最近，北上广深杭行情火爆，新房限价摇号火热，二手房成交周期缩短，房价似乎已经等不到小阳春再爆发了。
涨过头的上海深圳开始积极调控，下定决心锤自己，但真正复盘这一轮行情，我们可以发现一个有意思的现象：房价上涨，都是始于学区房。
北上广深学区房暴涨
最贵深圳32万/㎡、广州10万/㎡、上海20万/㎡、北京26万/㎡
深圳的学区房，一直都是楼市中最火热的概念。
从2019年初前海小学初中双名校学区房诺德假日鼎泰风华领涨，引爆学区房的疯狂。
到2020年初，八卦岭引进荔园小学分校，20年楼龄的八卦岭宿舍小户型站上16万/㎡的房价高坡。
到2021年1月财新爆出深圳最牛教育板块百花片区，双实验名校直升学区房国城花园44㎡1420万，单价32.27万/㎡，一栋楼市值超半数上市公司。让人感慨深圳学区房，只有阳线，没有阴线。
广州顶级学区房的反价，一浪高过一浪。
从2020年年中开始，广州的牛小东风东路小学、华阳小学的学区房业主就早早觉醒，惜售反价，内网成交，出一套卖一套，叫价直逼10万。
还有不是“名校也被考成名校”的万科东荟城，业主联合控盘，明明是个刚需盘，借着学区房的概念，硬生生把房价推高到黄埔区第一梯队。
蛰伏了4年的上海楼市之所以打破平静，就是始于学区的变革。
上海是非常特殊的民办强于公办的城市，所以之前家长都对学区房不感冒。
早在2018年，上海就实行了公民同招政策。而在2020年3月，上海又出台了民办摇号的政策，如果民办没有录取，就只能去上菜小。
而且民办摇号，就意味着民办不能掐尖，这对民办生源，无异于釜底抽薪。家长为了确保孩子一路升级打怪，只能选择买确定性更强的公办学区房这条路。
所以上海内中外环的学区房被家长扫了一遍，上海最贵学区房前滩华东师大二附中附属初中，已经飙至20万/㎡。
徐汇区著名学区房小区——东方曼哈顿，小户型挂盘价突破17万/㎡，浦东双学区六师附小进才北校的中星怡景花园挂盘价从10万涨到14万。
业主漫天要价，嘴一张就是50万、100万的反价。
帝都北京更是爆炒天价学区房的集中地。
2020年4月北京发布了西城区2020年7月31日之后买入的房产实行多校划片，不再一对一锁定学区，全中国鸡娃最激进的北京家长开始买爆学区房。
其中最热门的就是西城区最好的小学实验二小，一二年级校址建在克勤郡王府里，每年在鸟巢里办运动会，在人民大会堂办艺术节。
要想上这样的名校，就是以18万/㎡买文昌胡同、文华胡同，或者新文化街门牌号在58号以上的楼房。这还算好的，毕竟金融街最贵的学区房，最贵达到26万/㎡。
一线城市学区房暴涨背后的原因
1.教育不均衡
通过一线城市最近的学区房暴涨，越来越多家长不得不承认，在城市教育资源极其不均衡的当下，双学区比单学区值钱，直升比非直升值钱，学区强板块比学区分化板块值钱。
大城市改善家庭的置换，绝不是多出两个8㎡的房间那么简单。
说起教育资源的不平衡，当论深圳。
深圳初中升学率低，高中升学率高，将近一半学生不能上普高。
许多985本硕出身的深圳家长，忧虑自己的孩子却考不上公立高中。
这些小镇做题家出生的学霸父母，可以开会时面对甲方爸爸全程英文比稿淡定自若，大杀四方，在各种SCI、国自然前碾压各种学术大牛，什么证书专利多得展示柜摆不下，却在面对自家孩子卷子一系列XX时，一声叹息、无可奈何，最终只能选择拼学区房这条路。
2.教改的方向，让公办学区房确定性更强
而且现在大城市的教改方向：
公民同招、公办收编民办——这会让民办生源受影响，没有好生源就没有好成绩，民办受挤压，利好公办学区房。
多校划片、电脑派位——学位不再一对一锁定，片区内的房子都有望被划入名校学区，让越来越多的房子成为学区房，家长为了保险，会更加扎堆地往强学区板块扎堆。
教育集团化、增开名校分校——新开学校挂个名校分校称号，没有成绩验证，却被市场炒作，变相增加房子的学区溢价。例如深圳的南山实验集团、南山外国语集团、南二外集团、育才集团。
