2020年的最后一个月，芮贝卡最害怕过周末。周末是着急买房的人集中看房的时间，楼梯间里挤满了看房人和中介，他们手握大把定金，游走在上海各处。位置好一点的房子，基本过不了周末就会被抢走。芮贝卡已经怀孕9个月。她挺着肚子在上海看房，一天走一两万步，心情像坐过山车。最焦虑的时候整夜失眠，第二天还要挺着大肚子去上班。
11月，夫妇两人卖掉手里唯一一套房子，打算置换一套。丈夫给芮贝卡转了一篇公众号文章，标题耸动：《我有一千万，在上海却买不到房》。“我看完觉得矫情，怎么可能？结果很快发现，真的是这样。后来我们越看越贵，八九百万的预算加到一千万，也很难看到合意的房子。”
1月21日晚上9点，上海紧急发布了调控新政，打击过热的楼市。此前数月，上海楼市异常火爆：房东屡屡跳价，捂房惜售；中介耸动地喊出“两个月后，上海将无二手房可卖”；12月入市的新开楼盘至少要跟3个人抢1套房，热门的楼盘甚至要跟10个人一起抢，还有认筹金的门槛。
过去3年，受2016年“沪九条”限购限贷政策的影响，上海楼市一直处于低谷。房子这个话题，已经许久未在上海这座城市登上台面。它是人类可以消费的最大商品之一，也是个人生活变迁的见证者。对很多刚来到这座城市的年轻人来说，房子托起了努力就能获得回报的信念，也是目标。
楼市风云变幻，生活在这座城市的人突然提前被推入这个市场，不得不重新考虑，他们今后扎根的具体地点和价格。
▲ 某楼盘售楼中心，买房者排队递交摇号材料。图 / cfp
跟着市场一起“呼吸”
刘艾文在上海当了7年房地产中介，他印象最深的一笔订单是在上个月，带着客户看一套位于市中心的二梯队学区房。房东现场跳价10万元，客户正犹豫间，房东已经接起另一个中介的电话——“你谈不谈？我开车来接你。”第二队人马火速赶到，现场展开拉锯。刘艾文说，他干中介这么多年，这样的场面也很少发生：一间会议室坐一批客户，隔开来分别谈判。
据刘艾文估计，他所负责的虹桥、长宁、徐汇板块最近的涨幅整体约15%以上，“这是什么概念？换手率非常高，老百姓看到了就恐慌。原本没打算换的刚需客户，全部都出来换了。第一波是疫情，很大刺激了总价700万以上‘中高标的’的客户置换房产，去买更好、私密的房子。新房市场火爆，导致很多摇不到号的刚需客户流入了二手房市场。”
上海不缺房子卖——这个长期的印象在很多人的脑袋里开始打上问号。大约从去年11月开始，关于“上海2个月后将无房可买”的信息就流传开来。有时是中介的一条朋友圈，有时是公众号文章里的一张经不起推敲的配图。由于二手房市场没有明确的实时统计，最常被引用的说法来自贝壳找房的数据：“上海现存二手房库存为4.2万套，按照当前一个月2.7万套左右（2020年12月达到了3.9万套）的去化速度，两个月之后，上海将无二手房可卖。”
事实上，2020年上海二手房的成交套数虽然相比过去3年有所回升，但30万套的成交量也仅和2013年持平，比2015、2016年的峰值还差了6万套。土地市场中，上海也在逐年加大商品住宅用地的成交规模，2020年的成交建筑面积是928万平米，是2018年的近3倍。房价上涨、房东惜售，是造成“上海无房可买”错觉的主要原因。
而刘艾文对“无房可买”的解释则是，“半年前1000万能买到的房子，现在要1200万。房子还是有的，但如果客户还是半年前的心态，就匹配不到满意的房源。”
他常常这样劝客户：你得跟着市场一起“呼吸”。说白了，就是认涨。
情绪在传染，所有游戏中的人都在互相影响。那些在业主群里呼吁大家统一战线，挂高价格的人被戏称为“房价巡警”，他们会找到小区里挂牌价最低的人，要求对方网上加价。
