今年是徐汇新房井喷的一年，截止现在供应量超过了过去三年的总和。
其中汇成南街里无疑是最大的黑马。
不开渠道、不用分销、地段也在徐汇边缘处，开售前被各种唱衰。
可7月第一期入市，认筹率超过288%，3小时售罄，打了不少人的脸。
如今二期即将取证，热度不减。
这个项目到底为什么会遭到疯抢？
01
讲道理，汇成南街里真的值8W吗？
未必，至少现有的资源并不足以支撑这样的价格。
1000万可以买徐汇的新房，还是三房，听上去确实很诱惑。
可再说详细点，1000W买在长桥板块，吸引力就没那么大了。
长桥位于中环外，是徐汇的垫底板块，典型的“城中村”。
主要由长桥一到八村和罗秀新村等老破小组成，整个城市 界面破旧、毫无生气。
一眼望不到头的老公房和动迁房，显然并不宜居。
虽然贵为市区，但自身资源非常不发达，早就被莘庄、古美、七宝等地甩开一大截。
到徐家汇7公里，到漕河泾6公里，到上海南站3公里。
距离看着是都不远，但交通时常拥堵到让你怀疑人生。
因为长桥的教育资源丰富，汇聚有逸夫小学、长桥中学、位育中学、上海中学等等，不乏顶级名校。
早晚高峰有大量家长来接送孩子，加上汇成南街里门口的罗秀路、龙川路和长华路桥实在过于狭窄，自驾出行十分不便。
虽然周围名校很多，但期房不承诺学区，一路之隔的逸夫小学还是 民办的，汇成南街里本身并无学区。
只能说未来有幸摇上民办的孩子，上学倒是方便。
但与此同时，有经济实力上民办的家长一旦有陪读的需求，高品质的汇成将有很大优势。
一直苦于没有地铁的长桥即将迎来15号线的开通，算是短期内最大的利好了。
预留站点到项目只有800米，规划中的23号线也在不远处。
2022年交房时，15号线就已经开通了，标准地铁房。
只是15号线是一条偏郊区的地铁，想去静安寺、人民广场、徐家汇等核心地区，还是需要换乘的。
项目周边非常缺乏大型商业体，目前逛街还是需要向外借力。
到小型的凌云壹街坊直线1.7公里，到梅陇商业中心2公里，到古美的莲花国际广场4公里......
加上日常堵车严重，逛街太不方便了。
底商也比较匮乏，只在龙川路上集中了一些菜市场等资源，以及过桥到华泾有种类丰富的各种小店。
长桥老龄化严重，但医疗资源并不发达，板块内的大华医院只是二级水平，大病还是需要依赖徐家汇的 六院。
医疗、教育、商业，日常生活所需的三大配套都不齐全。
交通也不方便，城市界面还都是老公房和高压线，这样的长桥，8W确实不值。
毕竟1000万还可以买在北蔡、古美、大宁等资源更丰富的地方，为什么一定要来买什么都没有的长桥呢？
02
苦思良久，或许长时间的新房断供和徐汇的名头导致汇成南街里最终成为黑马。
业界曾经有过一种说法，购买新房的人，70%以上来自周边5公里范围的当地人，尤其是市区改善盘。
汇成南街里更是如此。
分析一期认筹的客户情况不难发现，5成以上的购买者都是上海本地人。
而这其中，徐汇区的业主占比41%，绝对的主力。
环线就曾接待过一组客户，夫妻俩都是年轻的上海本地人，小时候就在田林的老房子里长大，如今有实力了还是选择买在徐汇，南街里刚好符合他们改善的需求。
至于周围都是老房子，城市界面不好看的问题，他们并不在乎。
自己就在老房子里长大，有了感情，反而还觉得有一丝亲切。
况且现在田林、徐家汇、龙华等地不也到处都是成片的老房子吗？
人都会对自己生活过的地方有着浓厚的主观感情，这就是情怀的力量。
雪莉想起另一组市区客户，儿子想要在青浦找一个环境好的地方买一套房子给妈妈养老，阿姨非常抵触，说：“我死也要死在静安区！”
所以也就不难理解南街里抢手的原因了，徐汇本地人以及周边的上海人还是非常愿意为徐汇这个名头多花钱的。
