浦东的发展发源于陆家嘴,以陆家嘴为中心向外依次发展,形成了一个扇形成熟区域。

这片成熟区域南部边界是三林。

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三林向西北看,城市基建已经连成一片;三林向东南看,仍然夹杂着城乡结合观感。

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三林东南航拍

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三林西北航拍

而三林东南方向第一个居住区就是周康板块。

这里即将与市区连成一片,所以发展速度极快,新盘上市速度让人目不暇接;

这里尚未与市区连成一片,所以有大量厂房、农民房,一片城乡结合既视感。

这样的区域,通常热到爆炸。

今天我们单讲周浦。

01

前面提到过三林是城市化的尽头,到周浦就是大片的城乡结合区。

所以这里的居住环境谈不上有多好。

一方面,这里有大片农民房,营造了浓厚的乡下氛围。

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另一方面,这里间杂着大量不少低端厂房,既带来了环境污染又影响了城市观感。

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距离周浦标杆小区绿地东上海1公里左右就是造纸厂,虽说这里已经搬走了不少污染性企业,对环境等影响仍然存在。

再加上维护不佳的道路,比如川周公路、沪南公路、康梧路等等,自驾经过时真的会有一种三四线城市的感觉。

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沪南公路街景

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除了上述三者其实还有一个原因:周浦实在太大了。

东西向十几公里,南北宽八公里以上,面积超过浦东内环内源深、联洋、花木、世纪公园、陆家嘴、梅园、潍坊、塘桥等区域之和。

面积大了,内部分化就变得严重。几十平方公里成片的高端住宅显然是不可能出现的,中间出现部分低端产业区非常正常。

但是这些产业区也被贴上了“周浦”的抬头,提起周浦时大家印象就开始变差。

其实中间的居住区城市界面还过得去,尤其是年家浜路、沪南公路、周祝公路、康沈路形成的封闭区域城市界面几近优雅。

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这个小片区面积2平方公里左右,与联洋相当。

所以周浦的环境需要区别对待,两侧产业密集的地方确实不忍直视,中间居住区已经相对宜居。

而且由于这里位于城市化边缘地带,正处于高速城市化进程中,从拍地速度就可见一斑。

随着越来越多的高品质住宅的交付以及低端产业的清理,这里纳入连片开发区域后整体观感会有较大提升。

02

虽然是城市边缘的观感,资源上却相当硬核,尤其是18号线开通之后。

大周浦区域是有地铁的,之前16号线开通时也轰动一时,然而这条地铁服务的是张江科学园南扩,与周浦的居住区没有太大关联。

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16号线在周浦仅设一站,到达最近的小区海尚乐苑足足有一公里。

而且这还是一个动迁小区。

18号线开通后周浦才迎来真正的地铁,大家逛万达、进城都更方便了。

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其他资源周浦也是中等偏上的水平。

傅雷中小学、澧溪中小学虽算不上顶级学区,在外环外却也极具优势。

莘庄、春申、七宝虽说学区更优质,房价却已纷纷跨过七万。

紫竹高新区华二学区时灵时不灵,价格也高的让人难以接受。

500多万兼顾自住和学区,看来看去还真就是周浦。

周浦的商业配套也一直为人津津乐道。周浦万达是上海第二座万达广场,2009年就已经建成开业,13万方的商业体量在当时甚至领跑浦东。

后来建成的绿地缤纷广场等中体量商业穿插其中,年家浜路两侧形成了较好的商业氛围。

2018年,周浦公园升级为周浦文化公园;今年7月份,周浦医院由二甲升级为三级综合医院;不久将来,沪南公路外环线跨线桥建成通车。

甚至,上海交通大学医学院也要搬迁至周浦。

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地处外环线,资源上能做到如此均衡确实很难得。而且核心资源都处于18、16两条地铁线之间的核心居住区,取用相对便捷。

03

周浦居住区的定位,也开始由刚需偏向改善。

周浦的商品房市场始于万达。

2009年万达广场开业以前,周浦以双秀西园、南园等动迁房以及零散分布的少数商品房为主,不成规模。

2009年后,周浦的商品房交易市场步入正轨,出现了明天华城、绿地东上海、印象春城众多高品质商品小区。不过始终都是以刚需户型为主。

甚至以豪宅著称的九龙仓到了周浦也是交了刚需的答卷。

刚需的定位为人口导入提供了便利。

周浦被称为张江后花园,有大量张江客群居住于此。

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张江的创业者成功了,一路向北有东郊别墅群;

跟随创业者的骨干,向东买唐镇,这里有大量高品质住宅;

高学历高收入精英员工,在张江就近置业,毕竟日常也没时间逛街;

创业失败了,向南看看周康。

陆家嘴客群中的中年成功人士,源深、联洋;

陆家嘴客群中的金融民工,向北太贵买不起,向南一路到三林还是太贵,退一步选择周康。

刚需客群导入有效的提升了板块居住密度,有助于区域走向成熟。

三林不也是依托动迁基地起家的吗?

