买新房，看上海新房指南。以下是正文：
12月的新盘接连取证，看得我眼睛都花了。
最近不仅开盘密集，市区项目还个个都是认筹火热：
既然那么多人参与年底摇号，今天我们就来探讨一个有趣的话题：
这些（正在or即将）认筹爆表的新盘，到底倒挂多少钱？
注：倒挂差价算法
截取新房项目周边标杆次新品质小区同户型的成交价格，并以其平均值为基准线进行对比，主要比较单价和总价的差异。
1.徐汇滨江壹号：倒挂真香，买到真难
融创徐汇滨江壹号，紧靠东侧的西岸传媒港，各大产业汇聚，也是当下唯一一个位于徐汇滨江的新房项目。
而在徐汇滨江，从大板块上大致分为3个板块：
1.北段：香港置地310亿地王
2.中段：成熟开发的豪宅社区
3.南段：西岸传媒港
而在其中，真正可以与之对标的次新标杆小区主要有以下3个：
1.百汇园
2.中信君廷
3.尚海湾豪庭
先从百汇园开始。
我们以同等功能性的角度来看：
百汇园的两房在110平、三房面积在160-180平不等；
实际成交价格来看，两房总价1500万、三房总价1800万（以某家成交价格为基准，仅供参考）：
四房的成交数据比较久远，我们就拿这一套挂牌来做基准好了（价格不算贵）：
四房2400万
中信君廷起步就是三房户型，面积段在159-178平；
从实际成交来看，单价12万、总价2000万是一个比较客观的水平：
尚海湾豪庭多为塔楼，户型不太方正，成交价格相比上述小区有些许下降：
这一套高区江景，可以大致体现出正常价格：
结合挂牌和成交数据来看，三房1600万（起步）是一个非常保守的数字了。
同样，这里的四房成交也比较久远，我们就姑且拿挂牌价作为参考：
尚海湾豪庭四房2500万以上，是逃不掉的
然而再来看看徐汇滨江壹号：
132平三房平均总价1578万，单价12万
180平四房平均总价2065万，单价11.3万
而且是精装交付，没有交易税。
二手只能买两房的价格，这里能买三房
二手只能买三房的价格，这里能买四房
所以这第一天200%以上的认筹率也就不奇怪了：
结合产品力、看完一房一价，都觉得这里便宜爆了。
徐滨壹号三房1600万、次新三房起步在1800万（百汇园&尚海湾）、标杆三房在2000万（中信君廷）；
百汇园四房2200万、尚海湾豪庭2900万，这里就姑且取一个平均值为2500万；
结论：徐滨壹号三房倒挂200万+、四房倒挂500万+
2.仁恒静安世纪：谁能想到，彭浦当道
在年初，我是看不上静安世纪的。
在5月、大宁内12年学区的宝华现代城、慧芝湖花园，正常也就是9万的单价。
看看当时的金茂府，也就是10万出头（这套低区靠马路，有一定折价）：
再看看仁恒静安世纪：单价9.2万——
当时，新房和二手价格差不多，一个正儿八经的大宁+12年学区，一个彭浦+新学校，我觉得二手房明显是更好的选择。
然而到了现在：
慧芝湖花园已经被买空，挂牌单价普遍已经来到11万大关：
而就在这周，这一套两房以最终总价1020万、单价11万+的价格成交（含车位后总价的确已经接近1070万）：
宝华现代城有一套三房户型挂出，单价看似不贵，但实际位于小区1楼：
大宁金茂府上一套小三房成交价格在1250万，目前的三房挂牌价格也已经上到13万+：
看完周边的对标二手，静安世纪的性价比就彰显出来了：
106平三房1000万
126平三房1200万
二手竞品：
慧芝湖88平两房1000万+，单价11万；
慧芝湖124平三房1300万+，单价10.5万；
金茂府95平三房1250万，单价13.2万；
以上价格不含交易成本和装修成本
当然，静安世纪位于中环外、没有强力学区支撑也是我们需要考虑的因素——
一般来说，在二手市场中，有无学区的同等二手房差价会在1-2万/平，是一个可以参考的数字
如果上述条件成立，则实际慧芝湖和金茂府三房户型在折损学区后、支付税费和装修后的价格在：
慧芝湖124平*(10.5+1-1.2)万/平=1270万
金茂府95平*(13.2+1-1.2)万/平=1230万
结论：静安世纪三房倒挂在200万以上，126平三房没有明显的倒挂出现，更偏向为自住舒适度。
3.尚峰名邸：啥都别说了，哪里交钱？
目前，前滩已经交付入住的小区共计有8个：
1.晶耀名邸一期：起步84平两房、118/137平三房、154平四房
2.中粮前滩海景壹号：起步91平三房、94/118平三房
3.东方逸品：起步59平一房、88平两房、134平三房
4.晶耀名邸二期：起步62平一房、92/94平两房、112平三房
5.晶耀名邸三期：起步62平一房、93/98平两房、111平三房
6.华唐名邸：起步125平两房
7.福晟钱隆：起步44平一房、81平两房
8.东方悦耀：起步51平一房
其中，如果你要选择挂户口买学区房，你的选择只有5个：
1.东方逸品：59平一房
2.晶耀名邸二期：62平一房
3.晶耀名邸三期：62平一房
4.福晟钱隆广场：44平一房
5.东方悦耀：51平一房、74平一房
看似选择丰富，但是你的选择其实只有前三个。
如果大家对前滩的二手市场了解，应该会发现：最近前滩的高单价成交主要就集中在两个小区：
晶耀名邸和东方逸品。
网上很多前滩成交的疯狂单价，大家可能觉得都不可信——但很遗憾，里面大多都是真的（税费有一定程度做低）。
根据我的了解，前滩真实的二手房价格是这样的：
一房1000万
两房1500万
三房2000万
四房2500万
如果按照尚峰名邸11.28万的单价来计算，那每个户型的平均总价应该在：
47平一房总价在600万左右
147平三房总价在1700万左右
193平四房总价在2000万左右
结论：相比二手价格，每个户型都有将近500万的倒挂空间