泗泾现代化开发的历史很短。
2000年左右开始开发，之前这里是一片农田。
受佘山带动，刚开始定位别墅区，也小规模开发了一些项目，诸如颐景园、云顶别墅之类。
由于缺少自然禀赋以及2003、2006年限墅令不断加强，泗泾的别墅梦中途夭折。
迷茫了一段时间后，终于在2009年找准了自己定位。
这一年，9号线二期通车，4.7平方公里的泗泾保障房基地工程开始建设。
这不天然是刚需圣地吗？
于是2003年就开始囤地的金地及时调整方向，一期山语原墅卖完后推出了一个又一个的刚需项目，在2010年之后成为泗泾房产市场绝对主角。
直到2016年被融创格力抢了风头。
2016年是地王年，格力、融创分别以3.7万元、3.8万元的楼面价入驻泗泾，一时间传言泗泾房价要上6万。
然而在2019年惨遭打脸，同样的地段，招商、华发以2.1万的楼面价再次拿地。
后来融创凭借着极强的营销能力以4.8万元的价格跑路，非典型开发商格力迟迟不敢上市。
虽然是跑路，融创带动效应依旧明显。在整体横盘或者阴跌的2019年，泗泾房价仍然上升，以至于标杆项目保利翡丽站稳了5万。
于是下半年上市的9号公馆、泗水和鸣纷纷以保利为参照，放风价4.7万以上，大有赶超九亭之势。
这个价格，值得吗？
01
泗泾是一个不折不扣的睡城。
方圆5公里内，没有任何产业中心，甚至松江城区也没有多少拿的出手的企业，泗泾的居民只能一条路走到黑：去市区。
作为一个合格的睡城，需要有两个最基本条件：
资源与交通。
在同价位地段中，泗泾的资源算不上丰富。
商业配套完全依赖泗泾站这里的三个商业体：三湘商业广场、保利悦活荟、绿地云天坊。
三湘体量10万方，作为社区商业足够，不过是县城级购物中心定位；
保利体量小，以育儿类商业为主，好在有电影院健身房；
绿地更小，可以忽略不计。
另外，金地自在城三期C区门口有条小型商业街。
除此之外，泗泾地铁站周边没有其他商业配套。9号线以北的小区日常生活相当不便。
同等价位地段中，上大与泗泾相差不大；顾村、松江新城、青浦新城高出一档；价格略高的九亭、南翔商业配套丰富的多。
医疗资源可以忽略不计，仅有的一所泗泾医院是二乙；教育资源已经得到改善，上师大附属松江实验学校已经开始招生，教学成果需观后效。
配套仅此而已，没有其他地标性公建、没有拿的出手的生态资源。
逛街去七宝、遛娃去佘山，都算不得方便。
不过优势是这边都是新房，全部交付入驻后城市界面干净整洁。目前9号线以南部分已经趋向成熟，金地的英伦风格外立面塑造了较好的街景。
如果没人乱穿马路就更好了。
02
泗泾的另一个问题是，交通方面存在硬伤。
泗泾到市区直线距离其实不远，至少比松江新城、青浦新城近的多。
不过近的是直线距离，自驾通勤泗泾没有任何优势。
同时间，自驾到松江新城比泗泾时间还要短。
甚至是到我们印象中的蛮荒之地——车墩，都要比到泗泾快很多。
但是车墩的房价只有泗泾的50%。
主要原因是泗泾没有搭上上海的高架/高速红利。
上海城建规模是许多二线城市的两倍以上，但是各区之间的连通却更加便捷，核心原因是上海有发达的高架、高速系统。
以青岛为例，在李沧区（类似于上海闵行）自驾到市中心，需要40分钟以上；在城阳区（类似上海青浦）自驾到市区，需要一小时以上。
由于二线城市缺乏快速路，地面交通不比上海方便。
由于种种原因，这个优势没有惠及到泗泾人民。
距离泗泾较近的快速路是沈海高速与沪渝高速，都在3公里以上，而且到达高速出入口非常不便。
在地铁图上，泗泾与九亭之差一站，但是自驾到市区却相差20分钟以上。通勤高峰期会更长。
这20多分钟，是泗泾到九亭上嘉闵高架的时间。
松江新城上沪昆高速、车墩上沈海高速相当方便，优势自然凸显。
当然获利最多的是闵行区，高架四通八达，位置最偏远的地段之一吴泾通过虹梅高架20分钟上中环、35分钟到徐家汇。
莘庄之所以能够取代七宝以至于成为宇宙中心，离不开各条快速路加持。15分钟抵达徐家汇，这地段优势太过明显。当然现在堵车也变得严重起来。
所以泗泾的交通优势只有一条9号线，到徐家汇9站，地铁运行时间35-40分钟。
而且9号线是一条黄金线路，连接了漕河泾、徐家汇、世纪大道等重要站点，以及松江城区、佘山、泗泾、九亭、七宝等大型居住区。
随之而来的就是满负荷运行，以至于拥堵。
2019年各地铁站人流量统计
尤其是泗泾站，两个小时有两万多人涌入地铁站，每天都有两次体验春运的机会。
而且地铁站人多了体验很差，经常因为拥挤造成口角争执。
9号线早已满负荷运行，后续站点通常挤不上车，泗泾站不得不开始频繁限流。
一方面部分车辆泗泾站不停，直接驶入九亭、七宝；
一方面泗泾站限制乘客上车速度，排队时间被延长。
而且泗泾站采用侧式站台，潮汐式客流拥挤在一侧；每侧只有一部电梯，导致人口疏散不开，通常是车尾人群拥挤车头较空。
九亭以及往市区各站均采用岛式站台，高峰期不至于过于拥挤，而且安全性更高
泗泾站为了防止人流过多带来风险，也不得不限流。
原本35分钟到徐家汇，步行到达站点15分钟、排队15分钟、候车5分钟，可能通勤时间又要超过一小时。
现在过了松江大学城运量已经使用50%，松江南站还有大量动迁安置房、泗泾还在不断建造新房，将来拥堵状况可能更加严重。
如果限流继续或者进一步加强，泗泾的地铁优势也将消失。守着地铁上不去也是一种尴尬。
03
如上所述，无论资源上还是交通上，泗泾都不是一个合格的睡城。
不过有句话说得好：
没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
只要价格合理，以上提到的问题就都不是问题了。
泗泾目前标杆项目单价5.2万左右，板块均价也在4.5万以上，总价400-500万。
已经高过嘉定新城、松江新城，但是资源上与这两个地区相差确实很远。
距离上与嘉定新城持平，优于松江新城。不过前面提到过，自驾泗泾不占优势。
自驾同样不占优势的是顾村，沪太路也是堵的一塌糊涂。
不过顾村板块更加宜居，商业上有龙湖天街，医疗上有华山医院，南临顾村公园北依美兰湖。而且7号线舒适程度相对较高，后期还有15号线分流。泗泾又输一局。
综合来看，泗泾的唯一优势是有大量的次新房以及待售新房，虽然金地自在城之前期期维权，好歹房龄优势还在。
不过大量600-800万预算的购房者尚且选择外环内“老房子”，400万预算为什么要追求产品到极致？