老破小很大程度上是上海独有的物种
纵观近几年的各地房价，我们可以发现，除了京沪以外，大部分二线城市里，涨幅最低的都是市中心楼梯非学区老破房。
不管新房开盘在哪里，哪怕已经超过了25公里城市正常的通勤范围，甚至大火已经烧到了另外一个城市，武汉的葛店、济南的章丘、成都的仁寿、深圳的惠州、东莞、广州的从化、增城、郑州的荥阳.......
可是没有学区的老破房，无论是老破大还是老破小，均在近几年全国性行情中涨幅完败。
关于老破小，历来我们对于二线城市的判断都是房价低，人们选择面广，新房癌多，等到房价高到买不起，购买力被驱赶，老破小自然就收益与流动都好起来了。
可是到了行情全都走完一遍的今天，哪怕是房价很高的深圳、广州、杭州、南京，非学区老破房的流动性依旧一般，涨幅依旧垫底（天津稍好，与该市已经停止大规模开发新区有关）。
那我们不能完完全全再把这事归结于二线城市房价低这么简单了。
我们需要重新审视上海老破小为何流动性和收益性如此之好的其他原因。
一）人均居住面积最小的中国第一大城市
我们从课本上都知道，上海是我国第一大城市（实际上已被北京超越），是我国最早开始西方式城市化的地方。
上海英租界的建筑尺度十分密集，很少有绿化，空间紧凑，房价的高企伦敦香港，与上海英租界的设计一脉相承，空间狭小，没有绿化，且控制土地。
虽然上海的法租界洋房别墅联排石库门都不少，密度不高，但是在英法租借的外围，围绕着各式公共租界和华人聚居区，这里的人口密度异常高。
华人石库门旧里还分为一级旧里和二级旧里，主要的区别是有没有独立卫浴厨房。
近代以来，随着江浙、广东、苏北、安徽、山东人口的大量涌入，石库门里早就成了72家房客，拥挤不堪。
上海二级里弄
老上海们童年在弄堂里度过，这里的洗澡、做饭、洗菜的空间都是在一起的。但是每个家庭在记账和分配上又是独立的，关系再好也不可随意使用他人物品。
空间狭小，物质匮乏，使得弄堂里的上海人早早地学会了维护自身的权益，遵守秩序，尊重私人空间。
有时，这种处事方式被批评为精明、冷漠、小气，与其他省市的农耕文化讲究的一团和气、称兄道弟、圈层文化、讲究面子排场格格不入。
《老房有喜》、《婆婆媳妇小姑》、《孽债》、《蜗居》等影视作品的刻画多少侧面反映了上海的文化与生活环境。
电视剧婆婆媳妇小姑
弄堂的外围，还有以“赤膊区”为首的大片棚户区，这些房子类似于城中村，由外来人口聚集而成，都是些随意搭建的危棚简屋，以虹镇老街（瑞虹新城）、中远两湾城，火车站北广场、杨浦大桥下兰州路等地为代表，简称为“滚地龙”。
“滚地龙”里聚居着大量的苏北、安徽、河南、山东等来沪讨生活的流动人口，大多是解放前就流动到了上海，随即在沪北自建房屋。
相对于传统弄堂租界里不少宁波、江浙、广东来上海的商人，“赤膊区”的人是彻彻底底的“无产阶级”，上海地段的“下支角”由此而来。
上海虹镇老街棚户区
弄堂里72家房客生活条件已经异常艰苦，但是“滚地龙”棚户区的生存条件更加恶劣。
因为房子过小，完全不通风。那时的上海，每到夏天，人们就拿个草席、弄个躺椅，赤身裸体的睡在路边，挤满了人行道两侧。
上海人口的底子在全国是独一无二的，解放初在其他省会城市市区非农业人口还只有百十来万的时候，上海市区非农业人口就超过了500万，拥挤的人口使得上海被称为远东第一大城市。
上海人轻易不会邀请你去家里做客，因为通常没什么地方坐，假如有些人家邀请你过去，你会惊奇的发现上海人“螺蛳壳里做道场”的本事。
在人并排走都很困难的屋子里，每样东西的收纳、摆放、家具都井井有条。让一个非上海人去布置是绝对布置不出上海人家的感觉的。
《梦想改造家》这栏节目出自上海，是有深刻的历史文化原因的。
经历过80年代90年代的福利分房、以及新世纪的商品房大发展，上海人均的居住面积以及人均住房套数仍然是全国倒数第一，由此可见，上海的住房紧缺到何等地步。
上海本身已经十分紧张的人地关系恰巧又遇到了本世纪初的十年大量的人口流动，导致了数百万人口涌入，进一步推升了住房基本需求产品的稀缺性。
二）土著的力量
如此多的人口聚集在一起，人们很容易形成固定的记忆和生活模式，无数的历史偶然，铸就了上海的地段认同。
上海作为国资重镇，企事业单位里的职工循规蹈矩，等级分明，秩序井然。
