6月第四周（6.22-6.28）概述：
稳定向好，楼市降温
判断与建议暂时维持不变
难熬的2020年，上半年终于过了，是否如你想象中那样？
然而，上海楼市过得，那叫一个跌宕起伏啊。
那么，6月最后一周的期中考，考得怎样了？
三个字：考糊了！
话不多说，上成绩单！
科目一：上海房产成交量
6月第4周的网签量为4900套，成交量直线下滑，创5-6月最低值。
有人不禁问：说好的回暖，怎么又直线下滑了？
不着急！听我缓缓道来——
受端午节假期影响，25-27日网签量急剧减少，6月1日到6月28日网签套数约为2.4W套。
虽还有剩余两天未计入统计，按本月日网签套数，不难推测6月最终网签套数在2.5W-2.7W，处于楼市较高水平，相比6月初预测接近2.9W的成交量，实际情况要差些。
△数据来源：澜城数据
△数据来源：澜城数据
科目二：上海房产挂牌价
又到了大家最关心的话题——房价！
跌了么？跌了！
涨了么？涨了！
6月最后一周，挂牌均价小幅下跌，从50416元/㎡下滑至50358元/㎡，出现5月以来的首次下跌，即便如此，仅 第二季度（4-6月）二手房价上涨了2.3%。
看看，涨势可人吧！终于跌了点...
往短期说，随着传统淡季到来，楼市回归正轨，成交量减少，挂牌价放缓了脚步，是刚需选房的时机；
往中期说，经历了疫情，上海城市价值的凸显，对购房者更具吸引力，叠加5月高成交量的助推，上海房价真香！
△数据来源：澜城数据
科目三：上海房产带看量
作为最敏感的风向标——带看量，走势与成交量、挂牌价有异曲同工之妙。
自3月复产复工后，二手房的带看量逐步恢复正常，3月均值0.72，4月为1.47，5月为1.43，6月为1.13。我们发现，上半年，4月与5月市场活跃度极高，进入 6月有所回落。
从周带看量看，6月第1周到第4周，呈现逐步下滑的趋势，最后一周降为1.0，略低于1月初。
讲真，这个月的带看量有点委屈。
一方面受梅雨季节和天气影响，购房者看房的热情有所下降；
另一方面是大量高性价比的二手房在5月去化得差不多，目前市场上房源供应有所减少，而且部分房东出售的意愿并不强烈；
再有，恰逢端午假期，上海居民外出游玩，带看量下滑也在情理之中。
△数据来源：澜城数据
科目四：上海房产挂牌时长
由于疫情关系，上半年的二手房挂牌时长与往年有所不同，同样是恢复后的二手房市场，同样是在上半年，各个月份却呈现有趣的现象。
4月挂牌时长为83天，5月47天，6月51天。
再看看，周挂牌时长，也呈现出微妙的变化。
与6月前三周小心翼翼的微涨相比，最后一周的步子迈得有点大了，直接从51天攀升到54天，挂牌时间小幅变长，与4月中下旬持平。
这说明什么？
我认为有二：
一方面，可以预见，进入7月市场活跃度将比6月有所下降；另一方面，淡季不淡，与往年相比，市场 温热状态后延。
△数据来源：澜城数据
科目五：上海房产供应量
二季度，4月与5月新增挂牌房源量持平，进入6月新增数量明显减少，为二季度最低值，甚至低于3月供应量。
值得一提的是，6月最后一周的新增挂牌量为2861套，虽有所回升，却低于3-5月的周平均值。
双低，意味着什么？
要我说，最直观反映了近期二手房库存去化得成功，房东的出售意愿不强；
别忘了，急售的房源在上一轮成交潮去化后，置换客们现在正揣着现金东张西望呢，除了流向一手房市场外，就在焦急等待下一轮二手房供应潮的来临了。
△数据来源：澜城数据
科目六：上海房产成交结构
6月，从各环线成交量占比来看，外环外居首为51.9%，其次是中外环，最末是内环内为11.7%。
我们不难发现，成交占比按环线由外而内，依次递减。
为啥？仅因为便宜？
我认为，不完全是。
除了价格洼地外，地铁轨交的外延，板块未来前景预期，更为重要的是，经历过疫情，人们对居所有了全新的认识，对生活空间和环境要求提升，置换成为隐形刚需，叠加房价的一路上涨， 置换需求两极分化，要么市中心豪宅，要么外环外也成了不错的选择。
△数据来源：澜城数据
本周我们的判断不变——
6月底，二手房量价有所回落，7-8月，上海楼市将趋于平稳。下一波升温，何时？
也许10月，花开月圆之际...