随着国内疫情趋于稳定，房地产行业到底会去向何处？
5月8日，由复旦大学管理学院主办的“瞰见”云课堂系列直播课之“君子知道”聚焦中国房地产，中泰证券首席经济学家兼研究所所长李迅雷做了“房地产下行周期下的结构变化”的主题演讲。
李迅雷在演讲中称，“房地产是中国居民家庭的主要资产，房地产在居民资产中的配置比重很高，所以要讲房地产其实人人都是专家，要说清楚房地产是件很难的事情”。
不过，李迅雷的给出的观点是，目前房地产行业步入下行周期，资产配置的机会从以往的面到线再到现在的“点”，也就是说并不是每一个城市都值得“配置房产”。
李迅雷主要以经济周期、人口、房地产估值、资本市场及政治等几大维度探讨。
李迅雷在演讲中表示，经济下行周期下，疫情让经济雪上加霜。IMF公布了今年4月的《世界经济展望》，预计2020年全球GDP增速为-3%，属于大萧条以来最糟糕的一年。中国经济增速自2011年开始下行，其中2020年一季度GDP增速-6.8%。
与此同时，人口流动性放缓，大城市化进程加快，城镇化进程步入后期。
李迅雷指出，从2011年起，城镇化速度明显放缓，过去城镇化率每年提高1.4个百分点，2018年已降到1.1个百分点。一是农村剩余劳动力转移基本宣告结束，且农民工趋于老龄化，50岁以上的农民工占比从2008年的11%上升至21%，30岁以下农民工占比从46%降至30%，2018年新增农民工数量仅180万。同时，户籍制度的放宽，也有利于大城市进程的加快。
人口增速放缓，深度老龄化也是不可逃避的问题。
李迅雷预测，我国2021年进入深度老龄化。2028年以后，中国人口将持续出现负增长；从2011年三个人养一个人的高点快速下降至目前五个人养两个人。基本就是日本当前的水平(三个人养二个)。年轻人口占比下降不仅仅意味着低成本劳动力的减少，也意味着经济增速下行，对房地产需求减少。
此外，李迅雷给出一组中美对比调研数据指出，我国城镇居民的住房拥有率为96%，远超美国。
按照统计测算，我国有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上的住房占比为10.5%，户均拥有住房1.5套；而美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3%。
言外之意是说，我国城镇居民住房拥有率已经饱和。
李迅雷认为，拥有一套住房的家庭的总资产中住房资产的占比为64%，有两套住房家庭的住房资产占比为62.7%。我国居民房地产的占比超过60%，今后将会增加金融资产配置。此外，其认为，房地产整体估值过高，资本市场投资者也一直在低配房地产股。
那么，未来房地产市场配置的机会在哪里？李迅雷给出了他自己的判断：粤港澳大湾区、杭州湾、长江经济带。
李迅雷表示，未来城市集中度会进一步提升。同时，高铁的开通也使得沿线的三四线城市人口减少。数据显示，高铁开通后，36个城市中有21个城市的常住人口占比出现下降，其中京沪高铁沿线下降的城市为5个，而沿江通道高达70%的城市的比重变为负值。因此在李迅雷看来未来集中度提升的情况下，配置的机会从面到线再到点，也就是说并不是每一个城市都值得“配置房产”。
其举例称，“京津冀真的都看好吗？但数据显示2019年山东净流入人口为-20万；河北为零增长，天津、辽宁净流入人口负增长。长三角真的都看好吗？2019年浙江人口增加85万，江苏2.5万，安徽4.5万。2019年广东人口继续分化：人口净流入82.6万，但只有广州、深圳、佛山、珠海和东莞等人口增加较快，其他城市负增长。”
这也意味着，城市间的分化正在不断加大。
李迅雷指出，我国的城市群发展至今，有的形成了很好的协同效应，日益发展壮大，例如珠三角、长三角城市群等。有的中心城市能实现资源和产业的外溢，如深圳、上海等；有的则呈现出“虹吸效应”，如“环京贫困”；有的仍处于“强核”阶段，如成渝城市群的成都、重庆等。因此未来城市的发展是分化的，不均衡的，需要具体看待。