2020年1-5月，金桥镇成交二手房2326套，是上海交易量最大的区域（区域排名附后）。
而金桥镇成交量又集中在金杨板块，而且这个区域价格还不低。
事实上这里已经是中环高地，即使以动迁房为主，价格仍然高过张江、大华。
哪来的底气？
01
首先，这里地段优势明显。
房地产行业有一句铁律：你是谁不重要，你周围是谁才重要。
金杨的核心就是就是周围的邻居太优秀：
除了世博，浦东现有的产业重心的中心点就落在金杨。
甚至这里可以够得到浦西的客群，到南京西路地铁10站，自驾仅半小时。
杨浦、虹口的客群通过杨浦大桥、过江隧道过来更是方便，夫妻工作分别在浦东、浦西的家庭在此折中。
无论浦东向南也好，向北也好，产业格局已经奠定，不会再有大的变化。
陆家嘴世纪大道的客群，预算1500万以上可以选择滨江、源深、联洋，1000万-1500万如果对居住品质要求不是极致这些区域也能选一选。
预算再低一些，只能到中环线附近。南面是北蔡，北侧即为金杨。
如果对交通、学区要求高一些，金杨自然是首选。毕竟这里距离陆家嘴中央活动区仅5公里。
张江的中产阶级客群，优选广兰路，毕竟通勤优势明显。不过这里居住氛围并不浓厚，居住区被产业分割过于严重导致商业难以培养，城市界面也并不理想。
塔尖阶层选择碧云，中产及以上仍然躲不开源深、联洋、金杨。
外高桥、金桥的客群不用说，进核心居住区第一站就是金杨。外高桥厂房遍地，并不适合居住，金桥商业配套存在硬伤，中产客群也只能向南。
而且这里动迁房集中，香山新村是虹口、杨浦的居民动迁而来，罗山新村、金杨新村多为浦东当地动迁。
20年过后，这些动迁居民也有了强烈的置换需求。
多方客流汇集在金杨，价格才推高到6万，算客气了。
02
浦东的发展沿三条主轴展开：
向北，以张杨路为主轴；向东，以世纪大道为主轴；向南，以杨高南路为主轴。
最开始扩展的，即为北线。而金杨恰好位于北侧主轴线上，1995年前后就开始开发，目前已经相当成熟，汇集的资源也足够密集。
最令人津津乐道的是金杨的商业配套，便捷程度在浦东仅次于陆家嘴核心区。
金桥国际商业广场2009年底一经开业就是浦东商业标杆，16.4万平米的商业面积至今仍然称得上大体量。
入住商户超过250家，年客流量2000万以上。
金桥第一商城等社区商业配套相当便捷，金杨新村的底商种类繁多，甚至吸附了部分碧云客群。
另一个核心配套是学区。
建平实验小学、建平实验中学双学区热度一直居高不下，建平实验小学为二梯队强校，建平实验中学是一梯队初中。
新竹园中学更是仅次于张江集团学校的优质民办学校，致远中学成绩中等偏上，得益于浦东小升初户籍对口且小区总价不高，有部分家长将其作为单学区选项。
优质学区的扎堆形成了浓厚的教育氛围，附近汇集了大量培训机构，日常补课、丰富课外活动都非常便捷。
医疗是整个浦东的短板，金杨最近的三甲医院是位于碧云的华山医院东院，陆家嘴的东方医院也在5公里以内。
地铁6号线、9号线横贯东西，可以辐射大部分居民，只有栖山路以北在地铁1公里以外。14号线开通后会得到解决，而且到陆家嘴也更加便捷。
届时区域内将实现三轨交汇，区域价值进一步提升。
当然吸附的人群越多，拥堵现象就越严重。再加上世纪公园、东郊别墅区的阻隔导致部分南北向道路断头，车流汇集到主干道，张杨路已经是早高峰必堵。
03
动迁房聚集的地方通常比较混乱，金杨除外。
金杨虽然开发较早，道路规划却非常完善，植被覆盖率也很高，动迁房区域郁郁葱葱。
金杨的动迁房房龄普遍在20-25年左右，与市区的老公房相比具有一定优势。
尤其是设计理念相对合理，大部分房源一梯两户，以70-90平两房，80-100平三房为主，较好的迎合了刚需客户面积需求。
尤其是黄山社区的几个商品房周边，虽然社区底商匮乏略显萧条，但是道路观感极佳。
博山东路街景
建平对口的几个小区中，黄山始信苑、始信北苑单价最低，社区已经比较陈旧，物业管理也一般。优势是有大量一房户型挂靠户口。
上海未来、东方知音苑品质中等，单价8万以上，整体以自住为主。不过不是人车分流，车位配比也达不到1:1，与新房相比已经有明显代沟。
浦东北部标杆楼盘金桥瑞士花园单价10万以上，超过源深、联洋等内环区域大部分小区，适合对居住品质要求较高可以牺牲部分通勤的家庭。
金桥瑞士花园
04
说回灵魂一问：这里值得买吗？
对于学区房客户，这里是能兼顾学区与自住的最佳区域了。
小学二梯队够用，初中一梯队不用再次换房，而且单价比洋泾、源深等区域略低，同等预算可以享受更宽适的面积。
环二对于买房一贯的原则是中庸，过份追求某一生活因素将造成其他短板的产生。
盲目追求明珠福外六师附小的学区，代价就是需要接受巨东小区、崮山小区这样的居住条件，或者万科金色里程这样的配套欠缺。
盲目追求新房，前滩存在学区风险，御桥周康学区需求难以兼顾。
非学区房客户不会过来看东方知音苑这几个小区，同样的价格大华锦绣11街区居住体验提升不止一个等级。
金杨的动迁房价格是被低估的。同等维度，北蔡的多层动迁房价格持平，配套与城市界面却差了一档。
而且由于地段优势，金杨动迁房的流通性更高。金杨以北是金桥出口加工区、外高桥，北蔡以南是三林，产业支撑有相当的差距。
与浦西北新泾、龙柏相比，这里的动迁房房龄更新，户型设计更加合理，城市界面也更加整洁，价格持平情况下也具有相当优势。
以上为正文
附：2020年1-5月各区域二手房成交量排行