对4年前在“高点”买房的一些业主来说，这波行情是他们解套的好机会。
位于浦东的御桥板块一直是中环线上的房价洼地，原因是附近有高压电线和垃圾焚烧厂，在楼市论坛里收获了外号“高压线传奇”。9月中，海上传奇的业主群里一片沸腾。一单以7.4万单价成交的房子让业主们看到了希望：“都给我挂，挂到8万5。”如今该小区还在平台上挂牌的6套房源，价格最高已经到了12万。靠着对口的学区和业主齐心协力，“高压线传奇”也翻身了。
▲ 海上传奇近一年价格走势。图 / 网络
在一家咨询公司上班的李羽在上海工作了4年多，国庆后他开始看房，赶在房价飙涨之前买到了一套次新房。这个过程中，他身边的人逐渐聊起房子涨价的话题。地段，这个地产行业的王道，到了年底在上海也遭到质疑——听说，张江高科园区附近的学区房价已经堪比浦东的滨江豪宅；一个同事本打算抄底一套浦东外环的房子，一个月内涨了200万。“现在房价已经和地段无关了，你根本看不懂。”
李羽手机里收藏的房源，如今基本上都已经成交。他老家在常州，今年27岁，身边和他差不多年纪的同事，都和他有着类似的计划：永远是一条向上的路径，赚更多钱，搬到更好的住处。
那些拼命想留在这座城市的年轻人，上海对他们而言是两个世界。“你不进到这个市场，实际去看房，体验不到这种疯狂。”浙江人郑凯西在上海待了近十年，她形容自己是“农村出来的”。有一天打车的时候，她问司机：“师傅，你们杨浦区最近房价怎么样？大涨了吗？我打听是因为杨浦区教育资源好。结果对方对此根本没有概念：“不知道啊，有吗？”
“诚意”是有价格的
上海的楼市是从何时开始“疯涨”的？每个人都有自己观察到的讯号。但不少人都提到，他们对“神盘”蟠龙天地印象深刻。
像深圳、杭州等城市一样，在上海买新房也需要认筹，再摇号，俗称“打新”。10月，蟠龙天地一口气推出了948套房，在4天半的认筹期结束后，共3715组客户认筹，刷新了沪上楼盘认筹人数的最高纪录。
这是一个远在上海最西侧、徐泾蟠龙古镇的住宅区，位置比虹桥机场更靠西。开发商包装以这样的话术：“尽览长三角发展之澎湃红利。”而不远处的虹桥商务区，已经入驻了包括壳牌、阿里巴巴、华为、丰田在内的近3000家企业。
近2000人“陪跑”蟠龙天地之后，附近其他大虹桥板块的项目便门庭若市。当王婕赶到大虹桥看房的时候，销售的嗓音都已经嘶哑了。
王婕在上海一家媒体报道房地产，多年报道的经验，让她对上海楼市的动向有着敏锐的感知。当她看到上海六七月份的土拍价格上升，便立即把手里的房子挂牌出售。国庆期间，她找到了买家，套现200多万，加上股市里拿出来的钱，开始准备“打新房”。
这是她第一次来到选房现场，在一个五星级酒店，从大堂一直到二楼站满了排号选房的人。王婕第一次拿到的号排在700多位，连选房的房间都没能进去，销售很快出来通知大家，600多号已经清盘。第二次，她抽到600多号，便打算碰碰运气。
煎熬的等待一直持续到傍晚5点。终于叫到了500多号——只听房间里传来销售中气十足的声音：“这套三楼的房子你要不要？要不要！”王婕听到那人说：“要！”接着，就传来一阵敲锣打鼓声。没一会，进去的十几个人“瞬间”瓜分完了最后的十几套房，“我们在外面等的人，听得哑口无言。”
1月19日，王婕第三次摇到号，用5秒钟选定了房子。——她按照指示进入选房系统，20秒，是这些房源独属于她的时间。20秒后，系统就会放下一个客户进来和一起挑选。她知道，这是惯用的销售手段。事实上，她也不需要再多花一秒钟来犹豫。