开发商对自己产品的定位也非常准确，面向周边急需改善的本地人主推4房改善类产品。
雪莉在和同事去售楼处调研的时候，甚至感受到了销售对非上海年轻人的一丝冷漠。
直接问我们是否来自附近，得到否定答案后就简单介绍了下项目。
并且暗示我们二期意向客户已经爆满，言下之意我们房子不愁卖，你们也不是我的目标客户。
确实如此，长桥太缺高品质的新房了，大量的改善需求被压抑太久。
加上汇成南街里品质和户型也都不错，自然遭到哄抢。
所以在中海汇德里还在做83平的3房主打刚需时，汇成直接101平3房起步，主推150平和170平的四房。
真是聪明！
03
主打改善，自然需要产品本身的品质过硬。
这一点，汇成南街里虽然也有不足，但做的确实比不远处的梧桐公馆好太多。
开发商汇成是一家有着徐汇国资委背景的国企。
有着25年近200万方住宅的开发经验，连续5次获得上海市房地产开发50强的称号，在徐汇口碑不错。
小区地块不大，总共由10栋楼组成且没有保障房，双面环河，向东1.5公里就是黄浦江。
只是河景还附带高压线景观。
靠近长华路桥的是3幢27层的高层，都是三房的户型，北侧就是高压线。
但楼间距不错，2.33的容积率密度不高。
10到18层的小高层被保护在内侧，可以说开发商将最好的资源尽量给到了主力4房上。
一期位置最差，到高压线和长华路桥实在太近，未来桥一旦拓宽，将直接影响到高层。
即将开售的二期推出中间的一栋高层和沿河的中间2栋小高层，位置好了不少，至少高压线被挡住了。
外立面采用底座干挂石材 真石漆和部分干挂铝板，是现在比较标准的水平了。
人车分流的设计，且车位比可以达到1：1.45，此处十分好评。
改善型家庭一定要配足车位呀！可见开发商确实将产品定位改善，细节用心。
和梧桐公馆对比最大的优势就是户型，每一个户型都没有硬伤。
101平的3房南北通透，三开间朝南。
125平的3房设计成2个卫生间，实用性强。
148平设计成4房3卫，双阳台双套房。
相比之下梧桐公馆140平只有3房且两房朝北，客厅过长，房型实在太差。
也难怪4月开盘至今还没卖完。
除此之外，汇成南街里还自带装修。
中央空调 新风墙暖（作为北方人的雪莉表示十分亲切），厨卫品牌也都是上乘之选，品质确实不错。
作为改善类项目，除了受高压线的影响外，总体表现优秀。
04
汇成南街里一期均价7.9万，3房1000万起，4房1200万起，在改善类产品里总价并不高。
尤其和周围的二手房对比，价格也有优势。
周边老公房均价5到8万，黄浦江畔的中海瀛台小面积单价甚至超过 10W。
150平的3房总价要1250W，还不算税费。
至于升值空间，受限于周边环境的影响，雪莉并不看好。
即使和长桥一河之隔的华泾有北杨人工智能小镇的规划，但还在初期。
且现在到处都在打造各种科创园、办公地，到底能引进多少企业进来还是未知的。
徐家汇的办公楼尚有大量空置，知名的企业毕竟有限，大部分还是集中在内环内。
就算未来发展成型，吸引过来的年轻人也未必会选择长桥置业，西南部还有很多值得选择的地方。
倒是非常可能会增加长华桥路出行的压力。
现在二期价格未定，间隔时间太短，开发商预计会加价1000到3000不等。
总价并不会有明显差别。
所以汇成南街里的目标客户非常明确，周围的改善置换客为主，不讲未来，不讲环境，单就徐汇的名头就够了。
梧桐公馆只剩一些大面积房源，天悦均价10W ，鑫耀中诚均价10W ，想要1000万买徐汇的改善新房，就只剩下汇成南街里了。
总之，认定徐汇，不在乎长桥环境的人抓紧机会，目测二期也是要日光的节奏。
如果不是非徐汇、市区不可的，可以看看其他地方，总有更好的选择。
不想买的人看不上，想买的人买不到。
汇成南街里，再一次让我们感受到情怀有多么重要。