今年的上海楼市，特别有意思。
大家都知道，其实开年之后上海楼市的行情还在启动前期，当时买房人是非常有主动权的，新房在金三银四着急抢跑入市，二手房因为无法看房，量价还没开始回稳。
所以很多人都觉得当时的静淡行情，买房不用着急，学区房更不必焦虑。
一切的计划都看起来非常完美，趁着市场的重挫，慢慢淘笋。
但是，3月份公民同招、民办摇号政策出台之后，家长们首先坐不住了。孩子的教育可是天大的事，大家还是低估了上海家长对于学区的敏锐和执行力。
从年后开始，学区房率先迎来了新的独立上涨行情。短短3个月的时间，部分低总价学区房就迎来了接近20%的涨幅。
这种连锁反应，现在仍然在持续。学区房的跳涨，比现在的新房认筹火热还要明显。
今天就想和大家聊聊：如今的上海楼市，因为学区资源的稀缺性，被学区房影响有多厉害？
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首先来看看新房。
对于新房来说，是没有确定对口学区这一说的，但是只要板块内天降优质学校，新房立马就会绝地逆袭。
之前的公元2040，因为区位因素，去化一直很不理想，但是谁也没想到，因为进才东，最后完美逆袭。
首创禧瑞荟也很典型，即使在大虹桥的核心区位，但是在过去几年里，大家对于华漕板块的认可度是不怎么高的。
早期整个板块没有很好的资源兑现，很多东西都是纸面规划，甚至到现在龙湖天街也是被鸽状态。
因为前期不被看好，一期刚开盘的时候，去化真的要用惨淡来形容，但最后的情况我们也知道了，因为华师大的落位，首创1期迅速清盘。
如今的2期强势要涨到6.4～6.5万，很多人都觉得夸张，但不要怀疑学区对新房去化的推动能力。
包括之前业主维权、销量不佳的金辉海上名著，在传出将对口复旦大学附属闵行实验学校的消息后，被一抢而空。
目前已有二手房挂出，在外环外的莘庄挂到了8万5的单价。
包括后续的映虹桥，如果宋庆龄学校合作公办真的落地，也会补上板块的短板，快速去化。
不光是单个新房项目，现在即使我们具体到板块内部去看，也会发现前滩现在为什么能站上12w？
仅仅依靠九宫格的规划吗？
很大的影响要素就是华二学区的利好。
这种板块突起的原因，也同样适用引入福外的唐镇、引入明珠的森兰逆袭，产业外溢和人口导入的确是购买力的底层逻辑，但实实在在的高成交价都是因为学区的力量在背后支撑。
所以那些附近没有优质公办学校的新房，特别是总价段偏高的小区，日子真的很难过。
虹口、闸北的百慕大四天王虽然都在内环线，但都不对口优质学区，认筹率看起来着实有些惨淡。
在公民同招的上海，当家长们失去了民办这最后的安全感，如今买房就一定会考虑学区。
现在上海，不管是新房还是二手房，不对口优质学区，真的很难卖上价格。
除了三公之外，绝大多数的优质公办学校，都是需要购买学区房才能入读。
这个趋势，依旧会贯穿未来的房地产市场，因为上海最不缺的就是购买力，而优质的学区资源却是存在高竞争力的。
2
再来看看二手房。
今年有两个现象：优质学区房的跳涨、学区断层的抛压。
首先来看优质学区房的跳涨，我们的矩阵号「上海学区房攻略」曾经做过几组区域代表学区房的涨跌幅表格。
可以看到，其实上海学区房的跌幅很窄，但只要跳涨把低总价笋盘吃掉之后，整个学区房的总价门槛就会一下拔高，最高的涨幅甚至到了夸张的42%+。
更新的数据，洋泾菊园的东园一村学区房，从之前的最低240万跨上了400万。而对口上实东的金桥酒店公寓，过去47平挂户口的学区房，从去年的成交单价7.5万跳到了8万、9万，再到最近的10万+。
如今只要学校很强，总价很低，得到的市场反馈一定是非常强烈的。
学区房跳涨不用多说，但学区断层就会造成抛压是什么情况？
明珠学区大家都知道，在浦东是一梯队的领头羊。
但今年有点不行，因为明珠是单学区，不如双学区和一贯制来的确定性高。
所以为什么今年优质双学区和一贯制学区房可以大涨，而对口明珠的学区房，价格涨幅很小，甚至还有些回调。
因为浦东的小升初是户籍对口，读哪所初中，不是由读哪所小学决定的，而是根据房产划片对口。
