联排别墅外墙斑驳。 苗诗雨 摄
实习记者 苗诗雨 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 上海报道
单价低、不摇号、得房率高，在上海静安区大宁板块新开楼盘纷纷冲破10万/平的天花板时，明园森林都市项目以9万/平的起始单价脱颖而出。
然而，在种种优势加持下，明园森林都市的销售情况却不尽人意，与周边10万/平新推楼盘的热销截然不同，自项目2003年拿地至今，仍为在售状态，伴随《华夏时报》记者对其进一步了解，其背后的“玄机”逐渐显现。
单价低于周边项目
近日，《华夏时报》记者实地走访了位于静安区大宁板块的静安慕舍项目（又称明园森林都市叠翠苑、明园森林都市四期），据其置业顾问表示，该项目当前单价约为9万/平，总价在2600万左右，由于是开盘后的加推入市，当前购房不需要摇号，在房屋款项支付后便可以立即入住。
事实上，除了现房出售以及价格优势以外，综合多家第三方地产网站所公布的数据，其平均得房率约为80%，相较于上海大宁板块当前75%左右的得房率而言，仍占据上风。
参考其275平4室户的样板间情况，户型设计也十分“巧妙”，其将报建中约12平楼梯间的公摊面积改造成佣人房以及简易卫生间，在对户型进行介绍时也将其描述为“确保主人房的独立性”。
按照售楼中心工作人员的表述，当前项目剩余的可售房源数量不多，除联排别墅（大宁·揽翠艺墅）及275平的4室户以外，其余均已售罄。在售仅一栋5号楼，还有一栋在与企业协商团购，暂不对外出售，后期将根据实际情况决定是否加推入市。
不过耐人寻味的是，在调查前一天记者电话咨询售楼中心时，其表述则为项目在售户型为260平的3室户、275平的4室户、280平的4室户以及联排别墅。
据悉，明园森林都市项目周边单价约12万/平的大宁金茂府已售罄，9.2万/平单价相似的仁恒·静安世纪项目也已售罄，而该项目最近一次开盘时间为2019年2月26日，截至目前近两年时间，此项目仍为在售状态。
当记者询问当前单价为何低于周边均价时，置业顾问也并未对此作正面回应，只是有意无意的向记者强调，项目可能随时会暂停销售进行调价，9万/平的单价较周边过低，领导层有意向将价格进一步上调。
与此同时，《华夏时报》记者在实地调查中还发现，其住宅四期底商并未完全入住，联排别墅园内也罕有住户，别墅建筑外立面也由于长时间的风吹雨打，已出现不同程度的外墙斑驳，而按照安居客公示的数据信息，该别墅当前均价仅为7.2万/平上下。
明园森林都市四期底商。 苗诗雨 摄
别墅西侧外立面严重斑驳。 苗诗雨 摄
虽然对于单价偏低的原因仍不得而知，但随后在记者的深入调查中，明园森林都市低价背后的因素逐渐浮出水面。
森林都市“来之不易”
细数明园森林都市的发展历程，从拿地到入市可谓是“来之不易”。
据公开资料显示，明园森林都市项目拿地时间为2003年，该地块的前身为上海电气集团下属的上海造纸机械总厂用地。2001年2月，上海造纸机械总厂因负债4亿余元人民币，宣告破产，该地块通过法院的拍卖程序进入市场，后成为当前“明园森林都市”的项目用地。
据闸北区房地局2003年的历史资料显示，该项目占地近20万平方米，商住容积率为2.21，中标价3.04亿元，按照土地总价推算，明园森林都市的楼面地价仅为700元/平方米。并且，该土地拍卖时性质为工业用地，若建设住宅还需要提交相应的土地性质变更申请。
随后2006年底，明园集团持股49%的凌菲菲（明园集团董事长李松坚妻子）曾向媒体表述，称项目地块2001年通过法院破产拍卖所得，至2003年，其用地性质已由工业用地转变为商业用地性质。
但《华夏时报》记者在调查中发现，明园森林都市虽然已将用地性质转变为商业用地，但与一般的商住用地不同的是，其用地年限并未按商业40年、住宅70年分别划分，多家第三方地产网站所公布的数据均显示该项目地块的使用年限为70年，并无分开界定。
然而，即便是明园森林都市的地块变更看上去合规合理，明园集团后续的一系列举动也十分耐人寻味。
2001年2月在获得原上海造纸机械总厂的用地之后，明园集团董事长李松坚趁热打铁，于2001年5月24日成立了上海东北明园实业发展有限公司，透过股权穿透图发现，除李松坚及凌菲菲分别持有54.8%和30.2%股权以外，一家名为上海电气集团恒联企业发展有限公司也持有其15%的股权。
