相信最近各位应该都感受到了，从顶层意志传达下来的房住不炒决心。
深沪这一轮涨幅之后，无一例外都出台了调控政策。
有意思的是，我们看到了深圳的调控一加再加，上海也大有同样的节奏。
所以关于楼市，有一个感受越来越深入人心——政策大手下，楼市再也没有大牛年，只有小周期。
尤其是这一轮我们看到，上海楼市涨一波吃调控之后，依旧有大量的板块和房源没有涨起来，甚至还在阴跌。
这些板块和房源大概率还是会被政策误伤，还没涨起来，就又被按下去了。
所以临近过年，有必要重申这样一篇主题，内容调性比较符合初阶买房人：
劝大家手里有点钱，不要乱买房。不仅赶不上大牛年，甚至会错失小周期。
一步错，可能真的就是步步错。
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从这一轮的上海牛市，我们看到并且总结到了太多东西。
真正会买房的人，从2019年底的量价齐稳，应该就在关注市场。
直到2020年3月份的逐渐放量，很多经常看魔都财观文章的老粉，应该都在静淡市场完成了决策。
哪怕经历过3年横盘，希望看到更高的确定性，也有会在10月份量价齐升完成购房路径。
但不会买房的，大概是看到身边的亲戚朋友同事买房赚钱了，担心踏空最后匆忙上车。
买贵一点，没有关系，年后还会稳健。
但买错，基本就有可能买入最后沦为末流板块、万年不涨的房源。
最近有很多朋友来咨询新政和买房问题，我只能说市场上的需求量远比大家想象的乐观。
第一是资金市场的口子还没有完全收紧，第二是逢近过年很多人依旧在推进买房计划，第三是嗷嗷待哺的杨浦、黄浦、虹口2.8万户的拆迁持币家庭，第四是最近置换买房的需求还没完全被新政截断。
无论是哪种情况，很多人手上多了一笔钱，哪怕再着急的买房需求。
但是，买房一定要极力注意避开这些坑。
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其实买房的坑，无非也就那么几个点，但一直有人反复在犯错误：
第一类，带租约的商铺。
很多人只知道商铺，带租约的商铺是什么意思？
正常有产权商铺投资就是把商铺卖给你，买家拥有产证，像个人的住房一样，可以转售也可以转租给别人。
带租约的就是某些开发商提供的一项服务或者一种投资方式，意思是首先把商铺卖给你，你拥有产权，然后开发商帮你经营管理多少年，每年给你回报率或者租金。
通俗讲就是开发商在约定期限内帮你转租给别人，然后给你回报，不需要自己来打理经营，等委托经营到期后，可以选择自己经营或者让开发商继续帮你委托管理。
这也就是所谓的返租，也叫售后包租、售后回租。
开发商开出年化动辄7%以上的高额售后返租收益率，实际上只不过是“羊毛出在羊身上”的把戏。
正常情况下，这些返租商铺正常出售是很难卖的，通过承诺返租，来完成出售，前期返的钱，都已经体现在抬高后的价格。
返租公司多数是另外一家公司，美其名曰专业管理团队，其实是为了后面破产，有些就返你一年两年然后破产，你找开发商也没用，和你签返租合同的不是开发商。
这种天坑或者说坑王的房产，过去几年坑了不少不懂内幕的小老板，最后的结果只能是欲哭无泪，诉苦无门。
第二类，纯粹因为便宜买一套房。
很多初阶买房人，实操可能不太丰富，但线上看了很多理论，沉迷于找笋盘。
想靠笋盘完成升值往往不能看绝对值，要看比值。
真正有心得的买房人应该知道，资金的放置权或者说仓位的选择权，才是第一重要的维度。
市场上从来不缺机会，更不缺绝对便宜的房子。
比如说有些人跑去鹤岗买房，5万块买入一套房，最后卖出的结果，可能还是5万甚至更低。
比如说前段时间，环京一万五冲进市场，大批人说着抄底抄底，结果抄在了山腰。
因为便宜而买房，是买房的大忌。
第三类，远郊文旅盘一律不买。
现在越来越多的人，房票和子弹在本地用光，开始把眼光放到其他城市。
但事实上，这一类人群，在异地或者说陌生城市买房，对于专业度要求是很高的。
一线或强二线没有问题，跟着热点走，不会买错。
可怕的是，有人稀里糊涂买入远郊文旅盘。
外出玩一趟，风景不错，被中介小哥拉到某大盘，大盘规划非常之好，自带商业、自带旅游资源、温泉酒店、自带学校，一切都是那么完美。
