐家汇街道集中了头部的四大公办小学，中部的漕河泾、枫林、康健、长桥等街道则聚集了大量二梯队小学，而北部的华泾镇则受益于高安路一小分校至少在预期上已经完成了教育配套能级的跃升（据说高安路一小分校与总校共享师资）。
△徐汇区优质小学学区地图
初中的教育资源与小学类似，一梯队主要集中在北部的天平路、徐家汇街道，中部则是大量的二梯队初中，华泾同样受益于徐汇中学南校区的建设完成了教育资源能级跃升（至少在预期上）。但不同点在于优质初中的覆盖范围更广，而且一梯队的徐教院附属实验也为中部带来了更强的竞争力。
需要注意的是由于徐汇小升初是学籍对口+派位的方式，并非完全的确定性。高安路一小就有可能派位到相对较弱的五十四中，因而在四大公办中略逊一筹。
△徐汇区优质初中学区地图
由此我们也可以得到徐汇区优质「双学区」的地图，其主要组合如下表所示：
地图中深红色区域为小学+初中双一梯队的学区范围，浅红色区域为二梯队小学+一梯队初中学区范围（徐汇不存在一梯队小学+二梯队初中的双学区组合），黄色区域为双二梯队的学区范围，蓝色区域则表示小学与初中至少有一个不在前二梯队中。
△徐汇区优质双学区地图
作为一个房产公众号，我们当然还要结合具体的楼盘来给到购房者预算上的参考。因此我们将学区地图结合今年的挂牌数据为每一种学区组合计算了参考预算（今年所有挂牌房源的总价均值）：
不过在计算过程中，我们注意到了一件有意思的事情：
那就是徐汇学区房今年的涨幅或者说涨价方式与我们预期的非常不同。
我们将各种组合的学区房对应小区1月份与12月初的挂牌价格进行了对比（总计约900个有效小区被纳入统计），整理出以下表格：
从上表中我们可以看到：
1.双学区房涨幅并没有非常高，特别是对于双一梯队小区来说；
2.徐汇今年二梯队小学单学区房涨幅格外高；
3.小学非学区房，而初中是学区房的小区涨幅相对较高。
4.徐汇今年非学区房涨幅也较高
对于这几个疑问，我们大致想到了几点可能性
1.关于双一梯队学区房涨幅较小：
一方面作为教育大区的双一梯队学区房，每年都受到购房者们的热烈追捧。所以今年公民同招下很多原本不受重视双学区房大热，反而原本就炙手可热的徐汇双一梯队学区房其实“变化量”较小；另一方面来说，双一梯队学区房供应量过于有限，也限制了其统计意义上的涨幅变化。
2.关于徐汇今年二梯队小学单学区房涨幅格外高：
我们将其中涨幅最大的几个小区找了出来，发现主要就是来自于两所高预期新校的影响。复旦大学附属徐汇实验学校带动了枫林路街道南部很多小区的房价大幅上涨，最典型的就是宛南六村1-11月房价涨幅超过20%；而高安路一小华展校区的设立则大幅带动了华泾的房价行情，比如华泾绿源、紫阳花苑今年的涨幅都超过了30%。
但这些毕竟都是学区从无到有的涨幅，也可以理解。如果排除这两项影响，涨幅大致与小学非学区+初中学区房的组合涨幅相当。
3.关于小学非学区而初中学区房涨幅较大：
关于这个问题正好借用之前一篇文章中粉丝的留言，用乐山四五村的案例将今年的这个现象解释得很清楚。明年作为民办摇号第二年，同样的现象很可能还会发生。
4.徐汇今年非学区房涨幅也较高：
学区实际上也只是房价的组成部分之一，还有一个重要因素就是板块的城市更新。我们观察了涨幅靠前的非学区板块，基本都是受益于徐汇滨江的发展带动。比如龙南小学、龙华小学学区范围靠近徐汇滨江，今年的涨幅都已经超过了10%。
最后再简单说几句：
1. 买房一定要想清楚自己最重要的诉求，因为预算不足的时候，买房本就无法“既要又要”。但如果明确了学区就是第一诉求，那么实际上你会发现三五百万也能买到一梯队学区；
2. 随着民办摇号与公民同招的实行，接下来初中学区房大概率将在未来一段时间里变得越来越重要；
3. 现有成熟学区房实在无法满足自己的需求，那就多关注规划。近年来市区的新建学校很多都非常“给力”，不仅仅是有机会满足孩子读书需要，还有可能是一笔家庭财富。