2020年，中国房地产行业在经历新冠疫情后依然创出全年销售面积和销售金额两项新高。
那么，在坚持“房住不炒”以及金融审慎的“三条红线”原则全面落实背景下，今年楼市走向又是如何？
澎湃新闻独家约访多位中国领军级别的房企高管，试图从他们眼中寻求中国房地产市场的发展之道。
近日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）专访了瑞安管理（上海）有限公司董事总经理、中国新天地有限公司董事总经理王颖。加入瑞安房地产有限公司（瑞安房地产，00272.HK）已经25年的王颖目前负责集团项目开发及资产管理业务。在她看来，从2021年全国范围多个城市接连发布调控政策，房地产市场继续坚持“房住不炒”的定位不会改变，楼市将加快回归居住属性。而从项目开发的角度来看，受制于有限的土地资源，城市更新是一线城市未来进一步发展的主要机遇之一。
王颖表示，未来瑞安集团会继续以上海作为投资及发展重心，除了继续深耕上海，武汉，也看好长三角、大湾区的强一线、二线城市。
截至目前，瑞安房地产尚未披露2020年年报。而根据瑞安房地产半年报，董事会决定2020年不派发中期股息。瑞安房地产主席罗康瑞在业绩会上指出，不派息不是公司财务状况的问题：“主要是我们比较保守，希望把现金流留在公司，在市场调整的环境下可能会有一些好东西让我们去捡。”
据罗康瑞在业绩会上的介绍，瑞安房地产目前在上海持有90万平方米写字楼、78万平方米商业，共计168万平方米，瑞安房地产占的份额是99.65万平方米，资产价值745亿元。此外，瑞安房地产在上海接下来还会继续发展住宅59.25万平方米，预测销售价值接近600亿元。
而在中国住宅市场是否已经饱和的问题上，罗康瑞称：“肯定还没有。”罗康瑞指出，香港已经发展了几十年，居住仍然是现在最大的问题。“我们未来一定是‘日光盘’。所以不是市场饱和，而是看你的地段、你的质量是否做得适合市场的需求。”罗康瑞说。
以下为澎湃新闻与王颖对话实录：
澎湃新闻：对2021年的楼市怎么看？
王颖：2021刚开年，全国范围多个城市接连发布新政调控楼市，并且政策的精细化和针对性越来越强。由此可见，房地产市场继续坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的原则不会改变，楼市将加快回归居住属性。同时，“十四五”规划中国双循环发展新格局和城市化发展新阶段仍将为地产行业发展带来动力，相信中长期的房地产市场会在高位更健康稳健的发展。
澎湃新闻：面对疫情的影响，公司此前采取了怎样的策略推进业务的发展？
王颖：新冠疫情的爆发，对于整个房地产行业可谓是一场“生存压力测试”。2020年度，公司累计合约物业销售额达到211.84亿元人民币，与2019年度比较，上升69%。其中翠湖天地五集、蟠龙天地等项目的开盘热销，都证明了无论在怎样的市场条件下，好的规划，优异的品质和信赖的品牌都是让项目获得市场认可的重要因素。
在商业运营方面，我们迅速调整策略，以造节推动全时消费，先后举办天地吃货节、夜生活节、i美节、天地新引力会员节、天地市集等多个特色主题节庆，强力提振消费信心。另外，我们积极拓宽线上渠道，通过助力上海时装周打造全球首个“云上时装周”，上线XINTIANDI专属天猫店，集结近百个设计师品牌开通线上直播带货，打通线上线下全营销。
虽然面对疫情的冲击，但公司旗下4座城市7大项目的客流及销售额已全面回正。在2020年下半年销售额更增长强劲，在第四季度实现整体销售额同比增长12%。其中上海新天地第四季度销售额同比增长27%。
澎湃新闻：房企们纷纷涉足长租、科技、产业园等新业务，公司如何看待房企转型？有看好或者想要涉足的新业务吗？
王颖：疫情深刻改变了我们“生活、工作、娱乐、学习”方式，企业需要主动顺应行业发展趋势，不断提升产品和服务品质，满足人们的美好生活需要。
在项目开发方面，我们认为城市更新是上海等一线城市未来进一步发展的主要机遇之一。面对有限的土地资源，尤其城市中心土地资源更为稀缺，城市更新成为善用土地资源、城市可持续发展的良策。与此同时，政府与公众对平衡历史文化风貌保护和城市功能开发的意识也日益加强。
瑞安房地产将继续凭借二十多年的城市更新经验，运用创新设计理念和技术，结合区域历史人文特色，积极配合政府的城市发展规划，打造更多文化社交目的地和可持续发展国际社区。比如我们的蟠龙天地项目，通过对具江南水乡文化的历史建筑风貌区的保护和活化，以“新天地”品牌理念，将其打造成上海新的社交文化目的地和国际社区。
在商业运营方面，尽管疫情发生后的线上消费激增，但人与人之间的互动仍然十分重要。
2020年11月完成资产升级的新天地时尚1项目中就有一个全新的“以人为本”的社交型创新产品——Foodie Social。我们将它打造集餐饮、零售、活动为一体的复合型美食社交空间，为年轻潮流消费者提供美食创想和独特体验，同时也助力孵化新晋餐饮品牌和产品。我们将以文化与社交驱动商业模式创新，创建更多结合零售与休闲活动的商业空间，以提升商业活力、激发人们对美好生活的追求。
澎湃新闻：2021年公司的战略布局方向是什么？最看好的区域和城市是哪里？
王颖：公司在上海核心商业资产及住宅可售资源将为未来创造长远价值。未来我们会继续以上海作为投资及发展重心，除了继续深耕上海、武汉，我们也看好长三角、大湾区的强一线、二线城市。
比如长三角领先的二线城市南京是瑞安近年不断拓展的重要市场之一。近期，我们刚刚与全球最大的私营国际房地产公司之一高富诺一起联合收购了地标物业南京国际金融中心。这也是继INNO未来城和百子亭项目后，瑞安又一次落子南京。
澎湃新闻：“三道红线”规则之下，公司有何应对措施，取得了哪些成效？
王颖：早在“三道红线”规则出台前，2016年开始，瑞安已开始实施轻资产策略，以强化我们的资产状况，并提高我们整体的财务效率。轻资产策略执行后，公司的负债率由2015年底的81%降至2020年6月30日的58%。
我们将继续秉持轻资产策略，分散资本来源，保持健康稳健的财务状况，以应对短期全球宏观经济动荡的冲击。