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经济观察报 记者田国宝如果从2011年开始从事加装电梯算起，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头。
2020年5月，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3.9万个，7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对老旧小区改造任务进行了明确，而当年实际完成改造老旧小区4.03万个。
2021年全国两会，老旧小区改造再次被写入政府工作报告，全年计划新开工5.3万个项目。董有表示，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算，十四五期间，这一市场规模在10万亿元左右。
如果再加上50万部加装电梯的投入，市场规模在15万亿元左右。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣，包括左晖控制的愿景集团、融创中国等开始进入这一领域，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台。
2020年湖南、广西、广东、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债，期限从7年到30年不等，利率通常在4%以内。董有透露，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右。
董有表示，虽然市场前景诱人，但不同于增量房地产市场，作为存量时代重要形式的老旧小区改造，不仅利润薄，而且工作推进难度较大。前期进入的很多企业，由于干不下去，开始撤退。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目，从介入到开工的时间更是长达4年-5年。
但更大的挑战是盈利，无论加装电梯工程，还是后期维护；无论是老旧小区改造前期投入，还是后期运营，每个环节利润都极薄，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式。
经过多年的实践，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展。比如，最初加装一部电梯，光审批环节需要46个公章，目前已经简化到15个；以前施工周期126天，目前已经降至30天。而董有下一步目标是7天。“这么多年，我们一直建立标准。”董有表示，目前，在老旧小区改造领域，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项。
怎么做
经济观察报：老旧小区改造包括加上电梯，投资主体是政府还是企业？
董有：加装电梯分两类，一类叫租赁梯，一类叫集资梯。集资梯是老百姓集资，拿钱找人代建，产权归居民；还有一类租赁梯，资本投资、建完，居民像坐出租车一样，每次付费。现在基本上就两种形式。
各地政府给适当补贴，上海、北京补24万元，最近上海加了4万元，补到28万元，广东原来是10万元，现在加到15万元。山东第一批试点每部补25万元，150部共补贴了4000万元，试点完正常6层楼每部补20万元，7层再加点，5层再减点。
各地都在积极推动这样的民生工程，但是要解决的问题，一是需要政府补贴、企业出资、居民出资集合起来；二是居民要同意，改造老旧小区、加电梯过程，总有人反对，总有问题，怎么办？大家经常说加梯为什么那么慢，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯，用时间去换空间，没有这个时间消化不了。
经济观察报：这么长时间？主要就是和居民沟通吗？
董有：跟居民沟通，跟各级部门沟通、协调、落地，莲花池（西里6号）在加电梯过程中，负责人写了7万字的日记，历时5年。我们带着他全国各地去参观，各级部门去交流，因为多年前大家没有统一认知，说加电梯大家都不知道，当然，现在加电梯可以说家喻户晓了。
经济观察报：尤其是一楼居民，有的小区因为这事楼上和楼下还发生纠纷。
董有：我经历过两次，一个是在上海某医院家属院加电梯，晚上8点多做工作座谈，聊了有半个小时的时候，一楼业主指着三楼业主说：“院长，当年分房，你应该把我分到2楼，你给我分到1楼不公平，你还住在4楼，你想下楼，到死都甭想。”当时院长站起来了，俩人要打架，我们赶紧停这个事儿。
还有一次在北京一个学校家属院，周末我们在现场做工作，我和他们说，加电梯对房子也是增值，当时一位老师就急了，说你这么说，那我们都得算一下账，当时大家就说，董总你别说了。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批，但你要施工的时候，有人拿个椅子坐在门口，你加得上吗？所以，加电梯是100%同意，少一户都不行。
经济观察报：遇到这种情况，你们是怎么去解决的？
董有：筑福有一套系统的方法论，第一次见面时，我们会把居民分成愿意加装的、有困难的和有意见的等不同群体，我们把不同意加装的叫做守门员。
假如有80%同意的，有20%不同意的，第一步我们用五人五步法，这个楼的选5个人，每人每周到守门员家，每次送一个小礼物，说一句话，我要求不能超过3句，说到3句，肯定就要吵了，所以一句就够了。
第一关下来，不同意的人中，起码有一半会同意。最后还有个别人不同意，我们会让专业的人去疏导，沟通情感。经过这一轮后，我们再介入基本大部分都能解决掉。但这样做肯定会拉开时间。
