沉默了十几年的真如最近屡上头条。
高尚领域开盘不消说，轰动上海；
中海2018年10月11日拿地，2019年8月1日首批开盘，创造了真如新速度，并且吸引了全市中介的目光；
5月份百联仓储地块、中科院应用物理研究所基地地块接连收储，6月即进入拆房腾地阶段。
这个曾经龟速发展的副中心，看来真的准备起飞了。
问题是，真如面对的还是不是那片天空。
01
李嘉诚的长江实业多次表示，真如龟速发展的锅，他们不背。
这个锅太大，他们也背不动。
真如发展不顺利，影响的不仅仅是自身，更多的是普陀以及整个上海西北部。
四大城市副中心的提法源自1999年。
当时上海高速扩张期刚开始启动，内环内已经无法承载一拥而入的人口与产业。
为避免城市无序发展，在城市化边缘（中外环间）选了四个中心作为凝结核，引导城市化进程。
时隔二十年，副中心基本已经完成使命。
徐家汇成为西南地区当之无愧的中心，并且成功融入中央活动区。
受徐家汇带动，莘庄迅速崛起，九亭、泗泾等地成为配套居住区，九号线开始拥挤。
五角场取代四川北路跃居市级商圈，虹口杨浦密集人口开始向外疏导，甚至新江湾城出现了定价10万以上的底气。
浦东多中心发展，陆家嘴、张江光芒四射，花木地区商业、产业发展相对滞后。不过俨然成为浦东行政、文化中心以及交通枢纽。
唯独真如，到2018年还要再次修改规划，商业、产业、行政没有一项拿的出手，被三长（长征、长寿、长风）踩在脚下。
由于真如发展缺席，上海西北地区无一重镇。普陀老旧形象改观不顺，连带嘉定发展也受到影响。
九亭自豪的对外宣传，我们八站即可到达徐家汇；
南翔也尝试的讲了一下，我们六站即可到达真如。
然而到达真如又有什么意义呢？之前还能过来买买海鲜，现在海鲜也买不到了。
逛星光耀吗？南翔至少三四个商场体验都在星光耀之上。
所以先天不足的九亭，租金上已经超过南翔，房价上也大有赶超之势。产业导入，已经拉开差距。
当徐汇地区外溢人口、产业源源不断给松江输血时，嘉定已经陷入内生发展的困境。
以至于大虹桥崛起后，房价逐渐被青浦追上。
当2018年真如再次修改规划奋起直追时，竞争对手已经沦为外环外区域。
纲领性文件《上海市城市总体规划（2017-2035）》中，新晋主城区成了大虹桥、宝山、川沙、闵行。
城市化已经发展到外环边缘。
更让人心痛的是，高尚领域已经开始拿大虹桥宣传自己。
在公司工作10年了，忽然发展刚入职的大学生工资比自己还高，心里是个什么滋味。
而且领导还说，你好好跟人家学习一下。
02
那么这个锅到底谁背？
最直接的责任长江实业是跑不掉的。
1999年规划时，真如是普陀绝对的中心。
2006年规划开始落地，首期出让A3—A6地块。该地块位置绝佳，而且是副中心启动之作，当局自然相当重视。
于是有意拉拢港资龙头长实系。
在地块出让文件中明确要求，竞买人必须是世界500强企业（以2006年美国《财富》杂志公布的名单为准）或其控股子公司，该企业必须占联合竞买投资比例50％。
国内满足条件的企业，仅和记黄埔一家。
最终该地块以低至2784元的楼板价成交。
同年，宝山淞南长江南路北侧、长江路145弄东侧地块楼板价达到4007元；
华润新江湾城C6地块楼板价高达6677元。
不过给长实附着了一定条件：
总建筑面积不超过72万平方米，住宅面积不超过14.4万平方米。
意思是该地块以商办为主。
这样的运营思路大家都明白，当时也是主流：
“商办用地底价出让，引入头部开发运营企业打造城市环境，为区域开发造势；
开发商则通过商业盘活区域，通过住宅收回成本实现盈利。”
万达正是靠这个逻辑起家，于是有了“万达在的地方就是城市中心”的口号。
然而长实拿了土地却迟迟不肯动工。
办公没建起来，无法导入产业；
商业没建起来，无法打造市级商圈。
你让人口怎么导入？
更让人心痛的是，2013年大量的办公用地被做成了酒店式公寓出售！
高尚领域酒店式公寓