如果评选一次外环第一镇，七宝一定是有力的竞争者。
这座千年古镇历史虽久，在上世纪90年代之前却是一个“小角色”，影响力不及市区飞地“老闵行”，甚至松江城区。
此后20年七宝进入高速城市化阶段，到现在似乎已经融入主城区。
01
与七宝一同崛起的是七宝中学。
这所老牌市重点在上世纪90年代已经滑落至谷底，1994年时高考成绩市重点垫底。
当时西南部的翘楚是松江二中，在莘庄、七宝开发之前一直保持对闵行的碾压性优势。
通过20年的高速发展，七宝中学已经跻身上海top3。2020年高考成绩600分以上的考生中，七宝中学独占10.4%。
2019年综评人数更是超过上海中学，位居上海第一。
虽说七宝中学生源遍及上海，七宝中学的崛起却与当地教育水平整体的提升不无关系。
七宝不仅有闻名上海的民办七宝外国语小学、上宝中学，也有实力相当强劲的公办明强小学、文莱中学。
尤其是在公民同招、民办摇号后民办优势不再的背景下，一梯队明强小学广受追捧。
目前明强东校学区房起价已经超过300万，门槛比徐汇内外环间的田林、康健等区域都要高不少。
众所周知，学区是中产客群的软肋。真正的土豪级别客群没有学区的概念，刚需客户很多又够不到门槛——尤其是考虑到学区兼顾自住。
而外环外真正称得上学区房的无非就七宝、春申等极少数区域，大量重视教育的父母汇集在此提供了强大的消费基础。
同时，七宝得益于靠近市区的地缘优势，上世纪九十年代以来承接了大量的市区外溢资源，城市化水平迅速超越松江城区。
这里有9号线6站直达徐家汇，有外环高速通达全市，背靠漕河泾有大量高薪客群，在15年前就开始布局“外环外徐家汇”的规划。
2016年开业的七宝万科广场被称为当年中国最成功的商业综合体，24万方的商业体量、众多的主力店铺将七宝推到了外环外第一商圈的位置上。
而且这里还开出了全国第一家位于郊区的苹果直营零售店，时至今日全国仅42家，上海仅有的7家中除了七宝店其他均位于中环内。
可能在库克心中七宝已经不是郊区。
时至今日，这里已经形成了分别以凯德广场、七宝万科、维璟广场为中心的三个商业片区，辐射板块内所有居民区。
甚至辐射至不远处的九亭、泗泾等区域。
不过就目前的发展程度，七宝商业体量虽然巨大，整体业态、商业集中度、购物体验距离徐家汇等市级商圈还是有不小差距。
而且七宝土地基本用尽，只在航中路附近有部分战略预留用地。外环内是爱琴海-万象城商圈、外环外是七宝现有天量商业，这里再有大型商业的概率不大。
而且莘庄开发强度更大、九亭泗泾商业能级也在不断提升，七宝的上限可能就是是区级商圈。
西南部有一个徐家汇就够了。
其实商业已经算不得稀缺资源，大中小型商场遍地都是，青浦万达茂、南翔印象城、顾村龙湖天街等综合体体量已经不输市区。
即使家门口没有商业，开车几公里也找得到了。
真正稀缺的除了前面提到的学区，另一个就是家门口的生态资源。
一到周末，各大公园门口停车排成长龙，停车一公里开外还总担心被贴罚单确实极为不便；地铁公交又未必直达，而且带老人孩子一起公共交通确实也不方便。
这样的资源，最好是在家门口，否则一年到头一定去不了几次。
闵行最优质的生态资源就划给了七宝。
这里有上海市首个体育主题公园，占地面积高达1260亩，涵盖了体育场馆、热带风暴水上乐园、青少年活动中心、湿地生态园、迷你高尔夫球场等众多休闲娱乐场地，給周边居民带来了极大便利。
七宝北部居民到闵行文化公园更为方便。这是一座以玉兰花为主题的公园，占地面积645亩。
闵行其他的生态资源，要么像浦江郊野公园一样过于偏远，要么像莘庄公园、莘城中央公园一样体量过小。
优质学区、顶级商业、稀缺生态资源是七宝的三张名片，源源不断的吸附着大量客群。
02
资源方面的短板中医疗、交通最痛。
上海地顷西南，西南部经济相当发达，医疗资源却并没有同步发展。
金虹桥、金汇、古美、静安新城、七宝、莘庄这一大片闵行最好的地段，至今没有一家综合性三甲医院。
这一大片至少十万以上万居民，连同靠近市区的松江九亭、泗泾、新桥等等，一起远赴徐汇就医。
古美近些年开放了三甲儿科医院，瞬间爆满，据说高峰期黄牛票堪比春运。
西南部的医疗需求可见一斑。
莘庄的闵行中心医院已经升级三级综合医院，古美口腔科医院也在施工之中，不过仍然需要进一步疏导资源过来。
第六人民医院都开到临港去了，人口密度堪比市区的北闵行怎么就不给一次机会？
难道真的要靠华漕的医疗基地？