经济观察报：这个过程很漫长，也很考验耐心。
董有：这些年我们一直在探索，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿，在北京学校家属院，刚说几句，人家给我骂出来了；在上海医院，那儿一吵，我们赶紧散会了。加梯的同事，每天早上出去笑容满面，阳光灿烂，晚上回来满脸阴郁，被人喷得够呛。如果没有强大的内心很难持续下去。
加梯这件事，筑福已经做了11年，光解决一个问题不行，要系统梳理。所以从家庭角度出发，不光是装配式的硬件标准，还得有一套做居民工作的软件标准。
成本
经济观察报：加装一部电梯的成本是多少？包括电梯成本、安装等环节下来需要多少钱？
董有：一部汽车多少钱？可以是几万块钱，也可以是几百万，加电梯也一样，有30万元的（综合成本基准价，下同）、40万元的、50万元的，像北京和上海定的是60万元。
为什么北京和上海是60万元，我们和造价处仔细交流过，根据定额、材料标准等确定基准价格，政府补贴40%，补贴24万元封顶。
电梯应该多少钱？先要有一个标准，北京和上海都是我们帮定的标准，60万元是基准价，有特殊要求可以高一点，条件差一点可以低一点。市场上一部三菱电梯将近20万元，一些品牌可能不到10万元。
经济观察报：租赁梯收回投资一般需要多长时间？
董有：租赁梯收回投资大概是10年到15年，海淀加装电梯是北京最多的，有几百部，都是我们设计的，当时和住建委讨论了很久，一是成本怎么控制，质量怎么保障；二是收回投资的定价。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算，后来算下来不行，加上海淀的是国企做的，有一定公益性，最后定的是每年每户230元到280元价格区间，收回投资大概是15年。像广州大都是民企融资做的，大概需要10年。
经济观察报：加装电梯后还需要日常维护，很多老旧小区没有物业公司，后期维护费用谁来出？
董有：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润，但是利润很薄；后期运营，电梯维保费用是6000元~8000元/年。实际上利润不高，而且很麻烦，很多企业进来时觉得新鲜，干三五年后都撤了。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业，如果没有物业就别改，这是一个硬性条件，但是好多小区还没有。比如衡水60%的老旧小区没有物业，40%有物业的小区也不好，去看了两个小区，我问物业服务为什么不好，他们说没人交物业费。
这种情况下，就需要转变思路，物业费不行，就搞服务费，周末打造一次卫生，春秋擦一次窗户，这都可以收费。物业费是管房子的，居民问你管房子管什么，但要搞服务费，明码标价，扫码下单。
经济观察报：愿景老旧小区改造，后期还会做物业公司，筑福会做物业吗？
董有：我们以前没做，现在开始做了，因为有些（小区）没有物业，你得帮着做了，有的我们自己独立做，有的联合当地物业公司一起做。
我们算了一下，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5，政府补7毛，补三年，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五，所以大体有几毛钱的空，通过一些增值服务也就是服务费补上，能够把物业团队养起来。
经济观察报：除了财政补贴和居民出资，老旧小区改造收入来源主要有哪些？
董有：还有一些增值收入，比如近期我们和住建委谈小区怎么改，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱，这个收入可以补充改造小区的费用。而且发出来的电，小区居民可以用，缓解未来碳中和的压力。
这方面的价值还有很多可以挖掘的地方。
融资
经济观察报：老旧小区改造和加装电梯，目前社会资本和金融机构参与情况如何？
董有：加装电梯和老旧小区改造，十二五期间是财政花钱；十三五期间要求企业、居民要参与；现在十四五要求居民要出钱，企业要参与。需要有社会资本进来，要打通融资渠道。
去年初，国开行和建行有4360亿元的专项额度，去年底，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金，现在各个银行都在跟进，但是银行是有条件的，需要抵押担保。
融资担保主要来自城市存量，把边角用地、闲置房产、低效资源梳理出来，用来做融资抵押担保。我们帮几个区县做资产包，每个城市都有，比如崂山我们梳理出来41处。
经济观察报：融资用什么来偿还呢？
董有：偿还主要有两类，一类是经营性收入，比如租金，主要用来还利息；还有一类就是资产证券化。老旧小区改造要解决资金缺口问题，就必须使一些资源完成资产证券化，所以我们现在帮各地做资产资源储备。原来政府都是搞土地储备，完成招拍挂后，资金就来了；未来我们叫资产储备，变现资金用来改造老旧小区。
经济观察报：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的，还是通过其他途径解决？
董有：小区里有一部分，小区的周边有一部分。具体是按照本片区、连片区和大片区划分，本片区就是小区，连片区就是小区周围的公共资源，连片区是整个街区的公共资源。
具体来源我们也细化了，第一个自有，小区存量物业资源；第二个是划拨，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地；第三是租赁，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营；第四是购买，利用资金购买经营性资产；第五是审批、新批，在小区内新建新批经营性空间。
