众所周知，上海置业很难，想要买房，不仅要有钱，还需要房票。
所以，不限购的房子，对于很多人都特别有吸引力。
法拍房就是其中一种。
法拍房是指法院强制执行拍卖的房屋，目前北京、广州、深圳、南京等地对住宅类法拍房有限购要求，不过上海目前对于法拍房没有限购。
近日，上海的法拍房火了，8个月成交936套，一些房源甚至经过50轮竞价才拍出。
NO. 1｜壹
上海法院拍8个月成交936套
据央视财经16日报道，记者来到上海浦东的一套住宅房，房主因为债务纠纷，一套125平米的房子即将被法院拍卖，在一个小时集中看房的时间中，现场有13组客户前来看房。
有看房者表示，现在在上海发展，但是短期之内没有结婚的打算，没有办法以家庭的名义买房。还有人表示，因为是外地人，社保不满五年，只能通过法拍途径来买。
图片来源：央视财经
目前上海的法拍房由于不限购，吸引了很多没有购房资格的人。而有的人虽然具备购房资格，但觉得法拍房起拍价相对便宜，希望能来捡漏。
据了解，2019年上海市二手房市场交易数量约24万套，而法拍房市场中的交易数量为1703套，占二手房成交数量的0.7%左右。
对此，上海链家法务经理陈宝海在接受记者采访时表示，从一到八月的成交数据来看，法院拍卖房上海总共成交有936套左右，每套房源会有9个人参与竞拍，并且基本上有85%的房源，都会在一拍当中被客户拍中。
图片来源：央视财经
上海国拍总裁助理裴鑫称，上海的法院拍卖房市场一年的成交套数，大概在一千套左右，占所有的二手房的交易比例不是很大，大概只占二手房交易比例的0.4%，其实它对于目前整个二手房市场的价格影响不是很大。
NO. 2｜贰
法拍房到底值不值得购买呢？
法拍市场火热下，到底值不值得出手了？
我们先来看法拍房是怎样来的，通常有以下几种情况可能产生法拍房：
一是商业贷款产生，购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款。
二是民间借贷产生，如张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，李四不能直接取得抵押房产，只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。
三是司法没收产生，如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产可依法拍卖，变现后的钱款收归国库。
四是无主财产，即无人认领的房产。
法拍房吸引购房者的理由主要有两个：低于市场价和不限购。
为什么法拍房比较便宜，原因很简单：根据法律规定，法拍房的拍卖保留价，是由人民法院参照评估价来确定；
第一次拍卖的时候，估价大约是市价的70%；如果出现流拍，二次进行拍卖的话，拍卖价大概是估价的80%；如果再次流拍，三次拍卖的话，拍卖价大概是估价的64%
拿一套市价为300万的房子来举个例子：拍卖价为300万*70%，即210万；若流拍，则第二次拍卖价为210万*80%，即168万；若二次流拍，则第三次拍卖价为134万；
这么看来...用市场价的5-7折就可以买到法拍房，真的很划算啊！
理想很美好，但是现实很残酷。
实际上，由于买的人多，在上海想捡漏买法拍房的概率正在变低，有的法拍房价格已经高于市场价。
据央视财经报道，2018年沈女士全家来到上海，打算在这里定居，由于她和丈夫都是外地户口，社保缴纳不足5年，没有购房资格。于是去年买了这套214平米的法拍房，起拍价1200万元，沈女士最终以1900多万元买入，算下来每平米在9万元左右，而周边二手房均价为8万多元。
沈女士回忆，当时拍了三个多小时，最后才确定下来，有差不多50多轮的出价，因为这个房子本身质量比较好，所以竞拍的人较多，它的价格就会稍微高一点。
图片来源：央视财经
根据上海国拍统计，8月份上海成交的住宅类法拍房中，有64%的标的以高于评估价成交。原以为能捡漏的法拍房，如今大多高于市场价才能买到。
对此，申骏律师事务所主任管敏正在接受采访中表示，最主要的是，直接居住在这里的清场，当事人购买方一定要好好了解清楚，毁约很难，法院可能会把保证金没收。有的法院严格，甚至会要求你在二次拍卖的时候补上损失差价，所以还是要理智、冷静。
管敏正从2005年开始接触银行清收业务，其中很大一部分业务会涉及到法拍房在内的不产处置，他提醒购房者，购买住宅类法拍房需要了解税费、贷款、里面是否有人居住等情况，切莫冲动购买。
北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人赵星海：可能有一些连法院都不知道的一些瑕疵，只有通过自己去现场了解，比如一些税费的问题是不是满五年？是否还有其他住房？可能你在事先都没有办法了解到，或许要做好在住宅的情况下总房价10%税费的准备。
除了便宜吸引人，法拍房还有第二个吸引人的属性：不限购！
对于大多数手里有钱但苦于没有房票的朋友们来说，法拍房就像是通往这个城市的一道大门，而且是合理合法的那种，所以就算贵，也值得入手。
但是就算买到手的法拍房，能不能过户，还是要另说；因为原则上拍卖是为了偿还债务，户口什么的，是不在法院受理范围内的，而目前也并没有出台可以强制迁出户口的相关法律，所以就算你成功拍下了法拍房，但是如果你过不了户，其实还是没有办法解决落户、孩子上学等相关问题的...
另外，如果这套房子本身只有买卖合同但是其他证件却不齐全，也是很难办理房产证的；
而且，在租赁大于买卖的法律规定下，如果这套房子之前被签了长期租赁合约（比如10-20年）的话...你还得等租约结束，才能收回这套房子的使用权；
所以如果是冲着落户去买法拍房的话，买之前的市调，一定要弄清楚。
NO. 3｜叁
购买法拍房需谨慎
总的来说，法拍房值不值买是分具体房源的，有的房源确实不错，价格优惠，也没啥大问题，这就是值得买的法拍房；而有的房源有很多问题，处理起来极度费事，这种是不建议购买的。
如果你想买法拍房，一定要多看。怎么看呢？一共有以下几步：
1、购买法拍房，首先要看房屋是否属于“交吉拍卖”。
所谓交吉，是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离，不搬离的，由法院负责腾空房屋交付给买受人，买受人能够及时收房入住。
若竞拍标的物说明中明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话，则意味着房屋可能有合法租户，或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用，法院拍卖后，不负责腾空房屋交付给买受人，房屋清场由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。所以，竞拍不交吉房屋，可能出现竞拍成功后，买受人无法收房使用的风险。
2、房屋过户税费的问题。
法拍房过户的全部税费都由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备，计算好成本。
同时，还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。法拍房的买受人要承担原业主房屋欠费，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。
3、落户问题。
对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户，至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。值得注意的是，在执行限购的城市，还要符合限购政策。
买房是许多人一生一次的大事，所以一定要谨慎对待。如果你对买房有什么疑问，欢迎咨询我们，我们会尽我们所能为你的买房之路保驾护航的。