其中，上海电气集团恒联企业发展有限公司成立于2000年，主要经营范围为房地产业，据工商资料显示，该企业在参股上海东北明园实业发展有限公司之时，属于上海电气（集团）总公司下设的全资企业。
随后，2004年2月，李松坚斥资9200万元注册成立汕头明光投资有限公司，对上海电气集团进行总额超4亿元的投资，占上海电气集团股权的4.44%。
2006年8月，明园森林都市项目一期成交了一笔三幢楼的大单，总金额达3.98亿元，而付款方正是上海电气集团旗下的上海电气资产管理公司。
至此，从拿地到项目开售，明园集团都与频频现身该项目的上海电气集团建立了“深远”的联系。
“艺术地产”难言之痛
但出人意料的是，对于来之不易的明园森林都市项目，市场却并不买账，不仅拿地至今18年仍未售罄，期间也频频被负面新闻缠身，董事长李松坚更是难辞其咎。
2013年12月，新华网报道称明园森林都市三期除了延期交房近三个月以外，疑似因建造时赶工期导致房屋质量低劣。楼栋外墙及房屋内墙在开发商修补后，仍然出现大面积漏水的现象。此外，一期滴翠苑也存在严重的建筑质量问题，渗漏严重，交房时间延误达两年。
2016年6月，再有住户向媒体反馈，称明园森林都市三期电梯时常发生骤降事件。据悉，该项目三期共有4栋楼，每栋楼配备3部电梯，而两个月时间内12部电梯报修次数达85次。
2020年9月，中共上海市静安区委、区人民政府于网上信访受理平台公布一则长信件，主要内容为举报上海东北明园实业发展有限公司静安慕舍（明园森林都市）项目四期销售违法违规、公司法人及高管收取茶水费。据上海市静安区住房保障和房屋管理局的回复显示，在多方核查下，确认项目部分房源存在企业通过自身销售人员进行重复网签的行为。
具体内容显示，针对企业利用销售人员反复进行定金合同虚假网签备案的违规行为，已命其清退并公开对外销售，对于不能按时办理登记备案的房源将再次暂停网签。此外，由于违规房源数量较多，情节较为严重，日前已向主管部门报备，采取降低企业开发资质（从二级资质降低为三级资质）的措施对其进行处罚，并扣留了企业的资质证书。
至今，近五个月的时间，上述情况进展如何呢？对此，《华夏时报》记者通过邮箱形式将相关问题发送至明园集团邮箱，但截至发稿之时，暂未得到对方的回应。
而事实上，早在明园森林都市深陷舆论压力之前，明园集团董事长李松坚已然经历了人生漫长的低谷期。
2007年1月10日，上海市政协网站发布公告称，“市政协十届三十次常委会议，根据政协章程，撤销李松坚政协第十届上海市委员会委员资格”。
随后，据新华社上海2007年1月12日电，上海电气集团股份有限公司非执行董事李松坚因“涉嫌挪用公款犯罪已被检察机关逮捕”。李松坚成继王成明、韩国璋、张荣坤、徐伟之后，“上海电气”在2006年7月上海社保基金案案发以来落马的又一高管。
按照此前公示的上海社保基金案的判决情况显示，2007年9月23日，李松坚被长春中院认定于2004年挪用上海电气（集团）总公司旗下上海电气人力资源有限公司5000万元，以及行贿70万元，判处有期徒刑一年半。
事实上，尽管当前李松坚已回归明园集团继续发展其地产业务，但其“艺术地产”之路却是有苦说不出。
至于被称之为艺术地产的原因，通过查阅相关公开资料，或许一部分原因来自凌菲菲，另一部分原因来自明园集团的前身。明园集团副总裁凌菲菲曾向媒体表示，其一直在追求艺术与事业的完美契合，并且在上海风起云涌的房地产业找到了两者的契合。此外，艺术也是明园集团的“基因”，据悉，该集团的前身是成立于1985年的广东市澄海明园工艺美术厂。
在明园集团的官方网站也能查询到如下介绍：如果说明园世纪城与明园小安桥两个小区是明园在项目开发过程中，对“艺术地产”的探索和尝试，那么，正在建设的明园·森林都市则是明园对“艺术地产”的淋漓尽致的体现。
从明园集团官网展示的房产项目来看，除了明园森林都市系列以外，剩余仅5个项目。分别为明园世纪城、明园小安桥、明园·九龙湾一期、二期以及明园·汕头国际科创金融城，无一例外的是，其开工时间大多集中在2013年至2017年间。换言之，当前明园集团地产业务的主营收入，主要依靠对已建成项目的追加入市。
未来，明园集团是否会在地产业务上有所动作仍然是一个问号，但至少有一点可以肯定，明园集团至今长跑18年的明园森林都市项目，亟待市场为其按下收官键。