但很负责地告诉你，最后房子盖完卖光后，这些配套极有可能一地鸡毛。
还有就是，房产之所以会有价值，是因为有学区、医疗、商业、交通的加持，而大量的文旅盘，这些统统没有。
如果非要买，在有核心景观、稀缺资源的城市，买入一套极小户型，用来养老投资也未尝不可。
第四类，城市新增供地连绵不断，不一定是好事。
为什么现在的济南、青岛、石家庄、郑州、重庆等城市，基本面不错，但房价跌跌不休？
这些城市本身库存量就极大，如今还在源源不断加供应，新房抬不上价，二手也跟不上来。整个市场就变成了库存大——供应大——价难提——情绪差的恶性循环。
这几个城市虽然价格不高，天天也有人喊着抄底，但只要供应下不来，依旧大概率被套在半山腰。
第五类，对于三四线城市的规划兑现，需要打折。
我经常在长三角和珠三角踩盘，有意思的是，无论到哪个城市，经常可以看到这样的口号。
“下一个浦东新区”、“下一个大虹桥”、“下一个深圳湾”等等诸如此类的包装。
其实强二线城市还算务实，这样的声音出现最多的就是环沪、临深的三四线城市。
这几年各地的湾区概念非常强，很多湾区一张嘴就是“世界级”、“全球化”。
实地去看你会发现，这里还有大片的空地，除了核心区有一些配套，其他都是荒芜的农地。
几个塔吊似乎在孤零零地宣告着，这里还没被遗忘。一查产值和人口，和“世界级”相比还是一个“襁褓中的婴儿”。
不是说这些城市一定起不来，但基本面很重要，就像环沪城市同样挨得很近的昆山和嘉善一般。
为什么昆山有底气在2013年就可以通11号线，现在S1号线已动工并且2023年就可以通车。
是上海特殊照顾吗？
不是，因为昆山本身就有这个实力，4000多亿的GDP加上背后有苏州撑腰。
但嘉善呢？一条沪嘉城轨小火车，从2018年到现在，图纸改了再改，规划动了又动，硬是什么都没看到。
现在对外宣告的上海17号线会延伸到嘉善，但未知的变数实在太大。
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其实选城市并不难，一线强二线闭眼入，只要不是买入万年不涨板块，都没有太大问题。
三线看常住人口、看城市基本面即可，现在涨得凶猛的南通徐州就是这样的逻辑。
四五线就买城市核心板块，本地人最认可的地段最认可的学区，只要不买概念新区，大概率也不吃亏。
产品就避开商住公寓、返租商铺、法拍房、小产权房、养老文旅地产，买了绝对后悔系列。
除此之外，记住这两条买房的核心：
第一，如果城市限价不明显，就买二手房，特别是买流动供应较少的二手房。
我们团队对苏州楼市也比较熟悉，这个城市即使在调控后，限价新房依旧也火热不已。
但二手房从19年调控收紧后，一直在阴跌缩量。
如今上海杭州调控后，很多媒体呼喊着苏州楼市要迎来春天，直白说洗洗睡吧，全面回暖时机还未到。
在苏州买房逻辑就很简单，拼命打限价新房，如今中签率并不低。
不打新或者着急学区、刚需自住的，就买流动供应少的板块，比如园区奥体、青剑湖、新区狮山。逻辑很简单，这些板块未来的新房供应会断截，存量市场一定不会差。
楼市全面分化的时代，迎来春天，也基本就是这几个板块。
第二，接下来的时代，大概率就是贵得越来越贵，便宜的永远是洼地。
如今买房一定要带有某种IP属性，才能打动部分人群。拿上海举例，阿楼同学写过这篇——
上海楼市的IP镰刀，一把比一把快...|上海买房指南
关于很多城市楼市后市的行情，我们也做了一个沙盘推演：
①IP概念释放，炒作者进入
②买房人各为其事
③有IP的板块升幅大，没IP的板块原地踏步或微涨，两者差价持续扩大
④普通买房人开始焦虑，为增值保值，集中买入IP板块
⑤IP板块与非IP板块差价扩大到极值
⑥均值回归，IP板块横盘，非IP板块补涨
如你所见，现在各地的IP行情，可能才刚刚开始。
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有预感的是，未来楼市就是三五年才能冒出3-6个月的“小周期”。
其他时候，也就勉强和通胀持平。
而这种改变，对于买房人来说，只有抓住城市、抓住IP、抓住产品，才不会犯错。