一般来说，当高铁通入一个城市或区域的时候，一般都会对这个地方的房价产生拉高的作用。像苏州的高铁新城，高铁通车之后，3年房价涨了2万。然而， 在环沪区域就有这么一个城市，高铁通车之后，房价反而开始下跌，楼市一片冰冷。
今年的7月1日，沪苏通铁路正式通车，长三角一体化，从整个交通层面上，可以说是迈出了一大步。而南通和沿线的张家港、常熟、太仓等城市，也摆脱了以往“手无寸铁”的局面。像太仓，以前想去上海只能通过大巴，而 现在乘坐高铁到虹桥只需要30分钟。
凭借着高铁的利好，沿线的一大批城市房价都呈上涨之势。南通的金沙湾，从无人问津直接成了南通投资的最热板块，太仓高铁南站附近的新盘均价从1万9一路上涨到2万3。
常熟，同样作为苏州下属的经济强市，同时是环沪区域内，少数的不限购城市，按道理在高铁通车之后，房价肯定会迎来一波上涨，再不济，也会开始成为投资客准备入场的区域， 然而，我们最近前往了这个刚刚开通高铁的城市，反而看到的是一片冰冷的楼市。
01 房价最贵的县级市
相比于我们此前踩盘的无锡、昆山等城市，常熟的楼市格局，或者说城市格局，其实相当的传统。常熟以三环线为划分线，三环线以内的就是常熟传统的市区板块，而三环南北两侧各有两个新城区。
而常熟的房价格局也是严格的按照这个环形结构来划分。市区是第一个等级，房价最贵；城北城南是第二个等级，房价次之；再往外则是乡镇板块，房价最低。
沪苏通高铁开通之后，很多人来问，常熟现在有了高铁，同时还不限购，目前值不值得投资。那从我们这次踩盘的结果来看，常熟的房价目前在整个环沪区域内，并不具有优势，甚至比上海旁的太仓，还要高一个等级。
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事实上，常熟曾经一度是全国所有县级市中，房价最高的一个。2018年，常熟在全国百强县中，排名第四。而在百强县房价排行这个榜单中， 常熟排在了榜首的位置，全市范围内均价超过2万元，远高于昆山、张家港等城市。
不过在我们踩盘过程中发现，常熟的房价虽然仍然保持着比较高的一个价格，但是实际上各个板块都面临着下跌的一个状况，可以说是“ 盛名之下，其实难副”。
常熟的市区分为三个板块，方塔片区、万达片区和文化片区。方塔片区是常熟的老城区，各种配套设施都比较老化，而且因为面临着文物保护的问题，所以也没有大规模的拆迁，基本还保持着原本的面貌。这个板块内的房子基本上都是房龄10年以上的老小区，而且也没有新楼盘入驻。
万达片区处于常熟市区北部，是围绕着万达广场形成的一个片区。基本上随着方塔老城区老化之后，常熟人开始向这个片区转移。同时这个板块也是目前常熟配套最齐全的一个区域，商场、医院、体育馆等设施。目前这个板块内的房价基本在2万4左右。
文化片区属于是常熟的一个学区房片区，同时靠近世茂商圈，所以也是常熟房价最高的区域， 均价在2万5左右，有些项目的均价甚至已经来到了2万8，产品都以大户型为主。
市区的这三个板块，因为都是走的改善路线，户型也是以大户型为主，所以下跌的并不明显，基本还是保持着全国最贵县级市这个水平。
除了市区以外，常熟近年来着力打造了两个新的片区，南部新城和城北城铁片区。
南部新城的整体感觉跟太仓的科教新城很像，都是效仿苏州的园区，围绕着一个湖，打造一个高新产业为主的区域。太仓是天境湖，而放到常熟，就是昆承湖。
南部新城围绕着昆承湖引进了不少的企业，同时还有永旺梦乐城这样的大型商圈，未来还将在昆承湖上将布局建设金融科技岛一期，算是常熟最有发展潜力的一个板块。
目前这个板块在售的新楼盘比较多，像华发未来城、明月兰庭等，基本都集中在永旺梦乐城附近，板块内均价在1万八九左右/平，户型面积段集中在约110-140平，相对而言，在常熟来说属于洼地。
虽然标价高，但实际上这个板块的不少楼盘都在悄悄的降价。像我们考察的保利项目，销售就跟我们表示， 虽然标价是1万8，但如果现在购房的话，可以一次给到6个点的优惠，等于一下子降了10万。
城北城铁片区是常熟围绕着高铁站打造的一个板块。城北片区位于万达片区的北部，靠近万达，配套比较齐全，而城铁片区当前是除了高铁站外，其他的基本什么都没有。
目前城北城铁片区在售的楼盘不少，城北均价基本在1万8左右（位于万达片区北部），而城铁片区均价2万1以上。
与南部新城类似，城北城铁片区的楼盘也在降价。像城北的中梁项目，销售表示，他们去年的时候，均价在1万7—1万8，而现在的均价降到了1万7，甚至说如果真心想买的话，某些低楼层， 1万5左右也是可以买的到的。城铁板块的绿地项目，目前放出的价格是2万1左右，而销售也同样表示， 这个价格到时候肯定是要降到1万9左右的，否则根本卖不掉。
事实上，从近期常熟的房价走势也能看出来，常熟房价下跌的厉害。
