因为电影《八佰》而大火的四行仓库；
从拿地开始就不缺话题的中兴路一号；
有魔都爱情地标之称的“静安大悦城”……
但如果提起它们所在的板块，却好像不那么有名，就是今天的主角—西藏北路。
过去不被接受，现在发展不平衡，未来有所期待。
虽然市区该有的资源现在都有了，但如果还没有清晰的定位，未来将继续默默无闻。
01
过去的西藏北路是“下只角”板块，并不受认可。
因为西侧紧靠不夜城板块的上海火车站，受困于老火车站周围脏乱差的环境，两个板块堪称 “难兄难弟”。
尽管位于内环线内，却始终发展不起来。
上海火车站作为市区内的老火车站，周围的空地并不多。
虽然不像现在的虹桥枢纽，附近有高大上的产业区，但自古以来总有产业是跟着火车站走的。
没有空地、没有仓库，很多小型企业就开始往东走，一直走到了西藏北路的西侧。
这里之前就有大量的老破小民房，居住环境密集、复杂。
现在逐渐聚集成了以低端货运、仓储为主的产业区，混乱程度可想而知。
即使现在走在西藏北路的街上，很多地方都能看到老破小的存在。
这些都严重阻碍了板块的发展。
终于在2015年闸北正式并入静安成为“新静安”时，契机来了。
老静安经济实力雄厚，但苦于没有多少存量土地，后续发展受限。
闸北尚有空地，但以前不受待见，聚集不起来好的资源。
现在两者联合，互相弥补，帮助闸北拥有了麻雀变凤凰的梦想。
一切，仿佛都有了变好的趋势。
02
闸北并入静安已经5年，现在的西藏北路资源丰富，但还远远不够。
地铁线路丰富，板块内有3号、4号、8号和12号线四轨通过，而且离 1号和10号线也都不远。
从曲阜路只坐一站就到人民广场，曲阜路站上盖有西藏北路最大的商业中心—大悦城。
顶楼的摩天轮和多家网红店铺使得大悦城成了好吃又好玩的“旅游打卡地”。
现在东侧的大悦城二期项目在建。
规划是由一栋200米的超高写字楼和商业风情街组成，现在写字楼已经修至一半以上。
建成后将成为新一代地标。
商业发达，教育资源也不差。
板块内有两所第二梯队的小学—闸北第一中心小学和闸北第三中心小学，还有 第一梯队的市北初级中学。
医疗上有三甲医院—上海市中医医院，以及三甲医院第十人民医院的分院。
中心路地铁站旁还有一个大型的中兴绿地公园，旁边就是万科的超大社区，环境宜人。
可见西藏北路的资源并不差，但都不是顶级，而都是市区该有的。
目前只有一个大悦城可逛，比不过南京路和淮海路的顶级商圈；
没有集中的高端产业区，比不过张江和漕河泾开发区的人才吸引力；
第二梯队的学校在内环不占优势，比不过老静安的静教院有影响力。
现在的西藏北路，定位模糊，没有亮点。
让人提起西藏北路，只知道是市区，仅此而已。
至于规划的发展前景，哪个市区板块没有几个规划在手呢？
03
而且西藏北路现在依然是内环内脏乱差的代表之一，因为老房子太多！
从高处看，高楼大厦正在拔地而起，但背后却还是大量的老破小。
春申、古美、莘庄、大宁等地可以成片开发商品房，形成大型的宜居社区，并且 自带身份的象征，强有力的吸引着追求品质的中产阶级们。
这是因为在20多年前这些地方大都都是空地和农田！
没有难拆的钉子户干扰，没有巨额的拆迁款压力，一旦开始发展，成本低不说，速度还快，当然可以成规模的发展！
但内环内毕竟聚集着太多老上海人的老家，拆迁不仅难，也没办法同一时间开发。
拆一块发展一块，结果就成了现在这样。
很多还没拆的老房子宛如补丁一样的存在，再高档的衣服有了补丁也显得廉价。
七浦路服装批发市场也是一个奇葩的存在，以批发、倒卖假货闻名，向来是混乱的代名词。
虽然现在的产值已经完全支撑不起它内环内的位置了，但因为历史问题，大部分的商铺产权是在个人手中，没办法集中整改关门。
