浦东的发展发源于陆家嘴，以陆家嘴为中心向外依次发展，形成了一个扇形成熟区域。
这片成熟区域南部边界是三林。
三林向西北看，城市基建已经连成一片；三林向东南看，仍然夹杂着城乡结合观感。
三林东南航拍
三林西北航拍
而三林东南方向第一个居住区就是周康板块。
这里即将与市区连成一片，所以发展速度极快，新盘上市速度让人目不暇接；
这里尚未与市区连成一片，所以有大量厂房、农民房，一片城乡结合既视感。
这样的区域，通常热到爆炸。
今天我们单讲周浦。
01
前面提到过三林是城市化的尽头，到周浦就是大片的城乡结合区。
所以这里的居住环境谈不上有多好。
一方面，这里有大片农民房，营造了浓厚的乡下氛围。
另一方面，这里间杂着大量不少低端厂房，既带来了环境污染又影响了城市观感。
距离周浦标杆小区绿地东上海1公里左右就是造纸厂，虽说这里已经搬走了不少污染性企业，对环境等影响仍然存在。
再加上维护不佳的道路，比如川周公路、沪南公路、康梧路等等，自驾经过时真的会有一种三四线城市的感觉。
沪南公路街景
除了上述三者其实还有一个原因：周浦实在太大了。
东西向十几公里，南北宽八公里以上，面积超过浦东内环内源深、联洋、花木、世纪公园、陆家嘴、梅园、潍坊、塘桥等区域之和。
面积大了，内部分化就变得严重。几十平方公里成片的高端住宅显然是不可能出现的，中间出现部分低端产业区非常正常。
但是这些产业区也被贴上了“周浦”的抬头，提起周浦时大家印象就开始变差。
其实中间的居住区城市界面还过得去，尤其是年家浜路、沪南公路、周祝公路、康沈路形成的封闭区域城市界面几近优雅。
这个小片区面积2平方公里左右，与联洋相当。
所以周浦的环境需要区别对待，两侧产业密集的地方确实不忍直视，中间居住区已经相对宜居。
而且由于这里位于城市化边缘地带，正处于高速城市化进程中，从拍地速度就可见一斑。
随着越来越多的高品质住宅的交付以及低端产业的清理，这里纳入连片开发区域后整体观感会有较大提升。
02
虽然是城市边缘的观感，资源上却相当硬核，尤其是18号线开通之后。
大周浦区域是有地铁的，之前16号线开通时也轰动一时，然而这条地铁服务的是张江科学园南扩，与周浦的居住区没有太大关联。
16号线在周浦仅设一站，到达最近的小区海尚乐苑足足有一公里。
而且这还是一个动迁小区。
18号线开通后周浦才迎来真正的地铁，大家逛万达、进城都更方便了。
其他资源周浦也是中等偏上的水平。
傅雷中小学、澧溪中小学虽算不上顶级学区，在外环外却也极具优势。
莘庄、春申、七宝虽说学区更优质，房价却已纷纷跨过七万。
紫竹高新区华二学区时灵时不灵，价格也高的让人难以接受。
500多万兼顾自住和学区，看来看去还真就是周浦。
周浦的商业配套也一直为人津津乐道。周浦万达是上海第二座万达广场，2009年就已经建成开业，13万方的商业体量在当时甚至领跑浦东。
后来建成的绿地缤纷广场等中体量商业穿插其中，年家浜路两侧形成了较好的商业氛围。
2018年，周浦公园升级为周浦文化公园；今年7月份，周浦医院由二甲升级为三级综合医院；不久将来，沪南公路外环线跨线桥建成通车。
甚至，上海交通大学医学院也要搬迁至周浦。
地处外环线，资源上能做到如此均衡确实很难得。而且核心资源都处于18、16两条地铁线之间的核心居住区，取用相对便捷。
03
周浦居住区的定位，也开始由刚需偏向改善。
周浦的商品房市场始于万达。
2009年万达广场开业以前，周浦以双秀西园、南园等动迁房以及零散分布的少数商品房为主，不成规模。
2009年后，周浦的商品房交易市场步入正轨，出现了明天华城、绿地东上海、印象春城众多高品质商品小区。不过始终都是以刚需户型为主。
甚至以豪宅著称的九龙仓到了周浦也是交了刚需的答卷。
刚需的定位为人口导入提供了便利。
