最近，徐汇区盛华景苑小区的业主吴肇昆老伯伯了却了一桩大心事，他位于小区内一套常年被二房东用于群租的住房总算收回了自己手中，并交由徐汇惠众公租房公司予以租赁运营。
让老吴顺利理清租赁合同，同时也让盛华景苑小区居民告别小区7年群租乱象的，是今年4月以来徐汇区华泾镇展开的一轮史上打击力度最大、持续时间最长的群租整治。
伴随200多套群租房逐步被收回、60余名二房东陆续被清退，华泾镇在小区新建了面积达300余平方米的社区综合警务中心。通过民警24小时驻守以及徐汇区“一网统管”智慧社区建设提供的技防手段，人民群众盼望已久的群租乱象得以根治，多年未曾解决的群租回潮也找到了长效解决机制，或能为上海其他同类小区提供借鉴。
今年7月正式投入使用的盛华景苑社区综合警务中心
【乱象】
二房东“胆大路子野”
正规中介不接盘
今年4月23日14时，华泾镇规划办、镇城管中队、派出所、房管办、盛华景苑居委会及物业等85人组成联合整治小组，对小区87套群租房进行集中整治，拆除违法隔间105间，仅电表就拆除82个。
盛华景苑小区地处华泾镇最南端，徐汇、闵行两区交界处，占地面积8万余平方米，第一次集中整治群租可追溯到2014年，小区建成后第二年。当年5月1日，两名消防员在小区扑救一起群租房火灾时不幸牺牲。当晚，华泾镇对小区连夜展开群租突击整治，半天内清查群租房90余户，拆除违建隔断123间。
然而，一次整治并不能“浇灭”二房东们冒险逐利的侥幸心理，“胆大心细路子野”的他们没过多久就把装修建材悄悄挪回小区，重新开始了“群租生意”。
整治前群租房内的电表和私设隔断
侯玉虹2013年10月到盛华景苑担任居民区党总支书记。她分析，群租不断回潮与小区人口结构有紧密关联。盛华景苑共有居民单元2728户，现有户数2132户，其余596户为待动迁分配的空置房。“有主”的2132套房屋中，居民自住房仅900余套，余下700多套为一般出租房，200余套为业主自行空置的房屋，还有200多套都曾为群租房，小区6508位居民中外来租户超过4400人。
此外，小区“原住民”来自徐汇区27个动迁基地，是典型的动迁商品房小区，补偿政策使原住居民拥有多套住房的现象较为普遍。 不同的生活习惯、生活背景，加上超过2/3的出租房比例，使得这一大型居民区人口结构日益复杂，成为二房东们聚集、活动的重点地带。
“群租是一个全国性问题。”上海市公安局徐汇分局华泾派出所所长杜明告诉记者，《上海市居住房屋租赁管理办法》对群租有明确界定，即每间房人数不得超过2人，人均居住面积不低于5平方米。但现有的房屋中介管理办法仅针对有资质的中介公司，无资质的二房东反而成为二手房租赁市场的灰色地带。
今年6月，完成首轮整治后开始回归“岁月静好”的小区
吴肇昆的情况就是一个典型。2013年盛华景苑交房时，恰好有中介公司来小区摆摊，老吴同很多业主一样，将自己在小区内一套住宅的房屋租赁代理签给了这家中介。 没想到，中介没多久就“跑路”，房子转租给了二房东。老吴想收回房子，二房东却“威胁”称老吴与上一任中介签署了5年长约，如毁约需支付高额违约金。
“他们路子很野，我心里也有点发憷。”自己的房子究竟被同时租给了多少人，二房东每月又从这些群租户中收取多少租金，老吴一概不知。2014年到2020年初，他甚至从未踏进自己的房子半步。
“大房东”们并非对群租没有责任。杜明介绍，群租带来的危害首先就是人口管理混乱。“一套两室一厅被分割为7、8间，每间只有2-3平方米，小区大量人员进出，居民生活品质也因此下降。” 其次是消防隐患频现，群租房内乱拉电表、私接电线、乱用液化气钢瓶的情况屡见不鲜。最大的隐患是治安管理危害，人员结构复杂使黑灰产业在小区寄居，入室盗窃、打架斗殴的情况时有发生。仅2019年，盛华景苑110发案率多达290起，高于周边小区2-4倍以上。
今年4月23日，盛华景苑群租集中整治 供图：华泾镇
2014年首轮整治没多久，盛华景苑群租再次回潮。2017年，徐汇区启动小区综合改造，盛华景苑想要通过硬件提升来清退群租、提升小区居住软环境，但到2020年3月，仍有120余户群租房盘踞在小区。
除了人口结构限制，群租不断回潮、难以根治，还有其他原因。
首先是充满诱惑的“赢利点”。杜明说，二房东将原本租给3个人的房屋租给8个人，虽然每人只收五、六百元租金，但利润已高于正常租赁价格。其次，群租房建设成本低廉，二房东们多采用灵活可拆卸的夹板作为隔断，即便被拆除，也能迅速“补货重建”。
更关键的是，大房东们有出租房屋的需求，二房东抢占先机获取房源后，正规中介一般不愿意再“蹚浑水”接盘，加之业主们对群租危害的法律意识不强，“二房东群租产业链”便成为盛华景苑难以铲除的一块“巨型牛皮癣”。
【整治】
找出回潮症结
社区“土办法”与制度建设并举
今年年初，华泾镇下决心要在“十三五”收官前根治盛华景苑群租乱象。突如其来的疫情打乱了前期整治节奏，但疫情防控阶段细致的人员排摸，为彻底根治群租打下了扎实基础。
“疫情期间我们排摸出2300余位外地回沪务工人员，到6月底小区总共有近4400名外来租户。”侯玉虹介绍，上门登记排查时，凡遇同一住房中居民并非来自同一省市，且没有亲属关系的，居委会都将其先列为“疑似群租”。
“疑似”之后如何“确诊”？居委干部和楼组长二次上门，查看住户家中的阳台装修是否正常，房屋使用功能有无改变。如“确诊”存在群租现象，则第一时间上报街道和公安，由镇房办牵头，城管、综治办联合展开上门整治。
侯玉虹向记者讲解“作战图”
在盛华景苑居委会二楼会议室，记者看到一幅巨大的“作战图”，4种颜色醒目标注了小区2700余户单元的人员居住情况——绿色为业主自住，红色为群租整治，蓝色为正常租赁，橙色为尚未入住。
“作战图”只是盛华景苑长效根治群租、预防回潮的起点。华泾镇镇长陈永坚介绍，今年4月，镇政府启动盛华景苑综合改造治理工程，居委会对辖区所有出租房进行排摸，首批整治的87套群租房就这样浮出水面，涉及大房东、二房东分别有30余人。首批群租清退后不到2个月，小区警情总量就同比下降了57.1%。
图中为截至今年6月初的整治情况，当时还有部分已经找到二房东的群租房待整治