在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中，中央活动区（CAZ）是定位最高的区域。
这片区域仅75平方公里，约占上海总面积1.2%，却贡献了25%以上的GDP，未来将突破45%。
可以说CAZ是这个城市的精华所在。
在地图上可以看到这片精华区域基本与内环重合。
徐汇内环外多划了一个徐汇滨江，代价就是牺牲斜土路；长宁内环外多了一个虹桥开发区（非大虹桥），代价就是 牺牲新华路。
普陀区更是全军覆没，即使是苏州河南岸的长寿路。
贡献了近30%GDP的浦东也仅有三个片区划入了CAZ：陆家嘴-世纪大道、世博-后滩、前滩。
陆家嘴当了20多年的宇宙中心，前滩最近更是风口浪尖。
唯独世博地区好像少了一些新闻，明明这里地段不比前滩差。
01
房地产意义上的世博板块要广义的多，不仅仅包含了后滩，也将上钢新村街道、周家渡街道涵盖在内。
即使将板块扩展开，世博的地段也是极好的。最明显的，这里与浦西市中心的互动相当便捷。
过西藏南路隧道就是黄浦核心区，过南浦大桥就是南北高架，过龙耀路隧道就是气势恢弘的徐汇滨江。
以及1966年就开始动工的中国第一条越江隧道——打浦路隧道。
当然到浦东腹地也是四通八达。虽然有白莲泾川杨河这样的天堑存在，对道路基本没有产生阻隔。高科西路一路通达张江，杨高南路连通内中环。
从而形成了自驾15分钟到人广、南京西路，20分钟到陆家嘴、张江的通勤优势。这样的便捷程度浦东再找不到第二家。
地铁出行优势更为明显，10平方公里地界上分布着6、7、8、13号四条地铁线路，多达10个地铁站。
每平方公里一个地铁站，意味着这里绝大多数小区都是地铁房，密度不输浦西市区。
如果夫妻双方就业分别在浦东浦西，世博通勤优势更加明显。
通勤方面的优势也一定程度弥补了板块内的资源短板。
02
世博板块是2010年世博会收益最大的区域，甚至因为世博而得名——这里原本被称为周家渡+上钢上南地区——资源侧也体现出浓厚的“官方背景”。
其实世博板块的开发要早得多，在浦东开发伊始，这里就作为市区的飞地引入了大量安置人口，以及上钢三厂兴建了大量工人新村。
当然这个时期这里明显的不是一个宜居区域。资源上除了一条打浦路隧道要什么没什么，大部分居民也没车有个隧道也没多大作用。
居民迫切需要的生活配套基本等于0，买菜出来吃饭都不方便。而且后面是上钢三厂，污染很大，早晨起来窗台能落一层灰。
后来借助世博的东风，一口气拉通了四条地铁与多条过江通道。
更重要的是腾笼换鸟。上海第三印染厂、上海助剂厂、上钢三厂等大型工厂企业陆续搬走，新建的世博场馆纷纷改为了梅奔中心、10万方世博源商业、中华艺术宫、世博公园等公建配套。
区域带动最明显的是梅奔中心与央企总部，将世博核心区推到了市级地标的位置。
当然这两个重头公建褒贬不一，一片黑压压的央企总部大楼缺乏设计感却是事实，确实有点丑。
对居民最实用的公建是世博源以及世博文化公园。
世博源虽然商业体量仅10.8万方，放在全市排不上号，好在业态丰富，能提供较好的体验式消费。
滨江世博文化公园以及后滩公园是当地居民引以为傲的休闲场所，也是吸引外来人口导入的核心亮点。
不过这两所较为实用的配套共同存在的问题是辐射范围有限——大部分小区过来都太远了。
地段最好的上南花城步行到世博文化公园距离也在1公里以上，普通步速需要20分钟左右。板块腹地的小区基本不能步行到达。
世博源位置略近，总体也没好多少，大致可以辐射50%左右的小区。
而除了世博源，板块内再没有其他中大型商业综合体，除了昌里路其他区域底商也并不发达。
对于中环内的地段来讲，这里商业并不占优势，当然比川杨河以南的杨思地区要好。
另一个拿的出手的配套是三林体育中心，2018年10月30日全面开放以来收到了大量好评。
这里有有游泳馆、篮球场、足球场、冰上中心，而且几乎每项运动都有小孩子的教学班，氛围相当不错。
遗憾的是这里学区拖了中环内后腿。世博地区属于口碑最差的浦东第四教育署管辖，除了上海实验没有一个拿的出手的学校。
然而上海实验这样的神仙学校又是全市招生，跟在不在世博地区关系不大——最大的作用是提高了周边几个小区的租金。
其他所谓的上南实验、清流中学，都是矮子里拔高个居民聊以自慰罢了。
医疗方面短板更加明显。
陆家嘴向南，塘桥有最好的仁济医院，三林杨思共用东方医院，浦江镇有仁济医院南院及耳鼻喉科医院，前滩当然配备了顶级的莱佛士医院，唯独世博南码头地区是一片空白。