周浦被称为张江后花园，有大量张江客群居住于此。
张江的创业者成功了，一路向北有东郊别墅群；
跟随创业者的骨干，向东买唐镇，这里有大量高品质住宅；
高学历高收入精英员工，在张江就近置业，毕竟日常也没时间逛街；
创业失败了，向南看看周康。
陆家嘴客群中的中年成功人士，源深、联洋；
陆家嘴客群中的金融民工，向北太贵买不起，向南一路到三林还是太贵，退一步选择周康。
刚需客群导入有效的提升了板块居住密度，有助于区域走向成熟。
三林不也是依托动迁基地起家的吗？
直到2015年前后中骏柏景湾、阳光城丽景湾plus、世茂云图、御沁园纷纷上市，开始出现较多改善户型。
去年入市的保利首创颂开始整体趋向改善。
后续入市的仁恒项目也配有叠加别墅等改善产品，区域改善人群开始进一步集中。
而且这几个偏改善的小区集中在林海路一带，由“林海三子”扩展成一个高品质住区。如果接下来继续有土地入市，以至于导入2万高端居住群体，这里将形成不错的居住氛围。
高端客群的不断导入，将有效提升板块居住环境，城市界面也会变得越来越宜居。
04
周浦的另外一个特点是：价格便宜。
周浦地区部分小区挂牌价格
贝壳上挂牌价4-5万的商品房不在少数，在郊环线都破4万的当下确实不高。
尤其是与浦东北部对比。
高行地区部分小区挂牌价格
这里的价格与高行的动迁房类似，然而除了到陆家嘴的距离，其他方面周浦都要优越得多。
周浦的生活资源，大致到金杨才能看得到，金杨已经进入中环。
在这个纬度讲，浦东北部房子价格过高，主要原因是浦东北部供需失衡过于严重。
除了陆家嘴，浦东北部区域发展最早，在合并南汇区后才开始掉头向南。
所以浦东北部汇集了外高桥、金桥、张江等产业重镇，GDP数字高得吓人。
然而却并没有配建对等的住宅。该拆的拆完了，该建的还没建。
而2号线以南的大片区域产业并不发达，近些年却建设了大量住宅小区，而且有较多历史遗留居民区及动迁基地。
2019年，浦东共开盘26个项目，位于2号线以北的仅3个。
较为准确的数据表明，2016-2019年浦东建设的新房中，54%的比例位于南汇区。
产业发达的区域房子少，配套跟不上，价格被推高；
产业稀疏的区域房子多，资源更密集，价格水分少。
作为浦东南代表性区域，周浦的价格自然合理得多。
05
当然上面说的是周浦的居住区，周浦除了住宅，还有大面积的产业用地。
16号线开通时大家一头雾水，就在周浦设一个车站，周边还什么都没有。
后来规划落地大家明白了，这是给张江科学园南扩做准备。
2010年之前，张江一直在向东发展，一路开到唐镇边界。
在唐镇做成高端住宅区后，张江开始转头向南，从张江中区、南区，一直抵达周康地区东部。
周浦东部即定位于国际医疗园区，承载张江溢出的医药产业。
上文也提到过，上海交通大学医学院马上落户周浦，为医药产业导入做足铺垫，扮演率先进入张江的中科院药物研究所的角色。
张江南扩之前，2号线以南一路到达临港才有规模化的产业聚集，广大的南汇腹地产业相当薄弱。
周浦可能成为这片区域的又一个产业高地。
周浦优于张江的地方在于，实现了产业、居住功能的分离，不会像张江汇智天下、汤臣豪园一样穿插进产业园之中。
资源越来越密集，住的越来越舒服，通勤越来越便捷，下一步就是彻底的城区化。
总有人拿着规划当圣旨，继而去判断一个区域的前景，从而得出临港就是下一个陆家嘴、上海不是摊大饼的结论。
当年很多人也是这种心态跟随规划押宝老闵行，老闵行一带也是顺势成为当时闵行发展最成熟的区域。
后来呢？后来进入真正的城市化阶段，莘庄起飞后老闵行迅速被甩开。
时至今日，闵行发展最好的区域仍然是距离市区较近的金虹桥、金汇、古美、七宝、莘庄。
所以处于城市化边缘的周浦是真正的风口。
不过风口上的新房通常存在溢价风险，不要一时冲动就好。