直到2015年前后中骏柏景湾、阳光城丽景湾plus、世茂云图、御沁园纷纷上市,开始出现较多改善户型。

去年入市的保利首创颂开始整体趋向改善。

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后续入市的仁恒项目也配有叠加别墅等改善产品,区域改善人群开始进一步集中。

而且这几个偏改善的小区集中在林海路一带,由“林海三子”扩展成一个高品质住区。如果接下来继续有土地入市,以至于导入2万高端居住群体,这里将形成不错的居住氛围。

高端客群的不断导入,将有效提升板块居住环境,城市界面也会变得越来越宜居。

04

周浦的另外一个特点是:价格便宜。

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周浦地区部分小区挂牌价格

贝壳上挂牌价4-5万的商品房不在少数,在郊环线都破4万的当下确实不高。

尤其是与浦东北部对比。

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高行地区部分小区挂牌价格

这里的价格与高行的动迁房类似,然而除了到陆家嘴的距离,其他方面周浦都要优越得多。

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周浦的生活资源,大致到金杨才能看得到,金杨已经进入中环。

在这个纬度讲,浦东北部房子价格过高,主要原因是浦东北部供需失衡过于严重。

除了陆家嘴,浦东北部区域发展最早,在合并南汇区后才开始掉头向南。

所以浦东北部汇集了外高桥、金桥、张江等产业重镇,GDP数字高得吓人。

然而却并没有配建对等的住宅。该拆的拆完了,该建的还没建。

而2号线以南的大片区域产业并不发达,近些年却建设了大量住宅小区,而且有较多历史遗留居民区及动迁基地。

2019年,浦东共开盘26个项目,位于2号线以北的仅3个。

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较为准确的数据表明,2016-2019年浦东建设的新房中,54%的比例位于南汇区。

产业发达的区域房子少,配套跟不上,价格被推高;

产业稀疏的区域房子多,资源更密集,价格水分少。

作为浦东南代表性区域,周浦的价格自然合理得多。

05

当然上面说的是周浦的居住区,周浦除了住宅,还有大面积的产业用地。

16号线开通时大家一头雾水,就在周浦设一个车站,周边还什么都没有。

后来规划落地大家明白了,这是给张江科学园南扩做准备。

2010年之前,张江一直在向东发展,一路开到唐镇边界。

在唐镇做成高端住宅区后,张江开始转头向南,从张江中区、南区,一直抵达周康地区东部。

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周浦东部即定位于国际医疗园区,承载张江溢出的医药产业。

上文也提到过,上海交通大学医学院马上落户周浦,为医药产业导入做足铺垫,扮演率先进入张江的中科院药物研究所的角色。

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张江南扩之前,2号线以南一路到达临港才有规模化的产业聚集,广大的南汇腹地产业相当薄弱。

周浦可能成为这片区域的又一个产业高地。

周浦优于张江的地方在于,实现了产业、居住功能的分离,不会像张江汇智天下、汤臣豪园一样穿插进产业园之中。

资源越来越密集,住的越来越舒服,通勤越来越便捷,下一步就是彻底的城区化。

总有人拿着规划当圣旨,继而去判断一个区域的前景,从而得出临港就是下一个陆家嘴、上海不是摊大饼的结论。

当年很多人也是这种心态跟随规划押宝老闵行,老闵行一带也是顺势成为当时闵行发展最成熟的区域。

后来呢?后来进入真正的城市化阶段,莘庄起飞后老闵行迅速被甩开。

时至今日,闵行发展最好的区域仍然是距离市区较近的金虹桥、金汇、古美、七宝、莘庄。

所以处于城市化边缘的周浦是真正的风口。

不过风口上的新房通常存在溢价风险,不要一时冲动就好。

09-15 09:47