5年 30天 为老旧小区装电梯要交的那些学费-LMLPHP

图片来源|受访者供图

经济观察报 记者田国宝如果从2011年开始从事加装电梯算起,筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头。

2020年5月,国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3.9万个,7月,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,对老旧小区改造任务进行了明确,而当年实际完成改造老旧小区4.03万个。

2021年全国两会,老旧小区改造再次被写入政府工作报告,全年计划新开工5.3万个项目。董有表示,按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算,十四五期间,这一市场规模在10万亿元左右。

如果再加上50万部加装电梯的投入,市场规模在15万亿元左右。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣,包括左晖控制的愿景集团、融创中国等开始进入这一领域,各省市国企也陆续建立起相应的投资平台。

2020年湖南、广西、广东、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债,期限从7年到30年不等,利率通常在4%以内。董有透露,筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右。

董有表示,虽然市场前景诱人,但不同于增量房地产市场,作为存量时代重要形式的老旧小区改造,不仅利润薄,而且工作推进难度较大。前期进入的很多企业,由于干不下去,开始撤退。

挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年;筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目,从介入到开工的时间更是长达4年-5年。

但更大的挑战是盈利,无论加装电梯工程,还是后期维护;无论是老旧小区改造前期投入,还是后期运营,每个环节利润都极薄,运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式。

经过多年的实践,老旧小区改造领域各个流程环节也在发展。比如,最初加装一部电梯,光审批环节需要46个公章,目前已经简化到15个;以前施工周期126天,目前已经降至30天。而董有下一步目标是7天。“这么多年,我们一直建立标准。”董有表示,目前,在老旧小区改造领域,筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准,也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项。

怎么做

经济观察报:老旧小区改造包括加上电梯,投资主体是政府还是企业?

董有:加装电梯分两类,一类叫租赁梯,一类叫集资梯。集资梯是老百姓集资,拿钱找人代建,产权归居民;还有一类租赁梯,资本投资、建完,居民像坐出租车一样,每次付费。现在基本上就两种形式。

各地政府给适当补贴,上海、北京补24万元,最近上海加了4万元,补到28万元,广东原来是10万元,现在加到15万元。山东第一批试点每部补25万元,150部共补贴了4000万元,试点完正常6层楼每部补20万元,7层再加点,5层再减点。

各地都在积极推动这样的民生工程,但是要解决的问题,一是需要政府补贴、企业出资、居民出资集合起来;二是居民要同意,改造老旧小区、加电梯过程,总有人反对,总有问题,怎么办?大家经常说加梯为什么那么慢,我们用4年时间打开了北工大(家属楼)加电梯,用5年时间打开了莲花池(西里6号)加电梯,用时间去换空间,没有这个时间消化不了。

经济观察报:这么长时间?主要就是和居民沟通吗?

董有:跟居民沟通,跟各级部门沟通、协调、落地,莲花池(西里6号)在加电梯过程中,负责人写了7万字的日记,历时5年。我们带着他全国各地去参观,各级部门去交流,因为多年前大家没有统一认知,说加电梯大家都不知道,当然,现在加电梯可以说家喻户晓了。

经济观察报:尤其是一楼居民,有的小区因为这事楼上和楼下还发生纠纷。

董有:我经历过两次,一个是在上海某医院家属院加电梯,晚上8点多做工作座谈,聊了有半个小时的时候,一楼业主指着三楼业主说:“院长,当年分房,你应该把我分到2楼,你给我分到1楼不公平,你还住在4楼,你想下楼,到死都甭想。”当时院长站起来了,俩人要打架,我们赶紧停这个事儿。

还有一次在北京一个学校家属院,周末我们在现场做工作,我和他们说,加电梯对房子也是增值,当时一位老师就急了,说你这么说,那我们都得算一下账,当时大家就说,董总你别说了。

加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批,但你要施工的时候,有人拿个椅子坐在门口,你加得上吗?所以,加电梯是100%同意,少一户都不行。

经济观察报:遇到这种情况,你们是怎么去解决的?

董有:筑福有一套系统的方法论,第一次见面时,我们会把居民分成愿意加装的、有困难的和有意见的等不同群体,我们把不同意加装的叫做守门员。

假如有80%同意的,有20%不同意的,第一步我们用五人五步法,这个楼的选5个人,每人每周到守门员家,每次送一个小礼物,说一句话,我要求不能超过3句,说到3句,肯定就要吵了,所以一句就够了。

第一关下来,不同意的人中,起码有一半会同意。最后还有个别人不同意,我们会让专业的人去疏导,沟通情感。经过这一轮后,我们再介入基本大部分都能解决掉。但这样做肯定会拉开时间。

经济观察报:这个过程很漫长,也很考验耐心。

董有:这些年我们一直在探索,但探索的时候经常摔得鼻青脸肿,在北京学校家属院,刚说几句,人家给我骂出来了;在上海医院,那儿一吵,我们赶紧散会了。加梯的同事,每天早上出去笑容满面,阳光灿烂,晚上回来满脸阴郁,被人喷得够呛。如果没有强大的内心很难持续下去。

加梯这件事,筑福已经做了11年,光解决一个问题不行,要系统梳理。所以从家庭角度出发,不光是装配式的硬件标准,还得有一套做居民工作的软件标准。

成本

经济观察报:加装一部电梯的成本是多少?包括电梯成本、安装等环节下来需要多少钱?