新盘的热度逐步扩散到全市。同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海新房开盘项目超30个，其中13个楼盘的认筹人数超过1000。一些位置较差、过去销售不佳的楼盘，也变成需要“赶快登上的末班车”。
▲ 蟠龙天地城市展厅开放首日到访的客户。图 / 蟠龙天地官网
情绪高涨之下，开发商依靠提高认筹金和付款周期来筛选客户，许多售楼处如今只接待已认筹的客户。手握房票的看房人发现，“诚意”是有价格的。
在豪宅盘融创徐汇滨江壹号的售楼处，“诚意”的价格是600万人民币现金、700万元的资产冻结证明。融创徐汇滨江壹号最终吸引了1051组认筹客户，换句话说，光是“诚意”就价值60亿元，远远超过楼盘货值的总价。
新房市场的火热既受改善需求的驱动，也有投资的意味。在蟠龙天地的认筹客户中出现了85组公司客户，就是投资客出现的信号之一。
更多资金流入了上海楼市。其中一部分，来自上海的拆迁补偿。2020年上海完成了75.3万平方米的旧改，达到原计划的137%，而2021年又定下了70万平方米的目标。还有一部分，则来自全球增发的货币。在宽松的货币环境下，买房是很多人所认为的抵御通胀的有效手段。
留在上海
江苏人刘蓓蓓在上海生活的4年里，养成了一个习惯：走路走到一半，停下来看看房产中介的橱窗标牌。她住在浦东世纪大道一带，世纪大道临近陆家嘴金融区，一开始橱窗里还有七八万一平米的房子，到了2020年，基本上都是10万起。后来，那些中介都把标牌上的平方数写得特别小，“一点点儿大”，再写一个总价，来掩盖加价不加量的残酷现实。
在二线城市频繁抢人的背景下，一线城市的抢人力度也在升级。去年9月，刘蓓蓓就看到了“985高校本科生可直接落户上海”的消息——这后来被解读为上海又发放了数千张“房票”。
为了不在国内996，刘蓓蓓对自己有了新的规划。她和刚订婚的男友决定“转码（农）”、留学。出国之前，落户积分已满的男友刚刚拿到上海户口，两家人便商量要在上海买一套学区房，一来，为日后回国做一手准备，二来也是投资，毕竟留学的花费不菲。
11月，刘蓓蓓先一步到了波士顿，男友还留在上海申请落户，刘蓓蓓的妈妈驻守老家常州。三人分工明确：妈妈负责在网上找房，刘蓓蓓在美国远程挑选，男友抽空去实地看房。行情看涨的情况下，带时差的沟通效率着实低了一些。
“这两天我的眼睛里都是红血丝。”刘所在的时区是午夜1点。“码农的苦。最近用眼过度有些畏光，每天半夜我眯着一只眼睛给我妈发消息。经常是中介给她一个房子，到我这觉得不错，再等她那边第二天，房子已经卖掉了。每天都很焦虑，担心第二天一睁眼，就买不起房子了。”
当楼市火爆的信号逐级下传，处在市场末端的年轻人就越容易情绪管理失败。
尽管还有3个月才拿到“房票”，从事品牌公关业的张磊微信里中介时不时都会来寒暄几句。“没事就来找我聊聊天——‘户口怎么样了？现在涨得很快，要买房记得找我。’听得我相当烦躁，好像全宇宙都知道上海的房子在涨。那些房地产公众号某种程度也在煽动焦虑。”
12月21日，去年博士毕业落户上海的徐昱致信上海市房屋管理局，呼吁上海参考杭州、深圳这些城市，摇号优先无房家庭，严查离婚买房、经营贷买房。他在信中说，自己5月份开始筹备婚房，半年来摇了四次号都没中。他显然憋不住了，信的结尾是一个感叹句：城市要发展，引入人口、留住人口是关键啊！
一个月后，一份包括“严控假离婚购房”“新房摇号无房人士优先”等数条措施的上海楼市政策出台。
