由于靠近市区，大场镇开发较早。
上世纪八十年代，静安区的棚户区开始动迁，其中一部分就选址大场镇南部。
为了配合开发，成立了大场乡商品住宅开发公司，为大场的开发做出了巨大贡献。这家公司后来更名为大华集团。
大华集团在大场镇南部集中开发了大片住宅，以至于这个区域被冠名大华。
1999年上海大学宝山校区启用，围绕上海大学陆续开发了不少商品房，形成了一个较为封闭的居住社区，被称为上大板块。
进入2000年后，大场镇与祁连镇合并，获得了大量可供开发土地。
大华板块开发完成后，大华集团向北进军，陆续开发了大华梧桐城邦、大华碧云天等大体量项目。
与大华地区遍地是动迁房不同，这个中环外区域以高品质商品房为主，而且靠近原大场镇中心，渐渐的被称为大场板块。
这篇文章我们就重点解读一下这片区域。
01
这个区域最明显的优势就是距离近、价格低，即所谓的价格洼地。
2018年位于闸北彭浦的静安府开盘价高达8.6万元/平米，同样紧贴中环，大场镇的大华碧云天仅5.5万元/平米。
时至今日，大场次新房也仅5-6万元/平米，而外环外各个区域纷纷破5万、破6万。
大场镇到底犯了什么错误？
02
大场镇的特点是空间上距离近，时间上距离远。
大场镇到静安区直线距离仅7公里，然而自驾却需要半小时以上。
高峰期全上海都堵车，宝山普陀尤为严重。没办法，当地没产业、向北更没产业，只能一条线走到市区。
非高峰时段又没有快速路可用，要么走真华路，要么走大华路、沪太路，都是一个红绿灯接一个。
不堵车时，莘庄到徐家汇10公里，走沪闵高架15分钟以内；
大场到静安寺同样是10公里，走地面30分钟以上。
而且西南部客群大量就业于漕河泾、紫竹高新等等，市区客流少了很多，所以堵车情况比北上海好了很多。
更让人绝望的是，大场内部交通问题更大，不用说到市区有多远，可能10分钟连沪太路都上不去。
复地中环天地的别墅到招商中环华府仅1.5公里不到，车程却需要绕5公里以上。
现在大量家庭希望与老人保持一碗汤的距离，这要送过去汤肯定凉了。
出现这个问题的原因是：道路野蛮生长，导致断头路极多。
环镇南路与江场西路伸伸手就够到了，无奈中间建了一片农民房；
为了保证场中路畅通，沪太路特意建了跨线桥，可往西没多远道路又断了：这里建小区不怕路冲吗？
这样不合理的道路规划在大场随处可见。
规划的不合理，也使得地铁变得不实用。
为了方便大华动迁房的居民回静安探亲通了7号线，20分钟直达静安寺。
可不管是大场镇站还是场中路站，辐射居民小区都极为有限。
550米辐射圈内，要么是空地、要么是小型工厂、要么是零散分布的几个老房子。
大片的商品房步行过来都有相当距离。
而且地铁站旁边道路规划不完善，社区内部又极其曲折，1公里的直线距离没20分钟绝对走不到。
而且道路观感极差。
在梧桐城邦步行到大场镇地铁站，出了环镇南路就感觉到了十八线县城到开发区。
自驾高峰期走不到，非高峰期等红绿灯，乘地铁大部分小区够不到。
这样的地方，距离市区近又有什么用？
03
对外交通不便，对内资源也非常匮乏。
区域型商业通常围绕着地铁站展开，诸如江桥万达、南翔印象城、嘉定万达、莘庄仲盛、七宝万达等等。
而由于规划原因，整个大场镇8个地铁站附近都没有大型商业综合体。
好在去年南陈路站经纬汇开业给大场镇注入了新的活力，不过实质今日开业商铺也不多，而且体验也着实不佳，日常冷冷清清。
距离本文重点解读的大场板块也在3公里以上，基本辐射不到。
后来提出要建设北中环地区商业中心，在大场镇地铁站东侧规划了日月光中心，给区域内居民带来了极大的鼓舞。
然而规划6年过去了，日月光还一直停停建建建建停停，开业时间一拖再拖。
