今年下半年是“仁恒粉”最幸福的时期了，接连三个项目上市，而且总价刚好处于中产客群能力范围。
所以不断的有朋友感叹：终于能住上仁恒了。
01
其实仁恒是一家争议蛮大的开发商。
大家对仁恒的认可来自开发商二十年的深耕。
自1999年仁恒滨江园以来，仁恒不紧不慢的开发了十几个项目，几乎每个项目都是区域标杆。
尤其是市区的仁恒滨江园、仁恒河滨城、仁恒河滨花园、仁恒公园世纪等高端项目，一度有不少朋友以为这是一家做豪宅的开发商。
所以仁恒在上海圈了不少铁粉，铁到许多业主置换时依旧选择仁恒。
比如联洋的仁恒河滨城就有许多业主选择仁恒公园世纪。
另一方面仁恒开盘时有相当高的溢价，比同地段的项目要贵出不少，所以许多业内人群认为性价比不高。
比如2005年天山河畔花园开盘时售价1.5万左右，一街之隔的仁恒河滨花园凭借品质优势开价2万。
时至今日，天山河畔花园价格高达8.5万，仁恒河滨花园依旧只贵5千，成交均价9万左右。
论涨幅仁恒是输了的。
不过近期仁恒的溢价并不明显，在仁恒静安世纪开始就基本与周边项目拉平。
当然与溢价缩水同时缩水的就是项目品质，具体参见《如果仁恒都开始走向平民化......》《仁恒珊瑚世纪，如何由鸡肋变成日清盘？》，仁恒锦绣世纪的品质分析请见本文后续。
有人将仁恒品质的下滑归因于合作开发，毕竟这三个项目都不是仁恒独资。
尤其是仁恒珊瑚世纪，仁恒都没有参股，只负责运营、代建、操盘、物业等等。
说白了就是国企的打工仔。
不过近期有一个仁恒的独资项目上市——杨浦蒋家浜项目。环二看完项目规划后发现整体品质不比仁恒浦东三兄弟强多少。
所以品质的下滑与合作开发没关系，其实也不是仁恒堕落了，而是市场变了。
外资企业曾经打开过我们眼界，不过行业产品设计现在基本见顶。能用的材料都用过了、能做的园林都做过了、户型翻来覆去的用了好几遍。
就这些东西了，大陆的金茂、融创、龙湖用心做的产品与外资房企没有质的区别。
无非是开发商想不想花成本做石材外立面、做水系景观而已。
环二在天津操盘过融创的一个项目，一街之隔就是同期开盘的仁恒，二手市场表现比仁恒还要优秀。
再加上高周转的压力以及地块属性，仁恒产品定位降级为中产，取消了代表性的泳池设计，自然就觉得泯然众人了。
其实仁恒骨子里也不是豪宅开发商，仁恒滨江园价格高很大程度是因为位置。
去陆家嘴看房子的客户无一例外的反馈：仁恒没有豪宅的气度，无论是园林设计还是入户大厅，尤其是与隔壁的世茂滨江花园相比会感到压抑。
联洋的仁恒河滨城虽然是当地标杆，小区内人流繁杂，完全没有徐汇滨江、新天地豪宅的门户幽深。
所以不能说仁恒由豪宅转为了刚需，而是这本来就是一家面向中产的开发商，只不过之前地块位置优越推高了房价，现在由于种种原因拿了偏刚需的地块——再做泳池会不会太奢侈了？
02
仁恒锦绣世纪就是这样一个位置不佳的地块。
环二看到项目规划的第一反应是，这里怎么能做住宅呢？
三林是环二相对看好的一个区域，资源充沛、社区环境优质、又有不错的小区，只不过隔了一条陈春港后就是完全不同的两个地段了。
这里准确的地名是康桥工业区，一大片厂房坐落于此，其中就包括2011年制造了血铅惨案的上海江森自控国际蓄电池有限公司。
当年康花新村几十名儿童检测出血铅超标，当然江森自控认为与自己毫无关联：“我们自己对环保方面的要求可能比环保部门的要求更高。而且公司员工的血铅水平要低于上海全市居民，公司为此还得过卫生部颁发的奖。”
即使公司百般推脱，这家公司后来还是停产，厂区被用作物流仓储。
这家污染源是没有了，出事时负责人的说辞却让人对垃圾焚烧厂充满了担忧。
这家垃圾焚烧厂全名是御桥生活垃圾处理厂，一直有搬迁的传言，可十几年过去了一直正常运营。
至于垃圾焚烧厂的影响，厂方说辞与江森自控几乎如出一辙：我们的排放完全符合国家标准。
甚至在门口有实时数据：
环二调研时在仁恒锦绣世纪附近确实没有闻到异味，步行7分钟左右到厂区附近确实有气味。
为了确定对生活的影响，我们采访了未来域城的居民，普遍反映白天气味不大，但是傍晚六七点后会突然加重，第二天早上开窗时味道更重。
甚至窗台可能会有灰尘。
如果真要买这里的房子，建议晚上实地过来感受一下，以自己判断为准。
其实即使这家焚烧厂搬迁了附近也难说得上宜居。
工业区汇集的大量厂房，导致这里基本没有居住氛围，尤其是锦绣路两侧。
而且康花河北侧是大量的农民房，与三林核心区有云泥之别。
锦绣路街景
项目北侧农民房
