十年以来，金桥一直是二手房交易量最大的区域之一。
今年上半年成交3127套，蝉联上海第一。
然而房价上却表现一般，甚至被张江反超。
而且大有被唐镇超越的架势。
守着巨大的交易量价格却起不来，金桥这是怎么了？
01
交易量大的原因很简单：金桥是一个集天时地利与人和的区域。
天时，是金桥搭上了浦东快速发展的顺风车。
浦东的开发沿着三条主线进行：
向北，以张杨路为主线；向东，以世纪大道为主线；向南，以杨高南路为主线。
开发伊始浦东是向北的，所以除了陆家嘴核心区域张杨路沿线最为成熟。从世纪大道驱车一路向北直到巨峰路，高楼林立，完全是成熟市区的即视感。
在学区发展路线也看得出来。
最先成熟的潍坊、梅园片区，分别以明珠、福外学区称霸浦东。
联洋、碧云以国际社区身份获得进才实验、上实东校，其他内环内区域大部分学区也不弱。
向北开发后，金杨得了建平实验小学 中学，金桥得了竹园沪东、建平金业、福外证大，在浦东都算不错的教育资源。
向南开发较晚，教育沉淀明显不足，即使内环内的塘桥也不能说有学区。
出了内环到北蔡，昌邑分校比金杨就差了一档，再向南世博、杨思、三林就没学区的说法了。
商业配套同理，浦东北部最为成熟。
金桥没有超大型商业体，以渗透进社区角落的中小商业为主。
而且经营多年，社区底商系统发达，金桥太茂门口的佳林路更是成为成熟的美食街。
这样的商业密度，曾经在浦东中环外首屈一指。一街之隔的张江，虽然长泰广场体量很大，整体商业氛围上却差一大截。
同时，由于建设已久，金桥地区城市界面相当成熟，部分地段与浦西市中心没有区别。
利津路街景
想想张江的满眼科技园氛围、高行的城乡结合氛围，这里街景确实要成熟一些。
当然金桥也有资源上的短板，后面会详细提到。不过在成熟度上来讲优势是很明显的。
而且这里分布着130多个动迁小区、30多个商品房小区，有足够的房源承接慕名而来的客群。
这些小区普遍交付于15年之前，形成了良好的居住氛围。
尤其是大量的动迁小区入手没有成本，居民自然有强大的购买力，从而促成了区域进一步成熟。
此为人和。
02
说起地利，金桥在浦东得天独厚。
实际上，在南汇并入浦东之前，金桥是浦东的地理中心。
浦东能从“乡下”发展成贡献万亿GDP、与浦西分庭抗礼的强势区域，以下四家国企可谓居功至伟：
陆家嘴集团、金桥集团、外高桥集团、张江集团。
这四家公司各自深耕一个片区，成为浦东绝对的产业中心。而且各有自己专注领域：
陆家嘴是金融中心、外高桥是大宗商品贸易中心、金桥是出口加工区、张江是科创中心。
四个片区的中心就是金桥。
位居中央的好处就是通勤方便。
住在金桥，走路可以到金桥出口加工区，这里有华为、通用。
住在金桥，可以15分钟到达张江，上中环下来就是了。
住在金桥，可以半小时到达陆家嘴。沿张杨路一路向南开就好了。
住在金桥，可以10分钟到达杨浦，军工路隧道、周家嘴路隧道近在咫尺。
住在金桥，可以10站地铁到达人民广场，浦西核心区爱去哪去哪。
前面提到过金桥已经非常成熟，而且有大量库存房源，所以像黑洞一样吸附了大量人口。
而且这种吸附是单向的。
陆家嘴自然是产业密度最高的区域，然而动辄是千万豪宅、高价学区房，大量人口只能外区居住。向南不够成熟，向北还是到金杨、金桥。
金桥经济发达，贡献了超过3000亿的GDP，几乎占到浦东的三分之一。
不过这里以出口加工即制造业为主，员工的收入并没有与GDP成正比。
嘉定GDP跃居上海第二，居民收入水平却与青浦、松江平级也是同样原因。
所以金桥这边估计只有部分企业的高管可以反向在陆家嘴置业。
金桥典型企业
张江住宅体量不大，而且产业、居住不分离，居住体验有限。
张江工作、金桥居住的客群很多，金桥工作、张江居住的客群几乎没有。
外高桥居民区稀疏，而且配套并不成熟，也没有多少非本地客群流入。
森兰启动开发后情况略有改观，吸引了一部分追求居住品质的客群，目前已入驻规模不大。
杨浦地区资源更充沛，吸引了部分金桥客群。不过杨浦以老房子为主，但凡是次新房价格都贵的离谱，所以适合的客群也极为有限。
当然浦东南部（原南汇）有大量空地，目前成熟的区域却不多，对人口吸附能力尚需提升。
部分张江客群可能会南下到周康或者向东到川沙，金桥的客群过来置业性价比就不高了。
这样的核心位置，自然是一房难求，尤其是对于刚需客群。
03
不过金杨也不是没有短板。
最明显的，这样一个大型居住区，竟然没有一家三甲医院。
沪东医院、公利医院都是二级，距离较近的三甲医院位于碧云。
然而这家华山医院东院只能自费，不入医保。碧云是富人区自然无所谓，金桥大片的动迁居民就要肉疼了。
而且金桥这里有学区，意味着有大量儿童；有动迁，自然有大量老人，医疗需求相当紧迫。