所以，在这种思路下，我们把BTO(即建设、移交、运营，利用小区、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所，移交给产权所有人，形成资产包，为改造所需资金进行融资，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展，做了三普三划三代、三资三会三业。
经济观察报：什么三普三划三代、三资三会三业？
董有：三普就是人口普查、经济普查和灾害普查，通过三普我们拿到一个城市的基本数据，相当于做体检；下一步是三划，给它做策划、规划和计划。
比如十四五期间，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3.9万个，去年完成了4.03万个，今年计划改造5.3万个。我们也做了一个5年计划，缺钱，把资产、资金准备好，但有资产、资金还得批规划，不批都是违法建设。
策划、规划计划落实到项目后，我们得代融、代建、代营，这是三代；把资源做好，还得地方政府配合做一个招商会、一个对接会、搭建一个协调会。地方政府没有一个协调会，我来了也做不了这个事。
三会落实了，接着要完成三资，首先得有资源才能形成资产，有了资产才能变成资金。最后要完成的是三业，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业，然后装进相关的企业，这样就形成了持续发展。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论，通过这些方法论，不光是老旧小区改造和完整社区，包括城市中心、安防系统也构建起来了。
经济观察报：社会资本参与老旧小区改造主要有哪几种方式？
董有：筑福主要从前段投资角度出发，当地政府基础类资金缺乏的时候，我们出资或帮助解决融资问题；还有一类，愿景他们主要是从后期物业、配套用房运营角度进入。
收益
经济观察报：老旧小区改造利润较薄，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么？
董有：这个市场非常大，但是不像过去地产增量时代简单粗暴，拿一块地“咔”一盖楼就卖了，挣一大笔钱。很多企业本着地产思维、工程思维来做老旧小区，所以很难，大部分介入两年就撤了，加个电梯4年、5年谁熬得住？
未来存量时代一定得基于运营思维、服务思维，想要引导居民和社会资本出钱，那肯定得有收益模型。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益，用高科技挣钱，服务业应该是高频低收。
老百姓不是不能付费，老百姓是最大的消费者，拉消费、消费升级是关键，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足。比如我们打篮球还能找个地方，但打网球根本没地方。所以未来基于服务市场非常大。
经济观察报：赚慢钱也不利于规模和业务的快速扩张吧？
董有：你恰恰说反了，现在扩大得非常快，去年鲁商集团专门约我见面，说山东省针对老旧小区改造，他们有任务，有资金，请我们合作。8月18日签了战略协议，10月成立公司，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造。
今年1月，云南省成立了云南省城市更新公司，让我们支持云南省做城市更新，选了昆明、大理、玉溪、宾川、洱源5个城市试点。另外我们和辽宁、广西、重庆、成都、青岛、宜昌等省市也在接触，我们从策划、规划、计划帮他们搭建起模型，有些已经到试点实施阶段了。原来我们是在北京做，现在走出去了。
经济观察报：去这些省份和城市，你们主要以哪种方式参与？
董有：你不出钱，光说了半天，最后干瞎了怎么办？我们会参与一部分投资，与当地国企一块来做这个事。
有的是平台公司形式的，有的是项目层面的，但原则上我们参与的是运营类资产的投资，比如说屋顶太阳能，我们参与投资、运营，资源性资产还是当地国企的，所有房产证不归我。
在北京，2003年我们开始投运动馆，现在筑福有几个运动馆，还有石景山朗园、首钢园区等几个图书馆；还有利用老厂房改造成文创园、科创园，我们公司就在首钢老厂房办公，已经7年了。
经济观察报：现在这个领域有大资本进入吗？
董有：都在谋划进入，现阶段主要以央企、国企为主，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金，云南城投给云南省城市更新公司15亿元。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展。
经济观察报：北京有一个老旧小区改造项目，先后投入4000多万元，但很难在短期内见到收入，这种状况下，投入的持续性如何保证？
董有：我们不评价友商做的如何，但可以说说自己。马上我们通州的项目也要上了，一个是北小园锅炉房，一个中餐锅炉房，还有一个武夷花园，这三个地方要改成社区文化中心。5月运河旁边还有一个运动馆，传媒大学有个图书馆。将来这些配套如何运营、产出，不产出怎么来投资？
从加梯10年到15年收回成本来说，我们对接了一些金融机构，北京银行、建设银行都谈过了。配套社区商业如何产出，产出价值多少？投资不是我说了算，是银行说了算，目前模型都搭建完了。
加装电梯等于买了汽车租出去了，车是我的，抵押担保没问题，运营和产出是多少？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元；接着做增值服务，比如电梯有三块广告牌，一块广告牌一个月200元，一个月600元收益。我们还有一些配套服务，从算账模型和运营模型上能够成立。