不少急着在这场游戏里下注的人都停了下来，捏紧手中的筹码和骰子。互通有无的微信群里全是问号，试图看清之后的发展。一些已经办了离婚手续、交了上百万第二套房定金的夫妇则陷入惨淡愁云——仅仅几天前，离婚登记处笑嘻嘻的画面还是好笑的段子。而那些真离婚的上海人，则失去了3年的购房资格，增值税费的细则也影响了一大批购房者。
刘蓓蓓看到消息，第一反应是“累了”。她手机里关注的几套房子，如今最高已经涨到了15万一平米。“如果我对象能再早一个月落户，我们就能省一百万了。”
目标，房子
能时刻关注城市规划，洞悉政策，捕捉信号的，只有少数。大部分在上海打拼的买房人，精力只够盯着眼前。政策出来之后，住在上海东南角边边上的郑凯西，立刻喊停了她的新房交易。
“我之前慢慢悠悠的，元旦假期最后一天才刚卖掉现在住的房子。”一跑去看新房，才发现市场已经如此疯狂，郑凯西才有点着急了。夫妻二人商量，要不赶紧随便订一套吧，“不然刚到手的钱攒在手里，外面如果一直在涨，一下子一两年就白干了”。
他们很快锁定了一套远在嘉定新城的学区房，但首付需要准备280万人民币——房东和他们的情况颠倒过来，刚刚签下第二套房，急着出手套现。
1月21日这天下班，丈夫对郑凯西说，他已经想好，把老家的房子抵押掉，中介也联系妥当了，这几天内就能贷出钱来。结果过了一两个小时，政策来了。
“观望一下吧，不着急了。”这对夫妻商量。
但同时，郑凯西开始抓住任何一个机会跟人聊房子，“据你了解，新政策下来之后，刚需族的心态都跟和我一样吗？再观望观望？你觉得接下来会怎么样？”
迟迟买不到满意的房子，郑凯西一度陷入了懊恼，后悔自己没有早点研究行情。这也是为什么当她听说嘉定正在办一所新的九年一贯制学校，便立刻和丈夫去看房。尽管嘉定远在上海西北角，但“学区”加持让他们看中的房子在一周内价格涌动。这对夫妻听说这所学校是“重点引进”的名校分校，试图抓住这个机遇，提前购置一套“崛起中”的学区房。
学区房变得如此重要，和去年3月上海教委公布的“公民同招”“民办摇号”政策有关。上海民办中小学的师资向来强于公办。一旦民办也参与摇号，格局骤变，许多家长便转投确定性更强的公办学校。
“我们都是靠读书读出来，才能在上海扎根，所以都特别重视教育。”做外贸生意的郑凯西住的小区在浦东，对邻居各方面的情况多少了解：楼上住着的那位是北大毕业，其他的有清华毕业的，还有交大的教授、复旦的老师……聊起这些在华为、拼多多、SAP、思科工作的同龄人，郑凯西心有戚戚。“我们看起来高薪，有年收入超百万的，但如果没有家底，也抵不过一套学区房的首付。”
这几年，眼看着大家收入慢慢跟了上来，“但凡有点能力的，就想挤一挤，再努努力，让孩子到稍微好一点的学校。你会心动的。你会想，自己还留在这里干什么？”今年赶上生二胎，郑凯西对置换学区房的决心更大了一些。
和其他打算留在上海的人一样，进步、发展、更大的空间——永远是郑凯西生活的关键词，而房契上的签名，则似乎是唯一一笔可以标记所有努力的记号。
赶在春节前搞定了换房这桩大事，芮贝卡总算情绪稳定。不过她对新房子的朝向还是不太满意，便开始设想如何解决采光的问题：买一台烘干机彻底解放阳台。当然，她也开始畅想未来的生活。“关键是我们新买的这套房子地段特别好，周边还有多抓鱼书店、茑屋书店。”讲到这里，她的语气快乐起来。
张磊还在观望。等到今年4月正式落户的时候，他的名字、供职公司，会像所有其他新上海人一样出现在公示名单上。他已经计划好，一旦落户就立刻出手买房。
虽然每天都有中介来问候，但张磊说，最近他还不太焦虑。只有当他真的有资格被扔进新房认筹的盘子里，当自己拿着房票却摇不到号的时候，他说，焦虑的顶峰或许就要来了。
▲ 上海某即将开盘的楼盘（均价12w每平米），看房认筹者众多。图 / cfp