张江的曙光医院虽然口碑不好，而且偏中医，好歹也是三甲综合。
另一方面，金桥虽然地铁线路密集，但是实用性不强。
9号线、12号线是主干线路，不过在板块边缘通过，可以步行乘坐的小区并不多。
大部分小区需要依赖6号线出行，而6号线典型的运力不足，从巨峰路开始就上不去车了。
终于盼来了主干线路14号线，却只穿过金杨，与金桥关系不大。
更重要的是，金桥没好房子。
金桥1990年开始开发，2005年基本开发完毕，目前房龄最新的次新房也在2005年前后。
金桥部分标杆小区
而且大部分是动迁房，商品房小区只占不到20%。
带电梯、小区品质较好的标杆小区不到10个。
证大花园3、4、5期以及金桥新城品质还算不错，然而也是各有各的问题。
证大家园小区环境
证大家园物业普通，原本低密度高品质的社区环境保持的并不好。
草坪面积大但是疏于维护杂草丛生，楼梯电梯间等易脏部位日常疏于清理，脏的像动迁房。
证大家园四期电梯厅
其他标杆小区普遍地面车位混乱，要么园林设计随意，不用说与新房相比，与其他区域的二手标杆相比都拿不出手。
丽都成品小区环境
社区成熟是好事情，如果房子普遍品质不高，城市界面看起来就显得老旧。
而且这里开发早的代价就是规划并不合理，社区内断头路极多，而且道路曲折。
再加上有历史遗留的高压线、变电站，局部地区观感并不好。
区域内断头路
这几个短板都是对居住体验影响至关重要的因素，渐渐的就劝退了不少追求生活品质的客群。
04
被劝退的这些客群，恰恰是决定一个区域涨跌的核心因素。
板块资源短板很痛。
金桥居住着几十万人，部分居民收入水平提高后，自然会寻求资源更充沛的区域。
而且金桥的先发优势渐渐的被追平，其他区域的商业氛围也在提升。
经济水平越高，越在意居住品质。金桥的小区，渐渐的就被看不上了。
预算800万以内，在金桥居住还能接受；预算800万或者更高，东方丽景、莱金佳园可能就不够住了。
向北，有森兰星河湾、绿城御园，向南有联洋源深甚至可以搬到唐镇。
不想走太远的，一窝蜂的挤到金桥瑞仕花园，把一个靠近中环的小区推到了10万（比大宁还贵！）。
即使不追求居住品质、预算不算太高的客群，我搬进中环去更成熟的金杨，它不香么？
留下来的，要么是搬不走的动迁居民，要么是对小区品质不敏感的客群——要那么好的房子干嘛？
而近些年房价的提升，很大程度是对品质的追求导致的溢价。
即，好房子与差房子的差价不断扩大。所以唐镇房价涨幅超过金桥。
另一个导致房价上升的是学区。
金桥真正能称得上是学区房的，无非就是证大家园了，其他小区没有学区溢价，自然价格难以提升。
而且金桥的产业难以升级换代，华为终端研发部门也搬到了青浦，这里始终是制造业基地——员工收入存在上限。
学区 员工收入，是张江涨幅超过金桥的核心原因。
预算充足，能推高房价的那部分客群走了；
空置的房屋，又吸引了部分刚需客群。
刚需客群集中，吸引的商业形态等等自然是偏刚需，这又导致部分高预算客户流失。
陷入这样的恶性循环，房价还怎么起来？
一句话：有钱人去哪，哪里房价涨；有钱人逃离哪，哪里房价跌。
05
不过金桥又有了新的机遇。
前面提到过金桥的高收入居民在外流，金桥就只能静静地看着但是毫无办法。
真的找不到让人留下来的理由啊！
房子老但是人口没流失的有：法租界、徐家汇等等。
法租界是上海的精神内核，强大的文化因素使得这里永远是上海的价格高地；
徐家汇是市级商圈，这样重量级的区域很难复制，客群也不容易外流。
金桥呢？
历史上能让人有记忆的地方是浦东火葬场；
商业体虽多但是体量较小且分散，完全的社区商业形态。
看不到任何成为虹吸中心的可能。
浦东当局很精准的抓住了这个问题的痛点：
把它打造成市级商圈不就好了吗？
所以浦东金色中环带的规划中，金桥地位举足轻重。
浦东金色中环带规划
而且世纪大道东北一路到达海边没有区域级商圈，也需要一个城市副中心的角色。
金桥副中心成长起来后，向北可以辐射高行、高桥等大片区域，向东可以辐射曹路一直到海边，向南可以辐射金杨、洋泾。
副中心的规划非常激动人心，规划了十几栋100米以上的高楼。
还原到地图上，大概是如下区位：
认真翻阅了一下地图，这个规划落地还是挺难的：这也不是一片随意开发的处女地。
有些厂房需要拆、有些产业需要搬、有些规划需要改，与开发森兰不可同日而语。
金桥副中心现状
不过既然是2040规划，我们还有20年时间去想方案，不着急。
目前能判断的是，在看得见的将来，金桥依旧是高端客群外流、刚需客群流入的恶性循环。
这样好的地段，自然是不缺客群，大量的刚需流入导致这里交易量仍然居高不下；
高预算客户流出，导致价格跑输大盘，却又无能为力。