所以类似明珠这种强势的单学区房价值受到了打压，明珠对口的初中不够强，这也是为什么对应三四年级的那一批家长，开始出现抛压，去购买浦东的中学学区房，来让中学接上。
所以无论是潍坊十村还是万科金色里程，价格涨跌都很稳定，而挂牌量却实实在在出现递增。
不过，依旧想要告诉大家，如果在这种学区房火热行情中预算有限，明珠倒是个不错的抄底机会，对应东昌南校的明珠A和对应上南东校的明珠C，今年的自招预录率都在提高，不排除未来有可能从一个三梯队变成二梯队。
如果已经一二年级了，那就是建议买初中学区房了，但实际上这两所初中还没到值得买初中学区房的程度。
所以如果预算够不上优质双学区或一贯制名校，又比较认可明珠的教育理念，或许可以考虑买入。
这种强势行情中，根本就容不得多考虑的机会。
要么直接一步到位拔高预算上双学区和一贯制，要么就心大一点，降维到价格足够笋，而且对口初中呈上升趋势的小学单学区房。
3
所以总结下来，未来的学区房，哪些会更吃香？
第一种，还没有确定学区的学位房。
这个并不是完完全全没有学区，而是已经规划还没有正式落位的。
比如华二之于前滩，华师大之于华漕，背后的价值支撑已经实实在在展现出来了。
这一种，适合还没有孩子或孩子还小的年轻夫妻，或者已经用完学区的家庭，不适用于着急用学区的家庭。
第二种，学位被占用但值得过渡等待的学区房。
这种很常见，上家还没毕业，我又等得起，价格就有谈判空间。
相比学区买入即用的来说，价格会更低一些。
第三种，买双学区或一贯制名校。
这种就是谋求确定性，无缝对接带来的安全感是最实在的，因为置换的过程不仅劳民伤财，同时也是心力交瘁的。
第四种，买潜力能够逆袭的学区房。
这种适合预算有限的家庭，想要优质学区房又无法拔高预算，那么就靠板块内的鸡娃能力，让第三梯队逆袭成第二梯队，第二梯队逆袭成第一梯队。
当然，这种情况对于选筹的能力很高，建议从平米这种专业房产咨询机构获取有效信息。
4
最后回答一下很多家长关注的问题：未来学区房是否存在划片的政策风险？
首先要明确一个问题，划片政策在理论上是存在的，但是要根据所在区的情况。
比如上海早就推出多校划片政策了，只不过名字叫做电脑派位。
长宁区就是一个代表，分为8个号块实现按地块划片和多对多的电脑派位。
而对于上海来说，如果真的全面实施多校划片，也是初中最先落实。
因为不可能不顾小学阶段的孩子，安全、体力、接送难度等因素，所以就近入学肯定是首要原则。
即使未来上海的小学真的多校划片，大概率也是学校比较集中的小片区内实施。
按区域来看，浦东的划片可能性也比较小，因为整个区域实在是太大，不可能一个区搞划片，从东到西实在太远。
最多是板块划片，类似源深板块这种学区资源集中的地方，才会被划片。
而像碧云、联洋这种就一个学校的板块，不可能划片跑到很远的地方去上学。
已经买了学区房的家长也不用担心，上海如果真的实施多校划片，参照北京的做法，也是新老划断，不太会一刀切。
针对学区房的风险，几个真诚的建议给到大家，可以作为风险控制。
1、选品质好兼顾自住的板块。
选商品房多且品质好的板块，比如碧云、联洋、大宁、新江湾等。
选学校，其实也是选邻居、选同学、选相同理念的家长。
能买的起这些房子的人，素质相对都比较高，整体的氛围和层次还是有保障的。
2、慎选老破小集中的片区。
老破小集中的片区，人多，学校多，是最容易实施多校划片的。
而老破小本身的居住属性比较差，学票价值占比较大，一旦被划出，或者不再确定对口某所优质学校，价值立马就会跳水。
3、选产业集中且擅长鸡娃的片区。
比如张江、前滩、大虹桥等等。板块内都是高学历高素质人才，多年以后通过鸡娃，菜小变牛小也不是没可能。
这种适合博概率，但不适用于着急用学区的家庭。
挑选学区房本来就是一场家长的修行，希望各位家长们，可以通过成功的教育，让家庭迈上另一个新的阶层。
未来的学区房，依旧会有独立行情，而那些产品力优良、学区优质、兼顾自住的学区房，以后的价值涨幅更会突破我们的想象力局限。
永远都不要低估，中国的家长为了教育，可以有多拼。