可能在很多人的眼里，上海的房价一直以来就是高不可攀的。
在他们的眼里，上海的房价应该基本都是10万以上的，就像下图这样。
注：来源于公众号“一房一万”
当然，这属于上海的第一梯队，大概占了上海15%的成交总量，换句话说，就是属于金字塔尖的区域。
但是，这不是上海楼市的基本面。很多人对于上海楼市，一直有着很深的误解。
而当前上海的房价，至少被低估了20%。
1
整个2019年，上海成交的套均总价为370万，对，你没有看错，真的就是大部分人买房的总价段，都没有超过400万。
整个300-400万价位段的小区在上海大概达到了2500多个，最便宜的房子是位于崇明的轻纺新村，只要8328元/㎡，1万都不到。
而如果我们反观一下当前的苏州和杭州的房价，上海的房价其实就很友好了。
最最关键的是，上海的底色真的是太强大了。
根据全球知名的城市评级机构GaWC近日刚刚发布了2020年世界城市名册，在GaWC的评级体系里位列Alpha、Beta两档的中国城市依次是香港、上海、北京、广州、台北、深圳、成都、天津、南京、杭州、重庆、武汉、长沙、厦门、郑州、沈阳、西安、大连、济南。
注：来自公众号“城市进化论”
这份榜单的权威性还是不错的，从战略地位、区域中心、国际知名度、国际航线、总领事馆等方面的指标来统一对城市进行了评价。
更关键是的，从这次上半年财政收支中，只有上海才是这有盈余的，可见上海的整体操盘能力还是不错的。
上海当前的整体排名，仅次于香港。
而香港当前的房价有多夸张相信很多人都有所了解了，十几万二手房均价基本都是位于比较偏的郊区了。
对比下香港，就知道上海的房价是多么的有潜力了。
2
我们很多人可能都低估了上海的豪横。
如果是从商务饱和度看，上海的商务饱和度要超过中国几乎所有的城市，可能在个别小点上会低于北京，深圳的话，从城市进化和城市精细化程度上来说，跟上海还不处于可对比的量级上。
我们就单看一个维度，就是办公楼的租金收益产出。
深圳是两极分化特别严重的城市，南山商务负载度很高，其次就是福田，但是其余商务板块就会很差，从12块到3块都不等，而且呈现直线下降趋势。
上海的东南西北各个方向上的写字楼租金水平其实都是非常平均化的，一般就是核心板块的话差不多是10-12块，稍微外围一点就是7-8块，再便宜一点的话就是5-6块。
形成这种局面的原因就是因为上海的就业中心其实就是多核成片出现的，不管是东南西北中都能形成相关的价值核心，围绕这个核心点也能吸引一大批居住人口，从而形成连片的居住组团。
注：来自公众号“城市数据团”
跟深圳比的话，上海的均价差不多是在5.7万左右，当前深圳的均价差不多是在6.1万左右。
跟北京相比的话，上海内环的房价差不多是8-9万，基本就是相当于北京三环的房价；而上海中环的房价，基本相当于是北京四五环的房价；而上海的外环，相当于北京六环外的房价。
但是有一点请大家比较忽略，上海的外环距离市中心的距离差不多是在16-20km左右，而北京的六环，距离市中心的距离达到了30km左右。
更远的距离，但房价却类似。如果从环线发展看，上海外环线上的成熟度是要高于六环外的成熟度的，所以，上海的房价目前就是处于被低估的状态。
3
我们一直都在提倡，说想要把上海打造成国际化大都市，当然，刚才也说了，从很多层面看，其实上海在很多维度都能和纽约、东京这样的城市进行PK了。
我经常开一个玩笑，你不能只是在城市的能级上是国际大都市，在房价上，也得是国家大都市的房价啊。
大家都知道90年代的日本是经历过房价破灭的，但是，很多人说上海房价很贵，马上也要破灭了，就跟以前的日本一样。
但当我们还原前期的历史数据，会发现两者之间的还存在几个数量级价差鸿沟。
我们以经济和房价走势最稳定的纽约作为参照。
1990年东京的房屋均价是8万美元，纽约均价是1万美元，东京比纽约单均价的比值是8:1，2017年，上海的房屋均价是0.8万美元，纽约是2万美元，纽约比上海的单均价的比值是2:1。
换句话说，当年的东京的房价与当前上海的房价，整体比值差了16倍。上海的房价，不是太贵了，而是太便宜了。
4
我认为，当前大家对于上海的市场行情，其实出现了明显的市场错判，因此导致了整体的房价很便宜。
如果从时间轮动的角度看，2019年属于深圳，2020年就是属于上海。
从当前上海市场的表现来看，一手房的整体成交趋势非常接近于2019年的深圳，现在的上海整体表现出的亢奋，像极了8月18日以前的深圳。
2019年3月份深圳开始出现了小阳春，从那个时候开始深圳开始放量，一直都保持着一个比较高的成交量，到8月18日利好以后价格就开始出现了上涨，11月11日开始点燃。
但为什么相比于深圳，上海的房价虽然上涨，但还是很温和，最重要的原因是上海的体量太大了。
从2019年看，深圳二手住宅成交 7.7万套，上海住宅成交量是22万套，深圳的二手套数成交量仅仅是上海的1/3，上海这么庞大的体量，因此房价不会像深圳在短时间内就反应出来。
现在我所能感受到的真实情况就是，很多人正在把深圳的房子卖了想要置换到上海，他们是一群看着城市趋势买房的人。
近一年以来，上海从4月-8月，二手房已经连续5个月的成交量都突破2.4万套了，这从数据指标看，是偏热的。
而当前的上海，就是符合他们心中所想的“价值很高，但价格很低”的城市，现在持有，总能等到价格与价值齐平。
5
最后根据惯例，还是有一点点小的建议给到大家。
1、如果你要买新房，可以选择一二手倒挂的热门新盘去摇号，但别死磕。
今年上海的新房供应还是挺多的，但内中环几乎每一个盘都受到了很大的欢迎，如果你想买地段好一点的，没有摇到新房，也没有关系，可以适当考虑下2010年后的二手房，否则，在等待中，就会白白错过很多机会。
2、如果你要置换，真的要抓紧时间抓紧节奏。
从我们对市场的监测看，整体市场在前面的4-7月正在飞速经历着去低价房源的情况，当底部那些低单价或低总价的房子在被快速去化的时候，随之而来的，就是房价的逐步走高。
静淡市才是换房的最佳机会，现在我的感受就是已经过了静淡市，属于走强期。
3、如果你还是刚需，就是两个字，上车。
我其实不太会很着急的逼着大家去买房，只是站在我的角度提供一些建议，但是这一次，面对不断走高的上海楼市，我真的很着急，对于首套，上海依然友好，依然宽松，所以，别犹豫，有合适的就马上上车。
4、上海的楼市政策，可能会有点出乎意料。
说实话，当前的局面就是，当一个城市房价走高时，就会随时来一两道令牌，比如深圳、无锡、南京、杭州等大量的城市，而且每一次都是来的那么的猝不及防。
所以你说如果上海楼市如果火热的话，会不会在当前限购的基础上再叠加政策的限制（比如对于离婚买房做出一定的限制），其实谁都不好说，只能再次告诫大家，如果你想要在上海买房，一定要快快快了。
楼市最赚钱的时候，其实就是来自于盘整的上调期，现在的上海，就是处于这样的阶段。
现在来看房买房的，还不算后知后觉，也希望想要在上海买房的朋友抓紧时间，都能买到称心如意的好房子。
以上为正文，来自大帅。
如果你觉得有用，请把这篇文章转发给有需要的朋友。