最近我经常和一线顾问频繁看盘、聊天，有了一些新的感触。
上海楼市的热度，已经不再是简单的单点现象，行情开始蔓延到底部板块和房源。
平米研究院在监测全市小区的挂牌价之后，制作出了平米房价指数。
最近5个月，上海全市平均房价持续以月环比1%的幅度在上涨。
平米指数是全市范围内房源的摊平数据。但今年的优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已经有20% 不止。
从一线肉身感知和全市学区房的去化速度来看，有一个直观的感受想和大家分享：
这一波上海楼市的汹涌，是从学区房开始的。
1
在正文开始之前，我想先和大家捋一捋上海学区房的这一波涨幅，到底是怎么起来的？
今年学区房的拐点，缘于3月份公民同招、民办摇号政策的出台，家长们靠优质民办的升学路径发生了摇摆。
换句话说，很多家长选择先博私立、公办保底的想法破灭了。
公办确定上，民办要概率。没有家长愿意拿孩子的前途开玩笑，所以大部分都要买一套公办学区房来托底。
这就是这一波上海学区房大涨的根本原因。
知道了原因我们再来看看，今年发生在学区房的几波变迁。
第一波学区房的起势，其实最早是先从初中单学区房开始涨的。
很多人好奇为什么公民同招小学单学区没怎么涨，倒是先让初中学区房一飞冲天了。
很大原因是买小学单学区的人少了，导致小学单学区直接降了。而小学在读的家长更焦虑，对于他们来说“容错率”太低，优质民办没摇到，再读不了好的公办，孩子的高中教育都会变得扑朔迷离。
上海每年可是有一半的孩子，在初升高阶段就被分流了。
来看点刺激的，几个小学弱初中学区强的例子。
名不见经传的紫竹小学，位置在比较偏远的吴泾镇，但一年时间初中学区房涨幅居然高达28.1%，完全得益于对口初中闵华二。
包括现在吴泾新开的楼盘兰香湖壹号，为什么有底气开到8万，是因为湖吗？
小原因是定位豪宅，但究根问底还是离不开闵华二的加持。
同样案例的还有浦东的梅园三村，标准的老破小。
小学是梅园并不强，但初中对口建平西校，47平的1室小户型，年初的总价在450万，现在最低挂牌已经是598万，即使涨幅这么高， 房东也是“持货观望“不怎么诚意卖的态度。
而另一边，小学强、初中弱的单学区房，则是受到了市场冷落。
打一控二在杨浦是很强的小学，但对口的初中学区很一般，以前的家长多数都是择校民办，但民办摇号之后这条路行不通了，所以最直接的结果就是跌跌不休。
包括在浦东小学里一梯队领头羊的明珠，因为初中对口学校一般，往年明珠小升初的择校率是站在全上海第一的，达到60-70%。但民办摇号的不确定性之后，择校路径完全不可取，所以年后明珠学区房开始了应声下跌。
这就是上海学区房的真实现状，初中强，则房价强。
但学区房热度并没有就此打住，而是很快开始蔓延到一贯制。
2
事实证明，一贯制学区的起势，比初中单学区来的还要汹涌。
历来优质的一贯制学校是最受上海家长追捧的，尤其现在肉眼可见的二胎家庭越来越多，家长们忙事业兼顾家庭的痛点是客观存在的。
这种情况下，一贯制学校的优势就特别明显了：接送不折腾，小升初不发愁，公办学费便宜......诸多问题都迎刃而解。
另外还有一个很现实的问题：未来如果上海跟进“多校划片”政策，孩子的升学路径就变得极为不确定，但只有一贯制是最保稳的，不管你怎么划，也不耽误孩子直升。
所以今年有几个优秀一贯制学区涨幅非常亮眼，分别是：复旦二实验、上音实验、洋泾菊园、上实东、静教院……
新江湾城在杨浦区的能级不是很高，能够如此被中产金领追捧的原因，不仅仅是因为环境幽谧定位高端社区，跟复旦二附校、上音实验也有很大的关系。
洋泾菊园是浦东少有的还不错的九年一贯制，名气虽然一直不响亮，但升学成绩比起浦东公办的建平实验，建平西，进才北这些并没有差多少。从今年的表现来说，小户型挂户口涨幅非常高。
上实东更不用说，碧云跳涨之后，已经没有好房源可选了。
静教院在九年一贯制里也是大名鼎鼎，每年上海四校都悄悄来这里“掐个尖”，中考和四校八大的预录人数也是排在静安TOP的位置。
板块内兼顾自住的小区和房源基本已经无货，出一套秒一套，现在老公房挂户口30平小户也已经突破了20万单价的成交。
这就是目前一贯制学区房的现状，已经整体迈入了有价无市、无房可卖的阶段。
3
到了今年的中旬，涨幅并没有停住，而是开始蔓延到了全市双学区房。
