张江，挺特别的
围绕在它身上的标签很多，IT、医药、张江男、高房价...
一个中外环的板块，竟然卖出了内环内的价格，是楼市行情太好了，还是张江男太能挣了
为了解开这样的疑惑，我徘徊在张江园区的小路上，正好赶上了“张江男”的饭点
年薪50w-100w的他们，排着队跟老板点菜，离我最近的那位，要了一份10块钱的香肠炒饭...
我还在算买100w的香肠炒饭，能绕地球几圈呢，中介发信息来了
他说，今年「汤臣豪园」1房的总价平均每套都涨了300-400w
不过中介说，涨这么厉害，可不是因为张江男
我打开地图，看着这个上海东南角的板块，还有一部分在外环边上
如果不是张江男，那中外环的张江，是怎么卖到15w/㎡的
这背后最直接的一个原因
就是今年3月
来源：浦委编委
2020年3月，当我们还在家办公的时候，学区界发生了一件大事，民办张江集团学校，由民办转公办
也就是说，原本需要通过考试提前收割一波尖子生源的，变成了家门口就能上的学校，关键，这是谁家门口呢？
汤臣豪园
文件一出，「汤臣豪园」应声上涨，每套根据户型面积大小，涨了300w-600w不等
能想象吗，坐在家里，然后银行账户突然多了几百万，相当于一个小型企业的年收入，平白无故当了回CEO
这个学区有那么厉害？就那么厉害
创建于2006年的民办张江集团学校，被浦东人民称为“浦东第一牛校初中”，历年中考都排在全区第一
每年200多的毕业生里，有近一半的人能被四校八大预录取，我们来看下2010-2016年张江集团预录取人数和中考均分
来源：上海小升初资讯
如果这样的话，那贵的应该，只是对口张江集团学校的个别小区
但其实呢？
整个张江都贵
我们把张江板块同环线的部分板块拉出来
注：浦东中环，唐镇部分区域位于中环，来源：链家挂牌数据
和同环线北蔡、御桥、世博、杨思前滩相比，张江最高
而且，不是你有钱就能买到的，比如“万科翡翠公园”，你几乎看不到挂牌房源
它对口的建平实验张江校区，虽然这个校区比不了御桥和金杨校区的生源，但是抵不过“建平实验”四个字
所以张江的购房市场，竞争非常激烈
市场一直处于跳价的过程中，我有个想买张江的朋友发来中介聊天记录
所以如果你想在张江买房，那你真实的购房体验大致是这样的：
刚开始不着急-->然后会发现自己可看的房源有限-->不断提高预算，提提提-->
但就算是这样，卖家还在跳价，因为他的上家，也在不断跳价
这就是当下真实的张江市场
而你的心情就会一直像在坐过山车，只是一直下不来
更直观的，还是中介跟我说的这个例子：
年初的时候，一个人拿着700w-800w，还可以考虑张江的小三房，现在一模一样的户型面积， 需要1000-1200w
张江，就是这么任性
最根本的因素，还是供求关系
除了学区因素，张江还会因为什么贵
很多人会发出这样的疑问，是不是程序猿抬高了房价
其实，影响张江房价的最根本因素，还是供求关系
张江大部分都是产业园区，本身住宅供应量就非常稀缺，举个例子，就很好理解了
我们可以看到，同样都是链家挂牌房源，先看看张江周边板块的房源数量
北蔡 883套、世博 569套、唐镇 384套、杨思前滩 374套，而张江只有346套房源
也就是说，这些板块中面积最大的张江，房源数量却最少，就算跟周边较大板块唐镇比起来，张江也大很多
供应有限，僧多粥少，产业人口更多的张江，相比周边板块，是更多购房者同抢一套房
加上入职张江人群，平均收入水平偏高，这里房价自然会涨
而且我发现，就算不在这工作的人，也喜欢买在这，中介老师跟我说
这里房子更新
张江高科技园区，1992年才开始开发，相比浦东其他三个战略新区，这里是最晚一个开发的
所以我们能看到这里，城市规划界面整洁、全新，住宅也非常新
来源：浦东档案
就连张江的动迁房，都是2014年之后的
张江，未来还会涨
如果你最近有留心，会发现
张江接连出现在两份对上海非常重要的文件上
在为未来发展的“十四五”的关键节点上，上海市提出“十六字”发展新格局，就是
“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”
