最近有一个感触，是上海楼市从现象层传递给我的感受：当下的上海买房客户，越来越多的比例都是来自于置换改善或者二套投资。
比如5月新房成交套数榜的TOP30，超过四分之一的项目都是单价过9W 。新房成交的结构占比，从5-8w的刚改到10w 的豪宅占比可以妥妥过60% 。
这意味着什么？
意味着当下上海内部的购房客群，已经消化掉很大一部分的刚需，内部存量的改善客群开始逐渐崛起。
所以才有了最近大家只要一提到上海楼市，就会带着些许自嘲和吐槽：怎么有钱人会这么多，带着近半的房款去验资，也同样可以抢不到房。
当这样或置换或投资的现象越来越普遍的时候，有一个逻辑需要我们再次直面：房票这么珍贵，买二套房到底需要注意什么？
1、可以跨区域买房，但一定要明确需求
我们有个账号“魔都跑盘侠”，团队成员每周会出去频繁踩盘，过程中大家有个一致的感受：地缘概念，在上海开始越来越模糊。
什么意思？
我们和挺多宝山项目的营销人员打过交道，过去很多宝山的成交客群会非常明确的定位宝山人，但现在不是，外环的莘庄、中环的真如同样也会有人去看四季都会。
更夸张的是，大虹桥的蟠龙天地、虹庐湾、中核锦悦府几个当下网红盘，客群已经完全被打散，浦东的客户也会跨区域去看房。
在上海，越来越多的买房人开始不拘泥于单一板块，跨区域买房的现象已经不稀奇。
这种地缘客被分散的现象是好现象吗？我觉得是也不是。
好的是，经过三年的调控，整个上海楼市的心态已经非常非常好，买房人可以坚定的挑挑拣拣，项目内部的竞争白热化倒逼产品力越来越强，这也是区域客愿意跨越距离去看房的原因。
但不好的地方是，因为挑挑拣拣的心态，看的房子越来越多，心态反而越来越焦灼，需求会越来越失焦。
要知道买房最重要的一步，就是要明确需求不失焦。
各位应该都听过这么一个说法，买房买80分即可，100分几乎没有，95分的房子要不抢不到，要不然就很贵。
不同于首套买房人，多数人的首套房5年就会选择置换，但二套房的容错率一定要控制在最小。
到底是要学区第一，还是改善居住第一，或者是投资需求第一，这里面可以对应很多细枝末节，都要明确清楚并且排序好优先级。
我把一级需求列出来，各位可以自行去延展到二级三级甚至更细分的需求。
学区
物业类型
地段
交通通勤
居住面积
居住环境
多种配套
户型
……
所以只要需求不失焦，为了买到好房子跨区域去看房也无可厚非。
2、二套一定要买在同一个城市吗
和跨区域买房一样，房票在本地打光，将来会有越来越多的人开始跨城市买房。
对于这一类客群，选对城市是关键的一步，因为自住的可能性会非常低，多数是用来旅居或投资。
如果是旅居，文旅房产本身存在不确定性，所以单纯的是用来旅游养老居住，买房可以很简单，选择追求的核心景观资源城市，买个小户型即可。
如果是投资，要看准房价轮动周期。之前我们写过楼市是存在周期的，楼市两年上涨三年蛰伏的现象比比皆是，无论是一线还是二三四线都存在周期的波动。
所以逢低买入并不是一句废话，怎么做也不难，刚刚大涨或持续疯狂的城市一定要谨慎。
我和一些资深投资客接触过，他们给到的两个准则是：
1、静淡市找笋，普通买房人很难找到真低价笋，但二手房同样可以找到相对笋。
2、牛市的启动初期可以进场，类似上海静淡三年这样的市场，市场已经基本筑底了，现在量价回升的阶段，就是进场的好时机。
找好城市后怎么挑区域和项目？
其实也没有想象的那么难，跟着市中心、城市副中心、政府规划、产业、人口聚集地，每个城市的实际情况不一样，但只要去下载规划文件，看几篇当地楼市的价值逻辑文章，就能大概建立起初步认知。
这种情况下你再去实地考察和买入，买错的情况就很难出出现。