从19年到今年的新房房价对比可以看出，常熟目前的14个区域中，有10个区域出现下跌，且跌幅都在5%以上。而出现上涨的两个区域，上涨的原因也是长期没有新房上市，某一两个新盘拉高了均价。
像琴湖片区的上涨，主要是因为改善盘琴鸣雅院的入市，均价约28000元/平，因此拉高了区域的整体均价。
那么，为什么在高铁落地之后，常熟并没有像我们想象中的那样，房价迎来上涨，反而是开始下跌了呢？
02 大火之殇
常熟的房价下跌，主要受到几个方面的影响，2017年的时候，常熟虞山镇曾经发生过一场大火，死亡人数达到了22人，属于重大灾害。
而火灾的原因，就在于常熟的产业以人工密集型为主，群租房违改房等很多，消防设施不规范，因此引发了火灾。
而在这次火灾之后，常熟政府直接一刀切，开展了三合一整改，所谓三合一场所，是指住宿与生产、仓储、经营一种或一种以上使用功能违章混合设置在同一空间内的建筑。
常熟的传统优势产业是服装业，在常熟有大大小小600家以上的服装企业，而很多小企业都是在这样的三合一场所内经营了。
整改之后，常熟的整体房租上涨了20%。常熟的房价本来就高，很多打工者买不起房，也无力承担高昂的房租，于是只能选择返乡。于是，从2017年到2018年，常熟的大街上几乎到处可见拉着行李箱的返乡务工人员。据常熟本地的销售介绍， 这批被“驱逐”的外来人口人数，足足有50万之多。
除了人口流失，让常熟楼市丧失了大量的潜在购买力外，常熟的企业也因为这次的整改受到重创。
拿2019年苏州各个区域的财政收入来说，常熟财政收入为203亿元，在苏州各区域中排名第5，而且是财政收入负增长的唯一板块。
不同于昆山太仓等依靠外资的城市，常熟一直以来都是以民营经济为主，从常熟崛起的波司登可以说是家喻户晓。然而，常熟民营经济的代表，十年前是波司登，十年后还是波司登， 在这些年里，始终没有新的头部企业出现。
而常熟政府在这些年来也一直在致力于推动产业转型，不再依靠人口密集型的产业，转而投向高新领域，能够一刀切的进行三合一整改与这种策略可以说也不无关系。
然而，产业转型谈何容易，结果就是常熟的税收锐减，从而财政收入锐减。
为了弥补上财政收入的漏洞，常熟政府选择了最直接最管用的方法，卖地。
于是常熟从2017开始，土地供应量剧增。2017年土地成交面积达138万方，202亿元，2018年121万方，144亿元，2019年108万方，195亿元。
常熟2019年土拍地块
而在今年的下半年，常熟待拍住宅地块达到了11块。
除了出让的土地多外，常熟的地价也在一场场土拍中飞速上涨。
以2017年5月份的土拍来说，仅仅出让三宗地块，却足足从白天拍到了晚上12点，一块地吸引到了30多家房企来抢，这在常熟这样的县级市是相当罕见的。最终， 三宗地块中的两宗，溢价率双双超过110%，常熟诞生两块新地王。同时文化片区的楼面价也从此前的四五千元，直接拉高了3倍，从此开启了常熟文化片区的房价霸主生涯。
此后两年，常熟的楼面价也是持续的走高。
去年4月3日，华润11879元/㎡刷新南部新城楼面价，溢价率50%；4月9日，新城 16185元/㎡刷新文化片区楼面价，溢价率25%，再创常熟地价新高；4月24日，弘阳 11865元/㎡刷新城北片区楼面价，溢价率30%；4月30日，招商13486元/㎡刷新琴湖片区楼面价。
从此，常熟市区彻底进入万元地时代。
常熟本就是供大于求的市场，在这么大规模的土拍之后，常熟几乎到处都是新房，而换来的，就是成交量腰斩。
2019年9月，常熟市商品住宅供应面积为37.0万㎡，同比上涨102.6%，环比上涨194.0%；成交面积为12.3万㎡，同比上涨29.1%，环比下跌45.0%。
另一方面，因为新房库存量太大， 几乎没有什么人去选择买二手房，于是常熟的二手房市场也开始崩塌。
遍地新房，同时供应远大于求，让常熟的大部分楼盘，为了选择能卖出去，不得不选择降价。
以我们考察时看的绿地的项目来说，当时的拿地价是1万1，而最后的均价预计在1万9，基本上就是在赔本卖。
03 总结
2019年10月的时候，苏州市委书记蓝绍敏视察常熟，最后给出的批语是一个“进”字。其中含义，不言而喻。
当前的常熟面临着产业转型困难、对外来人口吸引力减弱等问题。在这种情况下，虽然高铁是通了进来，但是对常熟来说，基本上是于事无补。常熟与太仓昆山等不同，太仓昆山等城市，因为临近上海，始终处于上海产业人口资源外溢的第一梯队。而常熟呢， 在高铁开通之后，有很大的可能，不仅不会吸引外来人口入驻，反而会加速市内人口的外流。
而说到楼市层面上，常熟目前因为房源供应量大，库存量大，同时供大于求，使得这个城市虽然在环沪属于稀缺的不限购城市，但是仍然让人看不到什么投资的价值所在。可以预计的是， 常熟的楼市在未来几年，会继续保持一个横盘或者说下跌的态势。