最近市中心的一套顶级学区房，以令人惊讶的15.3万/㎡单价成交了，这则消息刷屏了耀江业主群和房产中介的朋友圈。
要知道耀江花园在去年同期的时候，单价只有11万。一年跳涨近40%，称得上非常迅猛。
为什么短周期涨幅这么厉害？
除了地段原因外，耀江花园对口的是上外黄浦外国语小学大同初级中学，妥妥的优质双学区房。
同样的例子也发生在了大宁金茂府。
金茂府凭借着区位和对口大宁国际小学和风华初级中学，有公立双学区加持的优势，去年底今年初小三房成交价都是900多万，但如今金茂府挂牌最便宜的那一套，已经是1250万。
优质双学区房的上涨趋势，已经到了一种夸张程度，在单学区和一贯制房源减少的情况下，双学区房已经开始支配市场。
现在的学区房市场，已经不再是家长焦虑那么简单了，从平米专家顾问的接待反馈来看，纯投资客对于学区房的价值认同也越来越凸显。
不用学区，也要持有一套优质学区房，这是过去横盘3年的上海市场上，少有的现象和最鲜明的变化。
4
整体看下来，买学区房的用户心态，已经逐渐开始发生了变化。
以前上海横盘的时候，焦虑的更多是浦东和闵行的家长，这两个区新上海人的占比多，受到了学历对命运的变化，相比全市其他区更重视体制内教育对人生的改变。
公民同招民办摇号政策出台后，全市家长需要“硬碰硬”面对这个现实，初中单学区第一时间反应过来抢跑。
接着“多校划片”的消息在市场上引起了更大的焦虑，让确定性更高的一贯制、双学区房应声而涨。
最后就演变了我们看到的，刚结婚甚至刚怀孕的家庭都开始重视学区房。
我们在线下交流会也看到了越来越多这样的家庭，刚结婚就在建立学区房的认知，因为想到了未来孩子的教育和置换出手保值的上升空间。
投资逻辑，少有的在学区房市场越来越明显。
5
我最近也在和很多学区房的专家频繁交流，话题都是：未来上海的学区房市场，到底会有什么走向？
几个总结给到大家，希望有所帮助：
第一，未来学区房主力依旧会以一贯制为主。
看整个上海教育的方向，未来希望大家尽量不要择校，一贯制的确定性是最高的。
而那些已经出成绩的优秀一贯制依旧会是上海学区房的价值顶端，比如静教院、上实东、洋泾菊园、上音实验，还会成为家长的“心头好”。
第二，片区内多校划片风险比较小的也会涨。
目前上海的家长还是会担心，会不会像北京一样实施“多校划片”，虽然上海大范围“多校划片”的可能性极低，但未雨绸缪是没错的。
有的板块是不存在多校划片风险的。
比如碧云只有上实东，联洋只有进才，只有这么一所学校，是没有办法划片的。
如果真的实施多校划片，对于小片区内有多所、且都不差的学校，房价不但不会跌，反而还会涨。
比如说，春申板块的闵实验，组内统筹都是好学校。徐汇天平路街道，高安路一小、徐汇一中心都是好学校。
实在担心划片风险，优秀一贯制也是抵御仓位。
第三，观望的人赶快上车，急需求没有办法再等。
今年我见到很多客户案例，很多本来预算是3房的，最后拖成了2房。要不就是没找到满意的房源，找到了满意的又想谈价格，结果最后没谈到反而最后又贵了。
合适楼层性价比高的几乎是没货了，学区房市场比新房和普房更残酷，一切真的以买到为主。
还有现在的优质学校很热门，但民办摇号更多人买，导致落户年限越来越高，买晚还有可能达不到要求，比如上外黄浦 大同，静安闸北实验风华初就是有落户年限要求的。
第四，即便是自住，也不太可能在一个房子住一辈子。
不能因为焦虑而盲目买入，买的时候也要考虑房子是不是好出手，是不是有稀缺资源，要么是顶级学区，要么是兼顾一些自住。
市场再热，也要秉承一点初心。舍弃该舍弃的，坚持该坚持的。
第五，极端情况下，也可以考虑一拆二，也就是“1 1”模式。
自住学区的3房不好买，但实在急需住房和学区怎么办？买一个挂户口的小户型学区，再买一个真正能自住的，最近这种趋势也开始被家长们所接受。
第六，未来有潜力的初中学区，可以尝试博学区概念。
比如我们相对比较看好的明珠b 东昌南校，今年没怎么涨，但未来的潜力是不错的，尤其是最近成绩开始表现亮眼，值得点关注。
博学区，这是预算受限的家长，不得已而为之的最后保障。
6
写到最后，我觉得有点焦虑了。
但事实是如此，总要有人站出来顶着压力，大声跟你说：醒醒，去年听我的就好了！
好在，一切都还算不晚。
无论怎么看，房子的涨跌是一个数字，比这更重要的是——家庭和孩子。
和各位共勉。