靴子终于落地！
上海8部门联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，对楼市进行了一次“外科手术级”的调控，今天也就是1月22日就正式执行。
这次政策出台的背景，正好赶上楼市火热。2020年12月上海二手房成交量3.89万套，创了近3年的新高。政府的及时施政，为广大购房群众排忧解难，值得大大点赞。
废话不多说，直接划重点！
01
限购升级！离婚追溯3年。
《意见》明确严格执行住房限购政策：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
在我的个人理解里，这意味着上海户籍、单身，原本拥有一张房票的你，如果在三年内离婚，之前婚内拥有2套上海房产，那么从今天起你已被限购！
这条措施主要定向打击的是上海户籍家庭，原本拥有2套购房资格，部分家庭就利用婚内更名+离婚来腾出一张房票，净身出户的那位不仅能再买一套，甚至有些还有首房首贷资格。
而这次调控之后，临时决定离婚买房的，三年内离婚还没买到房的，都被限购了。
而根据之前广州、深圳的经验，未来上海对于离婚有可能是追溯的：购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录。
也就是说，有可能无法通过多次离婚、结婚，洗刷之前的住房记录，只要三年内有过两套，还是会被限购。
02
税费升级！增值税免征年限由2年变成五年。
《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
对的，你没看错，任何一套二手房，只要5年内有交易，无论是普通住宅还是非普通住宅，全部征收全额增值税。
增值税2改5，这个杀伤力有点大。
在此之前，只有未满两年的房子征收全额增值税，非普通住宅才征收差额的增值税，而现在无论是否普宅，也不计算差额，只要不满五年，直接全额。
也就是说，一套不满五年的房子，增值税额=网签价格÷1.05×5.3%，也就是说一套内环内450万的普宅，原来是不用缴增值税的，现在需要多缴22.7万元的税。
这税费，有点肉痛。
03
刚需优先摇号！新房优先满足“无房家庭”自住购房需求。
《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。
这和我们矩阵号魔都财观1月12号发表的文章《上海新房摇号规则生变？刚需的盛宴来了！》中的预测完全一致，新房接下来会拿出一部分房源给刚需优先摇号
根据其他城市过往的经验，各大新盘每次推盘，都会拿出一部分房源优先给无房户，摇过一次后，没摇到的无房户再和有房户一起再摇一次，从而增加刚需买到的概率。
我们来举一个实际的例子，给大家做个推演：
比如新房100套，有50个无房户和150个有房户认筹，原来的认筹率是100/200=50%，有房无房概率一样。
而现在，先拿出40套给50个无房户摇，中签率80%。摇完后，剩下的10个没买到的无房户再和150个有房户摇剩下的60套，中签率=60/（10+150）=37.5%。
这样，无房刚需的中签率就大大提升了。
至于“无房家庭”的认定细则，目前还没有出来，是否需要结婚，是否有年龄限制，可以等我们之后的解读。
04
另外，还有一些配套性的调整措施。
比如查首付来源，防止违规资金流入房地产：
引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
比如规范房地产开发商和中介、楼市媒体等，不要过度渲染，不要违规定价、交易等。
加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。
比如加大土地供应，稳地价，稳房价等。
特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。
05
总的来看，这次上海对稳定楼市的决心还是相当强的，1月21号晚上发文，1月22号就执行，不给任何临时抱佛脚的机会。
增值税2改5的杀伤力最大，那些不满五年的普宅、非普宅，都将面临高额的增值税费，买卖双方对交易的信心都会有所下降。
离婚3年内不能买房是其次，相当于限制了市场上的一部分购买力。但毕竟靠这个买第三套的家庭并不多，影响有限。
而新房向刚需倾斜，则会大大增加无房家庭买到新房的中签率，提前恭喜你们！
最近的上海楼市确实有点过于火热，新房千人摇号、二手房东跳价的现象比比皆是，严重背离了房住不炒的精神。
因此我们也在1月8号、12号、13号连发三文，提醒大家注意最近的楼市政策，提前做好万全准备。
已经网签了的，可以松一口气，基本不受影响。
而还没网签，或者还在看房的，刚好可以冷静一下，重新评估购房资格、税费和未来市场走向，再好好做决定。
政府这次的政策出台，还是民心所向。用重典压制短期爆炒，会起到很好的示范作用。
最近一段时间，上海楼市的过热现象会逐步恢复理性。从长线看，上海这座伟大城市的基本面没有变化，优质人才不断涌入，高新产业持续突破，我们相信上海楼市长线健康发展态势不改。
上海，永未建成！