董有:一部汽车多少钱?可以是几万块钱,也可以是几百万,加电梯也一样,有30万元的(综合成本基准价,下同)、40万元的、50万元的,像北京和上海定的是60万元。

为什么北京和上海是60万元,我们和造价处仔细交流过,根据定额、材料标准等确定基准价格,政府补贴40%,补贴24万元封顶。

电梯应该多少钱?先要有一个标准,北京和上海都是我们帮定的标准,60万元是基准价,有特殊要求可以高一点,条件差一点可以低一点。市场上一部三菱电梯将近20万元,一些品牌可能不到10万元。

经济观察报:租赁梯收回投资一般需要多长时间?

董有:租赁梯收回投资大概是10年到15年,海淀加装电梯是北京最多的,有几百部,都是我们设计的,当时和住建委讨论了很久,一是成本怎么控制,质量怎么保障;二是收回投资的定价。

原来我们是按银行给的资金期限6年10年算,后来算下来不行,加上海淀的是国企做的,有一定公益性,最后定的是每年每户230元到280元价格区间,收回投资大概是15年。像广州大都是民企融资做的,大概需要10年。

经济观察报:加装电梯后还需要日常维护,很多老旧小区没有物业公司,后期维护费用谁来出?

董有:加梯干工程(电梯安装)有一定的利润,但是利润很薄;后期运营,电梯维保费用是6000元~8000元/年。实际上利润不高,而且很麻烦,很多企业进来时觉得新鲜,干三五年后都撤了。

现在各地要求老旧小区改造必须有物业,如果没有物业就别改,这是一个硬性条件,但是好多小区还没有。比如衡水60%的老旧小区没有物业,40%有物业的小区也不好,去看了两个小区,我问物业服务为什么不好,他们说没人交物业费。

这种情况下,就需要转变思路,物业费不行,就搞服务费,周末打造一次卫生,春秋擦一次窗户,这都可以收费。物业费是管房子的,居民问你管房子管什么,但要搞服务费,明码标价,扫码下单。

经济观察报:愿景老旧小区改造,后期还会做物业公司,筑福会做物业吗?

董有:我们以前没做,现在开始做了,因为有些(小区)没有物业,你得帮着做了,有的我们自己独立做,有的联合当地物业公司一起做。

我们算了一下,北京通州(筑福改造的)小区物业费是6毛5,政府补7毛,补三年,要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五,所以大体有几毛钱的空,通过一些增值服务也就是服务费补上,能够把物业团队养起来。

经济观察报:除了财政补贴和居民出资,老旧小区改造收入来源主要有哪些?

董有:还有一些增值收入,比如近期我们和住建委谈小区怎么改,其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电,我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱,这个收入可以补充改造小区的费用。而且发出来的电,小区居民可以用,缓解未来碳中和的压力。

这方面的价值还有很多可以挖掘的地方。

融资

经济观察报:老旧小区改造和加装电梯,目前社会资本和金融机构参与情况如何?

董有:加装电梯和老旧小区改造,十二五期间是财政花钱;十三五期间要求企业、居民要参与;现在十四五要求居民要出钱,企业要参与。需要有社会资本进来,要打通融资渠道。

去年初,国开行和建行有4360亿元的专项额度,去年底,国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金,现在各个银行都在跟进,但是银行是有条件的,需要抵押担保。

融资担保主要来自城市存量,把边角用地、闲置房产、低效资源梳理出来,用来做融资抵押担保。我们帮几个区县做资产包,每个城市都有,比如崂山我们梳理出来41处。

经济观察报:融资用什么来偿还呢?

董有:偿还主要有两类,一类是经营性收入,比如租金,主要用来还利息;还有一类就是资产证券化。老旧小区改造要解决资金缺口问题,就必须使一些资源完成资产证券化,所以我们现在帮各地做资产资源储备。原来政府都是搞土地储备,完成招拍挂后,资金就来了;未来我们叫资产储备,变现资金用来改造老旧小区。

经济观察报:做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的,还是通过其他途径解决?

董有:小区里有一部分,小区的周边有一部分。具体是按照本片区、连片区和大片区划分,本片区就是小区,连片区就是小区周围的公共资源,连片区是整个街区的公共资源。

具体来源我们也细化了,第一个自有,小区存量物业资源;第二个是划拨,通过政府街道划拨一部分公共资产或土地;第三是租赁,向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营;第四是购买,利用资金购买经营性资产;第五是审批、新批,在小区内新建新批经营性空间。

所以,在这种思路下,我们把BTO(即建设、移交、运营,利用小区、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所,移交给产权所有人,形成资产包,为改造所需资金进行融资,而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展,做了三普三划三代、三资三会三业。

经济观察报:什么三普三划三代、三资三会三业?