3、二套房的行情选择
这一点，其实大家已经有一个共知：下行行情先卖后买，上行行情先买后卖。
这个是关于买卖行情的选择，有几个细节还可以补充：
如果你已经握有核心资产，二套只是用来资产保值或者出租获取现金流，甚至已经已经做好了长周期置换的准备。
建议在楼市即将下行的时间点（个人判断类似深杭苏这样的市场，未来两三年可能都会是静淡市），这个时候可以先卖房选择持币待购，保证看房选房的时候会更理性，也有足够的权利和时间成本去谈判去压价。
但如果你站在深圳去年11月的那个市场行情中，就可以坚定的先去买房，深圳上一波的行情也是有逻辑的，最先调控的一线 人口流入供需关系，所以不用担心被套。
这个时候还可以关注两个东西，一个是这个市场放量了吗？一旦放量说明市场已经有可能要转热了，或者即将要见底了。
第二个是笋盘减少了吗？如果这个市场的笋盘基本上已经被吃光了，那么就意味着二手成交价格会持续的抬升，甚至于会出现业主惜售的状况。
所以说要紧盯市场中的放量和笋盘变化情况，如果这两点同时出现，再加上政策辅助，基本上可以选择尽快冲进去。
4、二套一定要避开的几个因素
关于二套房的注意因素，也有几个细节可以补充。
有一个原则一定要放在首位：二套房的确定性比博概率要重要的多。
无论是地段、产品还是户型，最近几年发生的认知变化真的很大。
地段上不能只看规划，要看准价值和价格的临界点，也就是溢价和未来潜力。
类似临港这样的超远郊，规划能级的确是非常高，但当前的溢价着实不小了，如果你是首套刚需可以选择，但二套房我不是特别建议。
产品上建议二套不要选择老破小。
虽然现在各大城市大力推动旧改，城市改造也被放在了重中之重，短期对老破小是利好，但长期来看，可能5-15年都失去了博拆迁的可能性。
这也意味着，没有学区的老破小到了市场上，折价率反而会越来越高。
户型去选择那些功能性越做越强的产品。
各位应该也都有不同感受，最近几年上海楼市正在消灭两房，小三房做的越来越小，虽然拥挤但功能性的确做的很强，对低总价预算的刚需也越来越友善。
当下上海买二套的朋友，户型的可选空间很广，产品力同样也越做越强。
5、新房二手房买二套的方法不一样
新房的优点是买入流程简单，税费成本比较低，直接对接开发商和按揭银行，一般在选定区域看好标的即可买入，交易流程也比二手房要简化。还有房龄新、户型优势、内部配套齐全等其他优势。
但同时优点背后也是新房的缺点，新房背后购房者的话语权很小，标准化的交易流程买房人一般砍不下来价，要么在内部有够硬的关系，要么在外部有联系的渠道。
二套房可以有两个选择：
1、强势产品力或价格明显倒挂的新房，静淡市可以跟着摇号，陪跑也可以尝试。
我认识一位朋友，前两年想买前滩晶耀的时候担心陪跑，在大家“去试试看”的劝语下去摇号，最后真成了天选之子。
2、买不到有明显优势的新房，也可以去看二手房
优点是现房所见即所得，所有配套都是确定性的，价格基本上会低于周边一手，还会有谈判空间。
缺点是税费成本高，流程复杂，需要有大量看盘和避坑的经验。
但同样也是因为流程复杂和成本较高，二手房的缺点都可以转化为优点作为谈判空间。
6、心态很重要
最后想综合一下，其实买二套房的心态，是一件值得关注的点。
知易行难，上面列出的种种不要失焦、明确城市区域、行情选择、优劣因素、选筹方法，都要建立在良好心态的基础上。
过去房价的较快上涨，没有人会关注这些因素，但到了静淡市场上，这就是我们跑赢市场的关键，也是保证不会买错房的核心。
有时候，二套房的心态更要像一个初学者，第一套不懂可以犯错，但第二套一定要比第一套好。
不仅在买房是这样，生活更应该如此，大概这就是希望。