教改的方向，让越来越多家长不敢去赌上学的不确定性。
3.现代家长的教育忧虑严重
这些家长也知道天价学区学区房，本质上是教育资本和房产资本联合炒作，赚取超额利润。但大多数人在看了各种豪宅、改善型洋房、海景高层、院子别墅后，最终还是会觉得西城区的“老破小”真香。
北京西城那些学区房，即使是上世纪80年代的老破房子，卖出了22世纪的天价，即使采光差、水泥地面、燃气管老化，居住体验极差，但只要想到孩子以后能直升北京四中、八中、实验中学，这些望子成龙、望女成凤的家长就低头了，认输了。
学区的不确定性，是最不能让家长忍受的。
他们可以忍受小区没有地铁，每次出行都开车，或者是离地铁远，每次去地铁站都快走断腿、也能接受周围配套不全，每周去逛个超市都要把后备箱塞得满满的，还能忍受小区物业不作为，对社区园林养护不当，停车场常年积灰，但他们就是不能忍受房子能不能上学是个问号，豪赌运气爆棚摇到民办学校。
现在的家长，自己受得了一切苦，就是不会在孩子的教育上节省。
现在的一线楼市只剩纯粹的刚需，尤其是学区房刚需
现在的一线城市，从限购、限售、限贷、限价、增值税2改5、严查征信流水首付资金来源、严查是否违规使用融资、二手房放款周期长……
从门槛到流通，从购买到转手，从首付到税费、从贷款到融资，从开发商、中介到购房者，房地产产业链上的每一环都被政策五花大绑，传统路径都被击碎，全方位阉割，绝对堪称“手术刀式的调控”。
毕竟管不住温度，还管不住温度计？
在如此严厉的政策下，各种筛子层层往下筛，愿意被迫接受反价，被迫接受税费增加，被迫接受高额利息的，最后只剩下最纯粹的刚需，尤其是最纯粹的学区房刚需。
因为，家长退无可退。
结
如果你是学区房刚需，肯定是早买早好。一方面是现在都是积分入学，居住年限越久，积分越高，上名校的确定性更强；另一方面是你赌不起未来学区房的价格会攀升到多高，垫垫脚能够到就早做准备。
如果你是投资客，我就不建议在这时再买入天价学区房。毕竟教改的方向越来越难“一对一锁定”，一旦政策变动，潜在风险大，所以要降低学区占房产的溢价比例。如此高的持有成本，不算一个好的投资品。
最后，我想说，一线城市教改的方向公民同招、多校划片、教育集团化，渐渐会向二线城市传导。
今天一线城市教育不均衡导致的学区房暴涨，迟早也会在二线城市上演，只是时间问题。
一线城市学区房暴涨！但买房逻辑已大变，“老破小”或一文不值？
一线城市，房价又躁起来了！
深圳疯完后，广州、上海、北京都疯狂起来，成交量剧增，价格也蹭蹭蹭地往上涨。
这一次，率先领涨的又是学区房。
北京中介这样描述：
“几百万上千万元的房子，挂出一套卖一套，有套房子一夜就上涨了40万，就跟抢一样。”
上海、深圳上涨最快的，也是学区房。
目前上海学区房最贵已经超过20万/㎡，深圳更传出32万/㎡的恐怖高价，一套百花片区44平米的学区房，成交价高达1420万元。
中国楼市有个经典的段子：
一对北大清华毕业的年轻父母去问禅师：如果买不起学区房，该怎么办？
禅师回答：如果北大清华毕业都买不起，还买学区房有什么用？
现实魔幻，2020年之后，清华毕业生恐怕要感叹，更加买不起清华的学区房了。
尽管一再调控和改革，学区房依然凶猛，让无数父母为之兴叹。
不过，如果你认为学区房可以闭着眼睛买，那就大错特错了。
一片涨声中，有许多深刻的逻辑，已经悄悄变化。
在一线城市，学区房已经在酝酿一场巨变，将影响千万家庭的资产价值。今天的“香饽饽”，明天可能一文不值。
到底什么样的学区房，才能穿越周期，具有长期价值？
影响学区房价值的最大变量，就是政策的调整，甚至是“休克”式的180°大转弯。
全国教育风向标北京，已经在全面推广“多校划片”改革。也就是说，“一个小区对应多个学校”，不能确保入读最好的小学。