董有:三普就是人口普查、经济普查和灾害普查,通过三普我们拿到一个城市的基本数据,相当于做体检;下一步是三划,给它做策划、规划和计划。

比如十四五期间,国家要求全国每年老旧小区改造不少于3.9万个,去年完成了4.03万个,今年计划改造5.3万个。我们也做了一个5年计划,缺钱,把资产、资金准备好,但有资产、资金还得批规划,不批都是违法建设。

策划、规划计划落实到项目后,我们得代融、代建、代营,这是三代;把资源做好,还得地方政府配合做一个招商会、一个对接会、搭建一个协调会。地方政府没有一个协调会,我来了也做不了这个事。

三会落实了,接着要完成三资,首先得有资源才能形成资产,有了资产才能变成资金。最后要完成的是三业,通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业,然后装进相关的企业,这样就形成了持续发展。

这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论,通过这些方法论,不光是老旧小区改造和完整社区,包括城市中心、安防系统也构建起来了。

经济观察报:社会资本参与老旧小区改造主要有哪几种方式?

董有:筑福主要从前段投资角度出发,当地政府基础类资金缺乏的时候,我们出资或帮助解决融资问题;还有一类,愿景他们主要是从后期物业、配套用房运营角度进入。

收益

经济观察报:老旧小区改造利润较薄,这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么?

董有:这个市场非常大,但是不像过去地产增量时代简单粗暴,拿一块地“咔”一盖楼就卖了,挣一大笔钱。很多企业本着地产思维、工程思维来做老旧小区,所以很难,大部分介入两年就撤了,加个电梯4年、5年谁熬得住?

未来存量时代一定得基于运营思维、服务思维,想要引导居民和社会资本出钱,那肯定得有收益模型。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益,用高科技挣钱,服务业应该是高频低收。

老百姓不是不能付费,老百姓是最大的消费者,拉消费、消费升级是关键,但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足。比如我们打篮球还能找个地方,但打网球根本没地方。所以未来基于服务市场非常大。

经济观察报:赚慢钱也不利于规模和业务的快速扩张吧?

董有:你恰恰说反了,现在扩大得非常快,去年鲁商集团专门约我见面,说山东省针对老旧小区改造,他们有任务,有资金,请我们合作。8月18日签了战略协议,10月成立公司,12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造。

今年1月,云南省成立了云南省城市更新公司,让我们支持云南省做城市更新,选了昆明、大理、玉溪、宾川、洱源5个城市试点。另外我们和辽宁、广西、重庆、成都、青岛、宜昌等省市也在接触,我们从策划、规划、计划帮他们搭建起模型,有些已经到试点实施阶段了。原来我们是在北京做,现在走出去了。

经济观察报:去这些省份和城市,你们主要以哪种方式参与?

董有:你不出钱,光说了半天,最后干瞎了怎么办?我们会参与一部分投资,与当地国企一块来做这个事。

有的是平台公司形式的,有的是项目层面的,但原则上我们参与的是运营类资产的投资,比如说屋顶太阳能,我们参与投资、运营,资源性资产还是当地国企的,所有房产证不归我。

在北京,2003年我们开始投运动馆,现在筑福有几个运动馆,还有石景山朗园、首钢园区等几个图书馆;还有利用老厂房改造成文创园、科创园,我们公司就在首钢老厂房办公,已经7年了。

经济观察报:现在这个领域有大资本进入吗?

董有:都在谋划进入,现阶段主要以央企、国企为主,鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金,云南城投给云南省城市更新公司15亿元。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与,很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展。

经济观察报:北京有一个老旧小区改造项目,先后投入4000多万元,但很难在短期内见到收入,这种状况下,投入的持续性如何保证?

董有:我们不评价友商做的如何,但可以说说自己。马上我们通州的项目也要上了,一个是北小园锅炉房,一个中餐锅炉房,还有一个武夷花园,这三个地方要改成社区文化中心。5月运河旁边还有一个运动馆,传媒大学有个图书馆。将来这些配套如何运营、产出,不产出怎么来投资?

从加梯10年到15年收回成本来说,我们对接了一些金融机构,北京银行、建设银行都谈过了。配套社区商业如何产出,产出价值多少?投资不是我说了算,是银行说了算,目前模型都搭建完了。

加装电梯等于买了汽车租出去了,车是我的,抵押担保没问题,运营和产出是多少?老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元;接着做增值服务,比如电梯有三块广告牌,一块广告牌一个月200元,一个月600元收益。我们还有一些配套服务,从算账模型和运营模型上能够成立。

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