地铁9号线的拥堵闻名上海，早高峰时期开到七宝这已经超负荷运行，能挤上去的都是千里挑一的运动健儿。
没办法，九亭、泗泾都是有名的睡城，大部分居民都是一条线到市区或者漕河泾。
12号线刚好相反，被称为上海最舒服的线路之一，除了早高峰都会有地方坐。
不过正是因为辐射范围有限、来往核心地段不便捷才显得“舒服”。
中期七宝还要两条线路落地：嘉闵线、机场联络线，两条线路都尚未开工，建成有相当的周期。
即使建成也是郊区互通，进市区的拥堵状况很难得到缓解。
中期能得到缓解的可能是地面交通。
七宝紧邻外环高架、嘉闵高架，去郊区各地称得上便捷，而且嘉闵高架是最畅通的快速路之一。
不过去市区就有些麻烦了。向北换沪渝高速-延安高架，绕路不说也堵的一塌糊涂，总体不如莘庄的沪闵高架便捷。
走地面会更恐怖一些。
紧邻外环，而且体育公园、文化公园怼在那里，导致七宝出现了许多断头路，前往市区只有三条路：吴中路、漕宝路、顾戴路。
整个西南部大量车流都汇集在这三条主干路，再加上一个接一个的红绿灯，日常状况就是“行驶缓慢”。
好在漕宝路快速化已经提上日程，七宝居民可以快速通达中环线。虽然不如沪闵高架横跨外、中、内环直通徐家汇这样的气势恢宏，到漕河泾上班的居民确实便捷了太多。
七宝的拥堵很大程度也是因为漕宝路汇集了嘉闵高架以及九亭、泗泾的车流，在漕宝路、七莘路路口堵成了停车场。
漕宝路-七莘路路口日常
快速路建成后外来客流有效疏导，拥堵现象进一步缓解。
而且为了避免破坏七宝的商业氛围，七宝段地下运行，真是给足了面子。七宝原本城市风貌就一塌糊涂，如果再有一条高架横穿而过，真的是雪上加霜。
七宝一直被诟病过于混乱，很大程度也是因为这几条主干路。
沪松公路街景
道路过宽、绿化稀少、商业住宅办公夹杂，谈不上任何宜居性。
而且七宝房子之老是外环外出名的。这里原本就有7万多人居住，历史遗留的老房子很多，甚至有很多平房。
七宝的平房
1992年七宝拿出了8000亩地开启了房地产大面积开发时代，到2003年时人口暴增至20万以上。
所以七宝的商品房自然也集中于这个房龄段，次新房仅皇都花园、西郊英园等少量小区。
而且七宝紧靠虹桥机场，航道噪音极大，看着乱糟糟的街道、听着轰隆隆的噪音，心里难免会较为烦躁。
再加上临近机场房子都被限高，没有市区高楼大厦带来的现代感，七宝定位彻底混乱：
资源上向市区靠拢，却达不到市区的均衡；
开发强度很高已经没有郊区的安静，却又形成不了市区氛围。
03
不过七宝并不是所有街道环境都如此混乱，居住组团内部要整洁得多。
根据学区可以大致将七宝的住宅分为三部分：
明强东校学区（新镇路）、明强西校学区（华林路）、其他学区（万科）。
万科组团商业成熟，街道环境整洁，不过噪音最大；
万科组团内新龙路街景
华林路组团小区房龄较新，城市界面比七宝老街周边好了很多，噪音也相对较小；
新镇路两侧学区氛围浓厚，基本没有航道噪音影响，也是房价最高的片区。
新镇路街景
所以因为七宝有航道噪音而不敢入手学区房的客户确实是多虑了，鼎鼎大名的七宝中学怎么会有航道？
不过即使是三个组团内部，与一条外环之隔的古美差距仍然很大。
七宝的成功得益于摊大饼的城市发展逻辑，受益于市区大量资源外溢，七宝、莘庄、古美这样的区域迅速超过各大郊区新城。
没办法，松江、嘉定、青浦城区都在30公里以外，受市区辐射相当有限。如果只看资源禀赋，相比苏州的优势又在哪里？
所谓的政策优势，又有多少能给到这些新城？政策的背后仍然是资金支持，仅靠当地财政，相比苏州的优势又在哪里？
所以城市的扩展始终是一环扣一环，城市边界处机会仍然要好很多。不过目前扩展速度明显放缓——人口都停止流入了，扩展的城市范围用什么去填满？
不过也是因为起飞过早，七宝规划上的混乱导致了并不宜居的城市环境。而且七宝最近的利好消息仍有很多，但是能改变定位上限的机会至今仍没看到。
影响最大的当属大虹桥。
其实七宝到大虹桥核心区比徐泾都近得多，直线仅2公里。只是七宝没有开发商炒作，大虹桥自然没起到带动作用。
徐泾的新房又有多少客群来自大虹桥呢？
航中路前面的七宝商务区目前进展也相对迟缓，目前仅有宝龙城市广场投入使用。
其实七宝人口已经够多了，而且房价高到这个地步居民收入水平一定也不低，不需要再依赖产业导入多少客群。
真正需要的是解决当地的就医问题、优化一下居住环境，直至真正的融入市区。
毕竟收入水平高了，对居住环境的要求也越来越高。