七浦路仿佛一个毒瘤，与周围格格不入，却也无可奈何。
还有马路上杂乱的电线、老小区内众多的租户往来，好的坏的一起构成了现在的西藏北路。
历史和现实的混合。
还有一个很大的问题就是缺乏中产阶级的住宅，资源不平均。
板块内不乏很多单价十几万的顶级豪宅，比如华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等，且大部分豪宅都沿着苏州河岸，打造了一个 滨水富人区。
除此之外大部分是单价6万多的老破小，300多万就可以入住CAZ地区。
而700—1500万左右的中产阶层选择十分有限。
高品质的商品房也就雅宾利花园、复地新都国际、新湖青蓝国际等几个小区可选，屈指可数。
最为头疼的是品质高的商品房都没有学区，有学区的大都是老房子。
居住品质和学区没有办法兼得。
这也使得越来越多的中产阶级流失去了更远的大宁等地，区域内阶层分化日益严重。
顶级豪宅固然重要，但是能买得起豪宅的毕竟是少数人。
而且豪宅客户回头一看到七浦路和这遍地的老房子，能留下的更少了。
地王万科中兴路一号赔本上市，还销售惨淡，去化不足三成。
单靠一个华侨城，完全不足以支撑西藏北路成为豪宅区。
不能打造成顶级富人区，那可以定位成中产阶级高档住宅区吧，总不能让这么好的地段被老房子一直拖累。
但现在除了几处豪宅外，拿得出手的也就是万科的大社区了。
万科买下了绿洲的三期，打造了万科雅宾利；
地王没有拍到，入股融信打造了中兴路一号；
现在雅宾利四期地块在拆迁改造中，预计后续还会建一些住宅和商业。
仅此而已。
万科一向不拿地王、不怎么进市区，这是万科在市区内最大的一个建筑体量了。
中高端的项目，也就这几个选来选去。
西藏北路太缺适合中产阶级的好房子了！
高不成，低不就。
做不成徐汇滨江的富人区，也做不成大宁的高档社区。
偶尔出现的新房和老破小交织在一起，也难怪现在的交易以低总价的老破小学区房为主。
提起豪宅，第一个想起陆家嘴；
提起逛街，第一个想起南京西路；
提起公园，第一个想起人民公园......
只有定位明确，才能让人记忆深刻。
西藏北路现在就是缺乏一个明确的定位！
04
那西藏北路就没有再改变的空间了吗？
不，还有！
现在的西藏北路还在不断进行着拆迁重建的工作，并且是目前上海内环内最大规模的升级板块之一了。
沿天目中路两侧大大小小加在一起有将近20块地确定要拆，有一些地已经驱散了人员开始动工。
这些地方规划有住宅、写字楼、学校等不同的用途，总之是为了更好的改变西藏北路。
有拆迁就有希望，而且还是内环内的黄金位置，任何一块地只要好好开发都有无限潜力。
但今年是旧城改造的大年，整个上海预计完成55万方、2.8万户的中心城区成片二级旧里。
黄埔、虹口、杨浦也都在进行着拆迁的工作。
而且已知的规划中，并没有成片开发的住宅。
地块较为分散，面积又小，单个开发火力不足，不足以改变现有的格局。
而且与拆迁同时带来的将是很长一段时间的施工影响。
上海2035的规划中，内环内只有很少的部分没有被划成CAZ地区。
其中就包括到人民广场如此近的西藏北路。
或许未来苏州河岸的滨水豪宅带还会有新的豪宅加入，房子足够高还是能俯瞰黄浦江景的。
这20块地真的拆迁改造完成后确实也能改变不少西藏北路的城市界面，但什么时候落地还不清楚。
而且你在改变的时候，隔壁也都在改变，并不能从根本上逆袭。
总之短时间内，西藏北路还是无法摆脱破旧的城市界面。
如果定位再不清晰，那未来也大概率不会变成城市的名片。
曾经的西藏北路，确实不好，有过黑暗时刻；
现在的西藏北路，有利有弊，依旧差点意思；
未来的西藏北路，尚有空间，缺乏明确定位。
希望西藏北路能够再次抓住机遇，好好发展，不要浪费了如此好的地段。