过去10年，投资买房毫无疑问是中国绝大多数家庭的第一选择。尤其是2015年后，更是演变成了“全民投资炒房”的热潮。我们认为，这种情况的出现，根源在于 “棚改货币化安置”政策的实施：拆迁不再以实物安置为主，取而代之的是货币补偿，被拆迁者拿到现金后必须到市场上去购置商品房，这不仅实现了全国各大城市的轻松“去库存”，而且还推动了全国各大城市房价轮动上涨：一线涨完，二线涨，然后三四线城市也集体跟着大幅“补涨”。 在一场疯狂的“全民造富”大潮冲击下，在各路专家纷纷站出来为高房价代言的刺激下，在全国房价马不停蹄“飙涨”的现实压力下，过去10年，“有钱就买房”无疑已经成为数以亿计国人最值得信赖的投资宝典。事实也证明，过去十年，在全国房价“普涨”的背景下，投资买房俨然成了“稳赚不赔”的热门生意。 众所周知，房地产诞生之初就被定义为是解决亿万国人居住问题的民生产业。不过伴随着城镇化进程的不断加剧，以及很多城市对土地财政有很强的依赖，所以房地产这些年的发展似乎已经彻底偏离了“民生居住”的范畴，它更像是一个以盈利为目的的金融投资游戏——投资性购房需求暴增，而且扮演了天然“蓄水池”的功能，这不仅使得刚需的居住权益得到挤压，还对消费、实体经济等也构成了严重的阻碍。需要重点指出的是，房地产确实对经济发展有拉动意义，但它真正造富的是开发商、银行、房产中介、投资炒房客这些群体。 国家看到了房地产上的隐藏风险，更注意到了它过快发展所带来的“不公平造富”行径，而且过度的投资炒作行为，确实和国家一开始便设立的“让人人住有所居”的终极目标相背离。所以自2016年底开始，国家便拉开了对房地产严调控的大幕。更让所有人都想不到的是，本轮调控一经开启就停不下来，到今天4个年头已经过去了。 不管大家承不承认，过去四年多，国内绝大多数城市过热的房地产市场行情都基本得到扭转了。这体现在两个方面：一是楼市的投资炒作氛围大大降温，这得益于金融政策和限购政策的大幅收紧，投资炒作楼市的空间狭窄，且可利用的银行杠杆空间有限。拿自有资金投资买房，算不过来账，甚至可能“血本无归”，于是很多人不再盲目往楼市里冲；二是各大热点城市房价逐渐趋于稳定，虽然仍有极个别城市核心板块房价年涨幅高于15%，但绝大多数城市整体房价已经两年多没涨了。环京、环沪由于高压政策的阻击，甚至出现了房价“腰斩下跌”的情况。 经济学家李迅雷说，过去10年很多城市房价上涨10倍，但未来我们要习惯于10年房价只能上涨1倍。言外之意，房地产的投资属性会越来越弱，投资买房普遍造富的逻辑也将开始发生重大转变了。非但如此，他在最近的一次演讲中透露，今后五年，房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数。 地产大佬冯仑也说，闭眼买房就赚钱的时代已经彻底终结了。过去10年，我们都被裹挟进这场楼市投资盛宴中，起哄闭眼买房都可以躺赚，但未来10年，投资买房的逻辑已经大变样了。买房越来越需要技术，买对了仍然会赚得盆满钵盈，买错了可能会亏得底朝天。2021年起，买房正式进入“精挑细选”时代。 无独有偶，地产大佬孙宏斌3月15日也悲观表态，这个行业需要调控，地价、房价太高，不管是开发商还是购房者都没有赚钱的空间了。他甚至暗示购房者，未来要调整心态，认清“调控是一个长期行为，不要抱有侥幸心态买房。” 专家学者对于房地产的后市都开始“悲观”，多少有点房地产“大势已去”的意思。对此，我们也有一定的共鸣。所以接下来我们要和大家详细聊聊，在未来10年楼市逐渐趋于健康理性，回归居住属性的背景下，该如何投资买房。 基于国家政策的出台，以及参考了业内多位懂行人的分析，和我们对市场的基本认知，我们认为未来10年，有3类房子或成为“烫手山芋”，稍后我们会详细给出得出这一结论的依据。未来不管是投资还是自住，这3类可能成为“烫手山芋”的房产，我们都不建议大家购买。不仅如此，我们接触的多位懂行人都表示，对于这3类“不能打”的房产，应该尽早抛售套现。事实上，在我们还停留于分析的时候，其实很多内行人早已悄悄“变现”了这些房产： 第一类就是现在看着科技感十足，但未来缺陷非常明显的超高层住宅和公寓。 根据规定，当建筑高度超过40层或100m时，不论住宅还是公寓均为超高层建筑。 有人可能会反驳说，这类住宅对空间的利用率高，且具有良好的通风、采光等优势，现在很多年轻人对非常追崇这类房产，怎么能说他们未来会成为“烫手山芋”呢？ 