作为典型的居住区，除了就业，教育、医疗、商业是最重要的三项资源，世博地区都相对匮乏。
前面提到过，世博的优势是通勤，自驾或者地铁到浦西腹地都还算比较方便，这里有大型商圈，有打浦桥日月光，有九院瑞金医院等顶级医疗资源。
不过总是不如社区配套来的方便，而且学区方面的问题始终是个痛点，可惜了这么好的地段。
03
另一个对居住体验产生致命影响的因素——社区环境——世博也不占优势。
前面提到过，这里是最早的一批动迁安置基地，上南1-12村，德州1-4村等等都是在浦西动迁而来。
加上上钢配建的上钢1-10村，形成了大片的老公房聚集地，居住密度高、生存环境差。
世博地区成片的老公房
总有人觉得上个世纪人老实，房子建的质量好。其实不然，98年房改之前建筑质量规范比现在落后一个时代，大量墙体砖砌、大量多孔预制板，隔音防水效果都很差。
以及户型设计随意、物业管理跟不上导致小区环境衰败，没人真的会喜欢这样的居住条件。
好在世博期间这里所有路面都整修过、老房子外立面做过翻新上下水也换过管道，整体比田林之类的观感略好。
不过这些动迁房以40-70平小户型为主，至今总价区间也在300-350万之间，汇集了大量的刚需客群以及遗留的动迁居民。
刚需客群带来了大量的刚需商业配套，昌里路以前就以黑暗料理一条街闻名上海，2018年整顿过后观感好了很多。
现在昌里路以意尔康、千里香馄饨王等接地气的业态为主，整体街道环境与嘉定老城类似。
整个板块内品质较高的商品房小区一只手数的过来：上南花城、凯德嘉博名邸、爵仕悦、雪野家园等，逸翠公馆、中星云庭已经拿不出手。
上南花城品质还算不错，车位不够的问题越来越痛；嘉博名邸品质够高，但是位于高科西路杨高南路交汇处，噪音极大。
爵仕悦小区体量很小，物业管理滞后影响了社区品质保持。
另一方面，板块内部绿化稀少，只在黄浦江沿线以及川杨河沿线间或分布一些绿地，而且川杨河休闲绿地只开放了一小部分。
这就导致区域内除了老房子就是老房子，与浦东动辄大开大合的街道环境并不一致。
这样典型的刚需区域，又没有吸引客群的高品质小区之后会陷入一个恶性循环：居民收入提高之后为改善居住环境会离开这个区域、流入该区域的以更刚需的客群为主。
对居住环境要求越来越高已经是不可逆转的事实，当年龄的刚需客群也选择逃离时，这里会不会沦为养老基地？
瓶颈在这里，也难怪这里价格跑不赢三林，更不用说御桥。
04
当然既然是CAZ区域，发展机会一定是有的。
央企总部基地虽然丑，但是仅18.72公顷地面上28栋大楼确实已拔地而起、25家央企总部确实是已经签约入驻，成为央企密度最高的区域。
后滩还在大兴土木，世博绿谷也即将投入使用，打浦路隧道两侧仍有大量空地已经平整待建。
而且有世博遗留建筑群存在，开发难度更低；以最容易受政策影响的国企央企为主，产业导入难度更低。
在产业导入角度，这里的优势应该超过前滩。
不过不同于前滩的是，世博-后滩核心区整体以办公为主，并没有规划配套住宅以及相对应的生活配套，所以不存在炒作空间。
这也是为什么房地产意义上世博板块一定要将周家渡街道、上钢地区纳入进去，否则连住宅都没有，划分成一个单独的板块就没有任何意义。
前滩恰恰相反，不仅规划了百万方办公体量，也有近万套住宅及相应配套规划，而且与邻近的杨思、三林地区区分度相当高。
在这个维度看，世博-后滩地区的优质规划对板块住宅的利好，相当于前滩对杨思的带动作用——聊胜于无。
商务区的带动作用通常在开发商的宣传下被高估。大虹桥开发了这么多年，房价真正被带动的只有核心区的万科时一区以及爱博家园，徐泾没有任何实质性影响。
前滩核心优势是顶级商业、顶级医疗、顶级学区，莱佛士医院对杨思基本没有影响，就医仍然需要去三林东方医院——毕竟可以用医保。
学区更是一毛钱关系没有。
商场的开业确实是一个利好，毕竟又多了一个逛街的地方。仅此而已。
同理，世博开发强度再大，隔壁老公房还是那些老公房、资源匮乏依旧得不到解决。热闹都是他们的，我却什么都没有。
即使这里产业全部落地，引入的高收入客群真的会选择这样的区域定居吗？引入的刚需客群，可能也不需要买房。
每次在凯德嘉博名邸内听着杨高南路车辆一辆辆疾驰而过我都会有种冲动：为什么不退后两站看看大华锦绣？
当生活水平越来越高，提起地段不再是通勤的代名词，而是在问这个区域资源是不是充沛？板块是不是宜居？