而对应这“十六字”新发展格局，浦东是用这两个板块做回应的
浦东新区区长杭迎伟说：“一面建设主题城市，如陆家嘴金融城、张江科学城，一面打造特色园区，如集成电路、创新药的产业园”
张江以其集成电路、医药产业，成了继陆家嘴之后，最受浦东重视的板块
另一份重要的文件，是从最新的上海市落户政策中显现的
张江，是除了临港之外，上海市唯一放松人才落户的板块
一个经济发展的框架性文件，另一个是城市资源倾斜，这两点无疑会为张江未来发展带去政策和人才的利好
不过这两点还不是最重要的，最重要的是，为什么是张江，而不是其他地方能得到这样的红利
其实，张江从很早开始，就开始和别的板块不一样了
这要从张江的“主业”开始说起
张江，到底是干什么的如果你跟一群人讨论张江到底是干什么的，你最可能得到两个答案
IT、医药
那张江的“主业”到底是什么，其实这个问题，要看你问谁
如果你问曾在张江高科技园区工作近20年，主要负责园区招商引资的殷宏，他的排序是：
他认为的是，张江高科在“成立之初将集成电路、软件和生物医药产业确定为要重点发展的主导产业”
如果你再问一个医药研发的专业人士，ta的排序可能是：生物医药产业、软件、 集成电路
关于张江到底是干什么的，我觉得相比难以确定真假的行业数据，我觉得这两个真实的例子，更具有说服力
今天你问中国任何一个大学的基础学科专业学生，问ta中国半导体最厉害的城市在哪，ta会说
上海
如果你再问ta，上海半导体最厉害的地方在哪
张江
为什么张江半导体这么厉害，因为集成电路厉害啊，而张江就是做“集成电路”起家的
根据张江自己发布的报道，作为上海集成电路产业的硅谷，张江拥有目前集成电路最完善、最齐全的产业链布局
在芯片设计领域，张江科学城已经形成了100多项领先的产品
在晶圆制造领域，张江科学城拥有19条生产线引领全国，其中中芯国际、华虹是排名第一、第二的芯片制造企业
前不久，中兴国际也攻克了14nm的工艺流程，大家不要小瞧14nm
全球具备生产14nm芯片的晶圆厂就四家
说到这，结合我们目前被技术封锁的国际局势，也就不难理解，为什么张江会多次出现在文件中了
另一方面，医药是张江的另一张王牌
今天，你走在张江科技园区里，医药行业相关产业，随处可见
要知道，张江在成立之初，就不是“硅谷”路线，而是“药谷”
根据新民周刊披露的数据显示：每天在这里工作的生命科学从业人员超过 3.5 万人
园区聚集了 400 余家生物医药企业、20 余家大型医药生产企业、300 余家研发型科技中小企业、100 多家各类研发机构
也许我们对这种数字，没有感觉，新民周刊更直观的表述是：
“国家每批准3个一类新药，就有一个来自张江”
而生物医药产业布局的初衷，是让中国人可以用更好的药品抵抗疾病
现在已经枝繁叶茂，成为中国医药研发的核心布局
追溯起来
张江优秀了很久
在上海，任何一个板块的发展，都是时间的积累和机遇的把握
张江，作为浦东发展之初，最后一个开发的地域，比陆家嘴、外高桥、金桥等都要晚几年
但是我们可以看到，张江的产业发展路径属于厚积薄发型的，它踩到了高精尖产业发展从国外转移到国内的风口
也经住了时代裹挟的“泥沙”的打磨，集成电路、医药产业不断发展强大
这背后离不开一代代张江人的努力，他们在各条线的“神经末梢”，竭尽所能
在张江刚开始招商的时候，情况并不理想，但是张江的做法是，宁可把土地空着，也一定要引进高科技产业项目
今天，我们在《浦东开发亲历者》这本书中，还可以读到这样的故事：“记得当时上海市的主要领导有一次来张江调研时，强调张江一定要坚持高科技产业，发展慢一点不要紧，一定要耐住性子守住未来发展的空间”
竭尽所能，并不仅仅是大方向上的掌舵，还有很多小的切面
比如，当初建设2号线的时候，原本终点站只到龙阳路站，不经过张江
张江相关负责人深知地铁对一个板块发展的重要，就去争取地铁通过的机会，后经市政府会议讨论，同意二号线造好后再延伸
3年后，2号线接入张江高科
类似这样的一点点努力、一点点争取，才有了今天的张江
总的来说，无论是先天，还是后天，张江的每一步都踩在节点上
这点让中环其他板块望尘莫及，包括房价