最近我听到很多很多的言论：上海楼市太热了，年底或明年初一定会吃到调控。
为什么这么多人关心政策走向？道理也很简单。
有人担心赶顶接盘，也有人在犹豫观望。
这是现在调控言论的关键，想上车还没上和已经上车的，都绷紧了市场热可能会面临调控的那根弦。
但事实上，短周期看上海楼市的调控没戏。
因为上海楼市，还很健康。
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为什么我敢说短期内的上海楼市大概率不会调控？
我们来回顾一下，今年杭州、东莞、宁波、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都、唐山、徐州等15城的调控脉络。
以终为始，是可以摸出一些规律的。
杭州、南京二线热土，极致的限价打新热，万人摇“倒挂”成为媒体口诛笔伐的众矢之的。
深圳、东莞大湾区城市，供应和增量需求之间的不平衡，出现了指数级的热门区域二手大涨，是各种投资玩法层出不穷的热门地。
宁波、无锡、常州、沈阳、徐州、唐山、银川等城市，土拍热抬地价、地价拉新房爆点、新房传导二手房，这些城市的7月同比指数最低都是7个百分点打底，部分城市甚至10个百分点以上。
要知道统计局的数据是会摊平全市各大县郊房价的，可想而知这些城市的热门区域会有多火。
甚至在这样的势头下，一些城市连涨50多个月，政策才姗姗来迟。
在全国强执行“房住不炒”一盘棋的支撑下，这些城市怎么可能不调控？
所以我们回过头再看看当下的上海，符不符合调控的基础条件。
先是全市平均数据，最近国家统计局发布了最新的11月70城房价指数。
从均价数据来看，上海楼市新房环比上月增长0个百分点，同比去年增长4个百分点，说明上海对新房预售价格管控依旧严苛。
二手房环比上月增长0.3个百分点，同比去年5.5个百分点，数据增长也不明显，甚至低于很多城市，说明上海大量的板块还没起来。
这个均价数据增长厉害吗？在全国70城来看，是末流中上。
再来看看「平米研究院」在监测全市小区制作的「平米指数」。
注：
平米指数算法
选取上海二手房挂牌量较为稳定且有一定基数的6000多个小区作为“平米核心小区”，取该小区所有挂牌房源的单价中位数作为该小区基准。
为剔除挂牌的结构性变化造成的房价波动，取平米核心小区的平均数作为板块、行政区、全市的价格基准，以2020年1月作为定基，观测最新一周的价格情况。
从数据上来看，2020年12月第2周，上海整体房价指数为106.7，环比上月上升0.8%。最近6个月，上海房价持续以月环比接近1%左右的幅度在上涨。
这个涨幅，属于温水式增长，并不厉害。
再来看看各大行政区之间的分化。
各行政区的房价涨幅分化严重，浦东、青浦、黄浦的月环比增幅都在2%以上，宝山则严重跑输大盘。
几乎所有行政区的情绪指数都在增加，尤其是黄浦、虹口的涨价房源比例在快速上升。但是宝山、奉贤、金山情绪指数还是维持在低位，环比变化也不大。
从平米指数看到的小区监测，73个板块的二手房在6个月的表现低于5%，大量的小区没涨甚至还有的房源在跌。
所以两个词可以很形象地概括今年的上海楼市：冷热不均、指数平稳。
试想一下，上海楼市甚少尚峰这种倒挂鸡腿盘，严厉的认筹门槛挡住了大量的投机客，倒挂打新并不严重。
加上部分热门区域和房源热冷热不均，目前涨幅最厉害的只是优质学区房（学区政策变化驱动）。
总结下来，上海楼市短期不会调控的原因——
新房预售严、门槛高、打新弱于杭州南京等热点城市，二手房均价涨幅弱、冷热不一，市场变化不大、政策驱动为主。
如果说上海调控打压一下新房认筹热、二手学区房东捆绑抬价，是存在可能性的。
别城连涨50多个月才出政策，上海横盘3年刚冒头就挨打，到哪说理去？
一杆子打倒没涨甚至还在跌的二手房，到哪说理去？