而且小区北侧、西侧都是河流，只有东、南两个出入口。两个出入口面对的都是工业区道路，南出入口甚至与上海钢球厂门对门，进出观感很差。
如果向西架桥开一个出入口，居住体验会好得多。
项目西侧人行步道
可惜西侧是三林镇了。
03
这样的位置，生活配套自然是相当匮乏了——能步行取用的生活资源基本没有。
好在三林、御桥发展都已较为成熟，自驾可以共享到这两个区域的配套：三林东方医院、三林印象城、御桥宜家等等。
沙盘上竟然将御桥标注为商圈，时代发展真是快啊。
距离最近的地铁站是11号线浦三路站，由于目前只有东门、南门可走，绕过去至少要1.3公里以上。开发商口径项目北侧的永泰路会打通，与康花路连接。
环二实地考察后认为短期内不会落地。中间隔着一条川杨河支流，架桥修路成本太高，而附近开发强度不大，不会有大量的市政资金投入。
永泰路断头处
不过附近的陈春港水质不错，不用担心有污水气味等影响。像环线这样实地考察每一个角落的写手，不多了。
所以这里更多的需要依赖自驾出行。
上班，开车；逛街，开车；出来打打牙祭，开车；送小朋友上补习班，开车。
不过附近也没什么学区。
御桥有好学校、三林教育质量目前也正在提升，不过锦绣世纪归属康桥大概率上不了。康桥本土的学校差不说，距离至少也在2.5公里以外——附近就这一个小区，短期也不会新建学校吧。
所以经济条件稍好的业主大概率不会让孩子在这里就学吧。
地段上唯一的优势就是外环内的位置了。
这里到中环1.5公里到外环1公里，又紧邻主干路锦绣路，出行还算方便。
20分钟差不多到前滩，半小时差不多到徐家汇、张江，40分钟到陆家嘴。
仁恒珊瑚世纪虽然环境好一些，距离上又远了8分钟，堵起车来就不知道差多少了。
所以对于上班族来讲还是有相当的优势。
04
前面提到过，这些项目已经不是典型的仁恒——连泳池都没有。其实除了外立面用石材 铝板外，其他看不到多少亮点。
被大家诟病最多的是600多户的公租房。一共1000来户，公租房占去三分之二，商品房就只有320套。
不过公租房与商品房有隔断，相互影响不多。项目体量小通常的问题是物业管理跟不上——没多少人交物业费。
不过仁恒物业口碑一直很好，相信不会出问题。
小区设计上乏善可陈，没泳池就算了，毕竟已经偏刚需了，连绿化都开始节约就有些过分了。
沙盘上大面积光秃秃的硬质地面，绿化少的可怜，更不用说高质量的园林设计。除了外立面依旧用了石材，看不到与国内一线开发商相比有什么优势。
11-13层小高层，一梯两户设计，普普通通。
主力户型是98平、115平三房，彻底的向市场屈服，降低总价尽快出清才是王道。
不过三房的户型设计却没有跟上市场审美，可以说一塌糊涂——当然最差的还是入门98平。
横厅是最近很流行的设计，不过被诟病比较多的是沙发不靠墙，直觉上以及风水上都存在问题。
像锦绣世纪这样的背靠门的就更差的过分。
你正看电视看的起兴呢，有人突然站在背后是个什么感觉？
而且入户门正对主卧门，主卧门正对卫生间门，门对门已经是设计上的硬伤，三重门是什么天才才想得出来？
开发商当然懂得，所以115平户型就舍得花成本解决了一部分——至少主卧门口不对卫生间了。
更恐怖的是，几乎所有门口都对着客厅，导致客厅至少开个6个门洞——而且卫生间还位于正中央。
门开多了首先房间面积不好利用，更重要的是私密性基本全无。
6号门去卫生间必须要经过客厅，往返厨房与餐厅必须要经过卫生间，动线真是差到极致。
2号门是一个次卧，面积不大只能用作书房。当然总面积仅98平，本来也是2 1房的设计。
115平户型长得很像，除了主卧加了玄关没有任何改进。
138以及150平户型就优秀得多，可惜户数太少。
动静分区、南北通透，房间面积分布合理，加分。不过现在的新房，有哪个项目做不到这些呢？
05
综合来看，项目地段较差，除了距离市区近一些；
项目品质没有太大优势，除了石材外立面、仁恒物业以及爸爸是仁恒。
真正能让大家疯狂的，应该就是价格了。
三林核心区二手商品房都在7万左右，直线距离3公里以外的仁恒的新房才6.5万，单看这个数据差就让人振奋了。
总价上三林优质三房都在800万以上，这里650万就够了。
对比其他区域就更夸张。外环外的大虹桥6万以上，同区域的周浦6万以上，唐镇则更贵。
甚至连宝山中环外都卖到6万。
浦东外环内的价格，6万5真的不高了。这是对品质降标最大的安慰。
不过98平的三房只能当两房看待，138平的四房只能当三房看待，这样降低需求后对二手房对比，优势还剩多少？