从东城区到朝阳区、西城区等，全都实行了改革，新购买学区房的家庭，只能通过电脑派位安排入学。
入读好学校，变成了“拼概率”的事件。
不仅北京，全国共有24个城市列入了“多校划片”的试点，包括：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。
其中不少城市，都已经行动起来，一步步推进学区房改革。比如成都高新区的小学，就从2020年划分成12个学区。
广州越秀区、荔湾区、以及海珠区在小升初阶段，也已实行“多校划片” 电脑派位改革。
背后的原因很简单，学区房资源越来越不够用了，必须进行稀释。
2018年，深圳业主林巧花了800万在石厦买下学区房，最后却因为孩子初验积分不足，无法就近入读。
要知道，她已经满足了深户、有学区房、独生子女且买房4个月的标准，可见竞争有多激烈。
2020年，学区房引起的风波更加剧烈。
深圳教育局文件宣布，深圳香蜜湖的“豪宅学区房”降级，共有8个小区申请学位遭驳回，导致家长“跪求学位”。
经过多次沟通，仅3个小区恢复了一类学位，其他5个小区，再也不能入读名校。
教育政策一旦变动，学区房的价值就可能灰飞烟灭。
在广州，广钢新城也出现了学区房“爆雷”事件，当学位不足的时候，优先配建学校的开发商楼盘业主子女入读，激起千层浪。
种种问题的背后，都是学区房巨大的供需矛盾，牵一发而动全身。
除了政策变动，传统的学位房，还有不少隐忧和“雷区”。
如果你经常关注楼市，会发现一线城市的很多学区房，真的太老了，楼龄还在不断增长。
很多学区房楼龄达到30年以上，只靠一个学位“续命”。
近年来，我们经常听到“天价学位房”的新闻。
比如2016年，北京西城文昌胡同一处只有11.4平的房子，以530万成交，均价达到46万/㎡。
这些几乎都是面积极小的学区房，给人一种错觉：“老破小”还很抢手。
其实，购房者只是把它当成纯粹的投资品，不可能住进去的。绝大多数的学区房，还要承担居住的功能。
而老城的学区房，正在变得越来越老。住在这样的学区房，生活品质是很差的，越往后，居住价值越低。
按照现在的趋势，对学区房流转的限制越来越严，交易周期将越来越长。
从一线城市开始，已经普遍实施“六年一学位”的政策。每一轮交易，几乎都要6-10年的时间。
眼看着楼龄以十年为单位上升，等到下一手，还能有人接盘吗？
越来越多的人，不愿意再住“老破小”，大幅降低生活品质去屈就学位。
对单一功能的学区房来说，楼龄就是永远悬挂“达摩克里斯之剑”，危险不知道哪一天降临。
拐点到来，也许就是“老破小”的灭顶之灾。
其实，一线城市最不缺少变化的动力，学区价值也一直在重塑之中。
影响学区房的，还有生源。
许多中产新贵家庭，把一个个新楼盘的学校，逆袭而上，考成了学区房。
不同于“村民子弟”较多，生源比较普通的老城区，这些新楼盘，吸纳了大量的新中产，普遍都是高学历的知识家庭。
这些家庭的孩子也非常努力，常常把所在片区的学校，考成了学区房。
北京回龙观的逆袭，就是这样一个故事。这里靠近中关村软件园，很多在百度、新浪、网易、滴滴上班的码农，聚居于此，常住人口近30万。他们的孩子，一度把当地的昌平二中，拉升成为高考成绩最好的学校之一。
在广州，科韵路“程序猿”集聚区，骏景小学也成为了非常不错的学校。黄埔的万科东荟城，一个全新的小学，中产家长们硬生生地“鸡娃”，把东荟小学的成绩“拱”到名列前茅。
相反，周边生源比较固化的区域，学校就很难呈现这样的爆发力。
清华大学学者就专门研究了学区房对学生能力的影响。学校的确对学生能力发展产生着显著影响，但学校因素却不是起绝对主导作用的。
可见，今天的学区房，早已不是过去的概念，投资学位房，要看到大趋势的变化：
学区确定的房子，会越来越坚挺；
配套牛校的新房，会更受青睐；
大量新中产家庭涌入的社区，正在快速崛起……
闭着眼睛买学区房的日子，已经一去不复返了。