经纬汇也是拖了很久才开业。外环外有顾村正大乐城、龙湖天街占领，中环内静安大融城已经静安寺市级商圈，晚入市的商业体自然底气不足。
而且沪太路以东是大场机场，辐射居民区有限，所以开业后冷冷清清。
这时日月光入市，又将面临同样的窘境，这里沪太路以东也没多少居民，沪太路以西过来又相当不方便。
还是道路规划的锅。
除了日月光的概念，大场这里就只剩间杂分布的些许底商了，业态以最基本的餐饮为主。
好在买菜还是买得到。
大华实验学校、中环实验小学去年开始被世外托管，教学班底至今仍无变化。
好容易规划一个大场体育中心，还选址一个交通死角，没多少居民用得上。
除此之外，大场镇没有其他重要配套。
反而是外环外的顾村近些年尽享区政府眷顾，兴建了大型公园、配套了宝山唯一的三甲医院、建成了宝山最拿得出手的龙湖天街。
大场是亲生的吗？
04
大场的居住环境更是一言难尽。
大华地区以动迁为主，大场片区后来开发，以商品房为主。
尤其是下图中圈出来的小片区，拆迁非常干净，没有一处老房子或者厂房。
所以这里的街景还算不错，一片新型区域的欣欣向荣之感。
不过受限于神奇的规划，小区排布杂乱，既阻隔了交通又给社区打造带来了困难。
与同期开发的古美社区相比，差距更加明显。
大场板块小区分布
古美板块小区分布
出了这个小片区就不能看了。
靠近沪太路这一侧有大片农民房，拥挤不堪，短期内也不存在拆迁的可能。
拥挤的农民房
沪太路更是宝山脏乱差的代表，在市区一路开车到沪太路宝山段，感觉进入了另一个城市。
尤记得十几年前上海大学最火的一首情诗，标题就是：《沪太路的灰》。
更恐怖的，上述这些问题已经无解。
房子都建成了，即使零散分布的动迁房房龄也不长，等拆迁是等不到了。
片区内动不了，片区外也很难有大的改观。
大场镇什么都缺，唯独不缺土地。
据说新开的大华朗香公园里东侧要建设12万方的公园（参见《大华朗香公园里，下一个日清盘？》），据说南大地区规划相当震撼。
但是环二先生依旧没有信心。
宝山话事人一贯的执行力差，除非是市级规划涉及到几个区域的事情，比如修地铁，其他的能拖就拖。
南翔的银翔湖已经成了当地宜居的重要标志，区域内还在大兴土木建设商场；
临港的滴水湖借着自贸区的光环，周边房价一次又一次打破上限；
宝山美兰湖曾经也规划了完善的配套，然而后来都烂尾了。
青浦的崧泽高架延长说建就建了，宝山这么多该修的路却迟迟没个动静。
而且宝山赖以为生的第二产业连年下滑，第三产业发展不顺，话事人也没钱。
投个200万升级大华实验、中环实验被世外托管就已经很不容易了，哪还有钱做别的事情。
不是每个区都像长宁一样财大气粗到为了建设地铁15号线，房龄不久的房子说拆就拆了。
所以在大场买房，买的就是现在。不要看规划，不要想象着以后有多美好。
更不用指望着大场机场搬迁。
05
说了这么多大场的问题，该再提一次大场的优势了：
价格便宜。
只要价格够低，任何短板都可以接受。
价格对比还是要回归到小区。
框线内是大场环境最好的区域，这里其实就两个小区：梧桐城邦1-4期、滨河华城1-4期。
而且都是一个妈生的。
梧桐城邦一期、滨河华城一期都已经显老，两个项目二期都与经纬城市绿洲品质类似，价格上也相差不大。
地铁差了三站路，能不能忽略看个人。如果选择滨河华城步行时间长一点可能就抵消了。
自驾上差了3公里，通勤时间却没有区别。
经纬却多出了学区、商业，拿实在的资源换一个心理上的环线，还是值得。
退到顾村，同等品质小区价格就低了一档，距离上也再不能忽视，就难以评价优劣。
放在全市范围，可选的区域就多了。除非通勤上有相当的优势，否则看不到大场这里的竞争力。