当外资大举杀入中国，上海人作为第一波外企的雇员，也是忠于职守，帮别人打工非常出色，细致而不偷懒，不过，很多人抓住这点认为上海缺乏创新精神和草莽的土壤。
其实，是因为上海人从骨子里就认命，善于在既定的条件下选择最合理的工作生活方式而已。
多年来在城市这个狭小的空间里人与人之间的互动，使得上海人天生尊重权威、并且用最“精明”的方式去处理事物。
至于风云变幻大王旗，这不是上海人关心的事。
这点上，颇有香港人的特点。
因此，“地段”代表着秩序，一种既定的分配规则，他由近千万人共同去维护和践行。
只要是有历史积淀的城市，人们都有地段情节。每个城市都发生过“宁要浦西一张床、不要浦东一间房”的故事。
但是城市的规模有大有小，上海的地段情节一开始就有着全国最多的城市人口去遵循，徐汇静安黄浦卢湾的上支角地位这些年从未动摇过，徐汇的孩子在大学里都觉得自己高人一等。
就连教育上，浦东第一的建平中学都被浦西郊区闵行的七宝中学压制。也不知道浦东的妈妈们研究学区房的意义何在。
碾压浦东建平中学的存在--闵行七宝中学
浦东开发了近30年，高楼大厦建了很多，但在广大上海土著眼里，就是一大堆外地人聚集的地方，既陌生、也没有兴趣去了解，非常没有地位。
集全国之力，持续输血近30年的浦东，除了八佰伴-塘桥外依旧了无生气，随着大虹桥的开发，以及小陆家嘴各项机构的搬迁，说不定再过10年，小陆家嘴的写字楼里面的央企、国企、金融机构都会被洗出来，各种皮包公司进驻是大概率事件。
上海的上支角仍然在浦西，地倾西南，一股强大的力量不断地维护者浦西老城区的核心位置，上海的市中心不仅没有发生向国家级新区---浦东的偏移，反而更加巩固。
三）畸形的供应结构
上海80年代前的人口密度，一度超过了10万人/每平方公里，一家三口挤在8平米小屋子里是很正常的。
从80年代开始，国家开始了福利分房，上海陆续建设了众多工人新村，也就是我们现在讲的老公房。
曲阳、鞍山、曹杨、宜山、乐山、田林、彭浦、凉城、潍坊.........这一个个响亮的板块在上世纪90年代初是绝对的明星，所有人都以能住上这些地方的房子为荣，曲阳新村诞生了中国第一家家乐福，田林新村的小区绿化、景观十分别致。
上海的骄傲-田林新村
那时候的上海人能住进工人新村绝对是改善生活，楼梯房带独立卫浴厨房，而且房子的面积居然上了30平米。
没错，每套老公房的面积30多平米对于上海人来讲是个巨大的改善。
上海80年代老公房小区，31平无阳台一室一厅、36平带阳台一室一厅的供应量超过了半数。
这种类型户型占到了老公房供应量的一半
一梯五户的话，52平两室以及62平三室一般都是边套，中间的三套都是一室的房型。
上海90年代的老公房梯户比有所改善，但是面积并没有很大的提升，50-60平米两室为主流。
我们以北京作为参照，北京是当时中国第二大城市，人口也很多，但是其80年代的老公房基本维持在50多平米的水平，40几平已经实属罕见。到了90年代，北京的公房面积迅速提升到了80-90平米的水平。
大多数其他城市，同时代住宅的套均面积都接近北京，每套房子大约比上海多15平米，多一个房间。
随着上海后期推出了容积率最高2.5以及每套住宅面积不小于55平米的规定，上海住宅的面积突然间增大，从2002年起，100平的户型在上海全面铺开。
从55平到80平之间的面积段，在上海是缺失的，这严重影响到了后面上海楼市的发展。
因为，在房价高企的时代，25平米对于群众们地购买力来讲是个巨大挑战。
上海的收入水平，大致只比中西部城市高3成，外地来沪人员和土著每个月的工资，大致正常都只能负担过百万的房贷，二三百万总价的房屋。
之前链家的一个数据统计指出，上海最大的二手房屋交易量仍然集中在二三百万的水平，其对应的物业类型基本以一居室80年代老公房为主。
这与我们对普通百姓的收入认知相符合。
高收入者终归是少数，大部分都是菜场买菜的大妈和坐公交车的出行的大叔，25平米反映在房屋总价上就是一两百万的差距，早已令人望尘莫及。
因此，在京沪，买老破小简称为“上车”，如果你不买，你什么都买不了。
而至于置换，则更加需要杠杆和财富的积累，因为金融发达，上海ICBC还经常受理几十年房龄的房贷。
四）公寓的租售比与住宅的税费
