“房价可能真的要调整了，因为房东又来找我们要去网签了。”小敏前期在购买二手房的过程中，一直困扰于房东的“跳价”毁约，如今终于有了转机。“沪十条”新政发布已有近两周的时间，上海楼市究竟发生了哪些变化？上·海·证·券·报记者近日走访了解到，相对于一手房的热度不减，上海的二手房市场已渐趋平稳。银行放贷速度变缓，加之年关将至，无论是购房者抑或是房主均放慢了自己的“脚步”，寄希望于3、4月份新政细则出台后再作打算，市场观望气氛浓厚。 一手新盘仍受追捧
一、二手房的价格倒挂，让上海中心城区的一手房成为购房者竞相追逐的“香饽饽”。即使在楼市新政出台之后，一手新盘依然受到追捧。 在嘉定区某别墅项目，记者看到，售楼处客流络绎不绝，外面临时搭建的大棚内坐着不少签约客户。“现在房子很好卖，你看我们售楼处就知道了。项目1月23日开盘，255套别墅一次全开，总价在570万元至700万元之间，现在还剩140套左右，除边套外，可选择的房源还是挺多的。” 上海中原地产统计数据显示，1月上海楼市共有27个楼盘推出房源，面积共计78.8万平方米，环比减少41.74%。尽管环比回调幅度较大，但从绝对量来看，几乎和平时供应量相仿，淡季不淡特征明显。从成交量来看，1月最后一周上海市场一手房成交量达到了创纪录的64万平方米，几乎相当于1个月的交易量。 “尽管1月份成交量较高，但在摇号之前其实新盘已完成认筹，反映到最后的签约数据至少会有1至2周的延迟。因此，虽然数据亮眼，但可能也只是最后一波行情。随着新政效应逐步显现，上海一手房的成交量应会有所下降。”上海中原地产的市场分析师卢文曦称。
二手房市场初现成效 在“沪十条”出台后，上海楼市一、二手房热度的同频共振出现了明显分化。 记者走访了沪上多个区域的二手房中介门店发现，即使是周末，门店也显得分外冷清，到访客户大幅减少，买卖双方的心态已发生变化。 上海链家研究院的资深分析师杨雨蕾表示，从上周(1月25日至31日)上海链家的各项二手房指标来看，环比均出现下滑。其中，成交套数下降26%，成交均价下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端的抑制作用初现成效。 “新政出台后，我们门店到访客户大约少了60%。现在市场比较平淡，加之有业务员回家过年，所以基本没什么人了。”松江九亭地铁站附近一家中介门店的经理称，“最近我们这边挂牌量并没有增加，撤挂牌的情况倒是有，主要是不满5年的，要不就把价格往下降一些，但也不会降很多。现在满5年的房源优势凸显出来了。” 在浦东新区塘桥地区的一家中介门店，有业务员向记者表示，新政后二手房房价并没有明显上涨，但个别满五唯一的房东因为房子位置和楼层都很好，心态自然好一些，就会提一提价格。“目前来看市场还没有转淡，仍然有房子挂出来，只要满5年，位置楼层不是很差，还是不愁卖。主要是贷款卡得太死，导致有些房东只接受一次性付款的客户。” 记者在走访中还了解到，由于新政将增值税征免年限从2年提高到5年，导致二手房交易成本大幅提高，有不少房东干脆直接将未满2年的次新房源挂牌，部分区域的优质二手房最近有逐步开始释放出来的迹象，房东对后市的预期已有一定的转变。 “增值税征免年限提高到5年，对市场还是有些影响的。所以，有些房东尤其是即将满2年的有置换需求的房东不愿再等，直接将房子挂牌了。”普陀区长征板块的一家中介门店店主说。
梳理此次上海的调控政策，主要有四方面值得关注：
1、打击“假离婚”炒房：夫妻离婚三年内，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；
这不算新招，杭州、深圳、南京、无锡等地去年也有类似的政策出台。不过，相对于其他城市1年或者两年的规定，上海的年限比较长，政策更为严厉。
2、购房不足5年对外出售者，全额征收增值税。
过去上海增值税征免年限为2年。调整为5年之后，会拉长部分二手房的上市交易周期。
这个政策也相对普遍。据贝壳研究院不完全统计，深圳、无锡、沈阳、成都等城市均调高转让税年限，加上现在的上海，基本全部从2年提升至5年。
3、加大商品住房用地供应。
加大土地供应肯定是缓解供需矛盾的“良方”，不过土地从挂牌出让到形成真正供应还需要1-2年时间，政策效果并非立竿见影。
4、严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
严防资金违规流入楼市是防范化解金融风险的重点之一。上海从很早就开始就已经开始提出和完善这方面政策。同样据不完全统计，无锡、长沙、唐山等地均在核查购房者资金来源方面加强了调控管理。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“沪十条”直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，体现上海稳定房价、稳定预期的导向。
为何是上海？
其实作为一线城市，上海的楼市调控措施已经较为严厉。此前上海执行的5年限购（其中，外地人单身限购）、限贷（认房认贷）、税费等政策严厉程度可以说是仅次于北京。
不过，北京在“317”新政之后，楼市出现持续3年的实质性降温。去年开始虽有所回升，不过总体而言与高点相比仍有距离。而上海市场已经出现全面恢复的迹象。据机构统计，上海房价创下历史新高。
从去年下半年开始，尤其是年末，上海不断传出“打新热”“抢房潮”“业主跳价”等消息，楼市热度居高不下。根据社科院财经战略研究院住房大数据项目组最新数据，上海近一年来房价累计上涨11.29%，在一线城市中仅次于深圳（22.82%）。同期，北京房价涨幅为3.59%。
据贝壳研究院整理，上海在官方70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（同比）的排名上升了将近28位，排名34名。
为何调控这么严，上海房价还在继续上涨呢？
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