我们想说，超高层住宅的优势确实很明显，但其缺陷也非常明显，业内专家普遍认为，超高层住宅未来可能沦为“永久贫民窟”：首先、超高层住宅未来拆迁难大、成本高。超高层住宅不同于过去的老式多层步梯房，开发商乐于接手这类项目进行拆迁重建，因为有很大的利润空间，可以盖二三十层的新式商品房。40层的超高层住宅，未来拆迁后重建可能至少要建到60层才有利润，这几乎不现实，因为住建部去年9月份发布的文件已经明确传递信号，未来超高层建筑少批或不批，尤其是县城要以多层住宅为主。这等于彻底否定了超高层住宅的价值。 其次、居住体验差。超高层住宅一般容积率都很高，换言之居住的人员密度很高，所以一般不会有太高的品质。鱼龙混杂、高密度住宅，这些都会给后期的入住带来不好的体验，下楼散步人挤人，噪音太嘈杂，高峰期上下楼乘坐电梯可能需要花费比平时2-3倍的时间； 再者、超高层住宅普遍存在消防、救援等安全隐患。现有的消防云梯普遍最高只能够20层以下住宅使用，超高层住宅动辄三四十层，给火灾救援等带来极大考验。 所以由于政策原因和超高层住宅本身存在的缺陷，未来10年会有越来越多的购房者远离这类住房。其市场受众小，叠加存在拆迁难、维护成本高等原因，可能会越来越不吃香，最后沦为“烫手山芋”也就不足为奇了； 第二类就是很多人自认为“性价比很高”的小产权房。 小产权房“性价比高”，可能是绝大多数人购买这类房产的最大吸引点。不过小产权房却有着比超高层住宅更大的“硬伤”：难转正。未来政策如何变还不确定，但是当前阶段国家对于这类住宅的态度很明确：针对分散登记形成的历史遗留问题，要求各地依法妥善处理，为不动产权利人排忧解难，但不允许所谓小产权房借此合法化。 对于未办理相关手续，也未缴纳土地出让金，其产权证也不是国家房产部门颁发，因此小产权房无法通过正常渠道交易。所以不管是任何城市，未来小产权房更多是“居住”属性存在，基本上没有交易的投资价值。所以也就谈不上吃香。纵使未来有些小产权房可能以成为人才房、保障房的形式“转正”，但其真正的属性还是无法和名正言顺的商品房相媲美。 不过从目前国家对待“小产权房”的态度来看，我们更倾向于认为绝大多数的小产权房未来可能面临被拆掉的命运。真若如此，购房者可能会因为无合规手续和资质，最后“钱房两空”。这也是我们认为未来10年，小产权房可能“烫手”的根本原因； 第三类是各种伪需求的热门房产：养老房、海景房、旅游房等。 中国有14亿人口，凭借改革开放和巨大的人口红利，过去40年我国经济迎来迅猛发展，居民部门的家庭存款和消费能力均有显著提升，而且我国正在逐渐进入“深度老龄化社会”，所以国人对于住房的需求也在不断提升。基于此，过去10年，房地产市场出现了各类伪需求的热门房产，比如养老房、海景房、旅游房等，他们的主要服务对象就是城市的白领和握有老钱的城市富一代老年人。 对于以上这些伪需求热门房产，我们自始至终都是不建议大家去投资购买的。一方面，这类住房的市场还没有做起来，至少未来10年都不会成熟，这与国人的投资购房的消费逻辑有很大关系；另一方面，我们的房地产市场还是增量市场，投资购房还是以商品房住宅为主；最主要的是，这类住宅都有一个共性缺点，地段不佳，多处于远离城市中心的区域，所以不管是交通、医疗还是教育等配套都不足，这些决定了它们未来的升值前景很渺茫。 所以对于这类房产我们觉得未来十年都没有多少市场前景，当前阶段更是“十个有九个在亏损”，王健林2017年打包亏本甩卖13个文旅项目，足以证明。一句话，连开发商自己都在做“断舍离”的项目，个人购房者更是要当作“烫手山芋”对待，尽量远离。 总结：未来住宅可能以小高层和多层电梯房为主，且对于房屋产权会更注重，连农村宅基地都开始确权发证了，所以城市超高层和小产权房，很大概率已经被“打入冷宫”了。而伪概念的房产不能买，本质上是这类房产现在的市场并不成熟，需求少、购房消费者愿意投入的资金量不高，属于初期发展阶段，现在购买基本上就是在“交智商税”。 以上这3类房子未来10年可能会成为“烫手山芋”，市场价值越来越差，而且很可能面临“无人接盘”的尴尬境地，内行人都早已悄悄“套现”，你会考虑购买这3类房产吗？
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