国人的传统习惯和忍耐力世上少有，在大城市租房子，只要能住，就可以了，但是自己买的房子，一定要完美。
虽然随着时代在变化，白领月光族们开始舍得花钱在租房上面，但租的标准低，买的标准高的理念尚未发生根本性变化。
这种理念传统导致了一个畸形的市场，租赁全面低端化，群租、合租、分割出租不仅收益高，还不用打理和维护。而精心维护打理的高端民宿，其市场仍旧小众，并且对地段、景观有很高的要求。
因此，在租赁市场，人们的基本居住需求是较为刚性恒定的，29平的一室户和35平的一室一厅在其租金反应上面几乎没有区别，很可能都是3500一个月，而平白无故多出来的6平方米却需要买家多掏出来无数真金白银。
按照中西部等城市的经验，市区好地段的公寓、LOFT因为价格低，面积正好在40平上下，如果大量供应，没人会租老公房的，毕竟大家都具有满足基本居住需求的功能。
但是，由于上海在土地规划和建筑管理方面比较严格，市区范围内的商办公寓、LOFT很少。
在郊区新城、松江嘉定等新城，因为郊区没有人气，大量出让的商办土地没有产业进入，地产商只能转做公寓来吸引人气，管控稍松。但这样的结果是郊区新城成了睡城，9号线和11号线人满为患，公寓产品面临调控整改的压力。
市区没有公寓与老公房竞争租赁纯居住市场，郊区公寓还面临土地增值税、整改压力等。
老公房的卖家大量是满五唯一的老人，还经常符合上海是对于普通住宅的价格要求，税费很少。
而它的租售比在上海全面低于百分之一的时候还能顽强的达到百分之二。
在2016年大涨之前，老公房的租售比能够接近百分之二点五到三，这已经是上海最高租售比类型了。虽然租金不能抵扣大部分月供，好歹比上海的大户型现金流好太多。
曾经的老公房在市区租赁市场真的是打遍天下无敌手的存在啊。
五）当前老破小面临的挑战
我们经过梳理，已经了解到上海老公房这样的物业为何能够如此吃香：
全国最低的人均居住面积、较低的住宅套数-家庭数量比导致了居住的面积需求仍然未被满足，本世纪前十年，是上海大量底层人口涌入的十年，人口爆炸带来了大量的基层居住需求，“上车”的需求持续存在。
与成渝等中西部城市土著相反，庞大的土著群体地段情节极其严重，浦东新区效应已过，地气已移，城市地段相对固化。
老公房在小户型领域处于垄断地位，没有新的小户型供应，也没有商办公寓来满足居住需求，租售比尚可，还是满足普通住宅标准减税的唯一物业类型。
不过当下，这些条件在上海面临着以下挑战：
虽然人均居住面积、套数仍然全国垫底，但因为强力的赶人政策，上海大规模涌入人口，尤其是底层人口涌入的现象已经缓解。
虽然浦西上支角地段依旧不会发生变化，但是整个城市地段扁平化的迹象越发明显，年轻人口中土著比例下降明显，外地年轻人更爱新房和次新房，涨幅外环带动内环，郊区次新涨幅开始超过老破小的涨幅。
老破小租售比在2016年大涨后全面降到百分之一点五，较高租售比成为过去，虽然税费优势仍在，但是房票名额更加金贵。
针对老公房的贷款开始收紧。
综合来看，上海老破小的黄金时代正在远去，当前豪宅10万老破7万的价差格局会逐渐拉大。
那么，老破物业在二线城市还能迎来黄金时代么？
在二线城市，与上海相比，有几个不利于老破小条件：
二线城市地段比北京上海更容易变化；
没有普通住房税费减免政策；
老破小的核心是“小”，可是二线城市的老破都不小，甚至很多是老破大。
小户型新房、次新房的供应量不小，因为较高的容积率以及严格执行7090政策，甚至前几年55-80平户型产品供应过量；
酒店式公寓、LOFT等物业供应量也很大，虽有调控压力，但存量已经很大；
除了大量的农村以及中小城市迁徙过来的人们，当前二线城市住房还有一个客户群体，那就是被北上赶出来、逃离出来的小白领们，他们来二线就是为了追求“生活品质”，如果来二线城市还是住在老破房里，他们逃离就失去了意义。
基本不受理老破房的贷款。
综合来看，随着房价的进一步升高和金融的创新，针对老破小的各项不利因素会有所缓解，二线城市老破小会逐渐具有更强的金融属性和价值，发生补涨。
但是要想领涨，甚至拥有较高的收益性和流动性还不太可能。
在上海，老破小的价值会慢慢衰落，在二线城市，老破小开始慢慢具有一定价值，上海与二线在该类型产品上巨大的差异会逐渐聚拢。