众所周知，虹口杨浦发展滞缓与拆迁难不无关系。不过这两个老大难地区最近开发明显提速。
据环二统计，虹杨地区内环内在售以及两年内上市项目多达十几个，一时间眼花缭乱。
待售项目中最先开盘的是融创青云壹号，之前雪莉有过详细解读《“北外滩壹号”更名“青云壹号”的背后》。
关于这个项目环二接到最多的疑问是：应该买青云壹号还是新湖青蓝国际二期？
带着这个疑问环二也进行了实地走访，最后的结论显得很意外。
01
其实原本是想给新湖青蓝国际二期单独列传的，考察后发现这个项目太普通了，真的没太多可讲的。
首先在位置上这里就很“普通”。虽然雄踞内环却没有被划进CAZ，意味着这里完全是一个居住功能区。
所以在2035年之前不用指望这里拆迁兴建大量写字楼、大型商业配套等等。
与地段一样“普通”的是这里的配套。
由于距离CAZ区域有一定距离，方圆1公里以内只能够得到区级商圈。四川北路曾经辉煌过，现在影响力已经不如五角场、大宁这些后起之秀。
虹口人流量最大的商圈是鲁迅公园，这里凭凯德龙之梦一己之力维持着也着实不易。
当然作为老城区，社区配套不会匮乏，小区周边有世纪联华与业态丰富的底商。
与这个价格相比，商业配套不算发达。
一期业主对口的是止园路小学以及青云中学。止园路小学是范志毅的母校，足球特色浓厚，教学成绩却上不了梯队。
在市区医疗资源具有天然的优势，一公里以内覆盖的上海市中医医院、长海医院口碑都还不错。
这样的整体配套相对于这个价格来讲，也算不得优势。
距离市中心三公里以上，通勤有地铁8号线和内环高架，总体对得起这个价格。
02
针对这样一个“普通”的地段，开发商交付出了一个“普通”的项目，环二突然觉得恰到好处。
至少开发商认命了。
之前环二提到过，万科中兴路一号的问题就是不认命（《闸北豪宅被团灭，背后的原因不得不重视》）。本来是一个二级地块，却怀了一个一级地段的梦——没办法，谁让地块拿的价格高了。
为了实现自己一级地段的梦，中兴路一号请了英国建筑师理查德·罗杰斯设计了落地窗。你又不是南京西路、陆家嘴滨江这样的地段，就凭周边的老房子有多少景观可看呢？
万科中兴路壹号样板间
所以不管怎么努力，这个价格始终没有被市场接受。
静安天御突围的较为成功，凭借着苏州河概念以及周边整体城市界面的提升，价格12.6万仍然有人买单——不过依旧是小户型畅销大户型滞销。
比较识趣的是中海汇德里，本来就是普陀区的地段，凭借着内环内、环球港的概念流量自然是有的，做成小户型迅速出清才是王道。户型过大总价超了2000万，估计到现在项目总也会在发愁。
不过像滨江凯旋门这样的一级地段就无所谓，户型大一些、价格高一点，仍然有人买单。
房地产市场的出身真是太重要了。
新湖青蓝国际就正确的认识到了自己的出身，将户型控制在了150平以下（155平房源相当少），单价控制在11万。
85-95平的主力户型1000万左右，130平刚改户型1400万左右也可以买到。
一方面不像中海汇德里一样纯刚需以便提升溢价，一方面总价可控不至于滞销。
整体产品设计上也力求平衡。虽然容积率高达3.45，好在与一期融为一体而且均为高层住宅，所以有足够的空间做景观设计。
近期开盘的新房中，园林设计能达到新湖青蓝这个水平的真的不多——栋距高达80米，有成片的草坪、下沉式广场、精心设计的水系等等。
新湖青蓝国际一期实拍
而且外立面全部采用干挂石材、双入户大厅、双会所，显示出开发商在这个项目设计上的良心。
新湖青蓝国际一期会所
不过二期地块较小，空间感不如一期，而且西侧还有三栋十几年房龄的商品房隔断，一定程度影响了居住体验。
综合来看，小区品质在虹杨地区众多新房中极具竞争力。但是鉴于并不是一级地块，开发商分寸把握的也到位——这是高品质社区，并不是豪宅。
所以没有像恒大一样配备50万人民币一扇的入户门、没有移植几十万一棵的成树，一切刚刚好。
这里不是顶级地段、没有顶级配套、不是顶级豪宅，但是一切又恰到好处。本来就不是顶豪客群，就没必要追求顶级。
但是这个地段肯定不差、小区肯定不差，进退有据，这个预算段不会亏。
03
至少与隔壁的融创青云壹号相比还是具备相当的优势。
首先虽然一街之隔，这里已经是静安区。
一街之隔，配套一定是共享的，硬性资源上持平，拉开差距的是软实力。
行政归属不同，意味着城市建设可能完全不同——毕竟静安区更为财大气粗。
我们一直将城市建设归为政策，其实政策背后无非还是人民币——没有足够的资金实力，旧改速度都会放缓。
所以在未来城市改造上，青蓝国际具备一定潜在优势。
其实这个优势也体现在了现状上。
两个小区均处于老城区，周边城市界面谈不上多好，青蓝国际依旧比隔壁的虹口优越得多。
至少没有那么压抑。
虹口是人口大区，居住密度上海第一，到处都是密密麻麻的住宅，城市观感如下：
非常浓厚的虹口杨浦风格，既有老城区的破旧又显的过于拥挤。
青蓝国际虽说也是居民区，城市骨架上要开阔得多。这里道路更加宽阔却又不像浦东一样有疏离感，又不像杨浦一样蜿蜒曲折。
而且静安区市政能力一流，街道环境维护更为有利，这里的城市界面在老城区中算不错的。
新湖青蓝国际周边环境
青云壹号不仅周边环境压抑，小区内部也相当压抑。
融创是环二较为认可的一个品质开发商，不过受制于地块限制，交付出的产品只能是行列式排布。而且楼间距仅30-40米，远没有新湖青蓝中央公园气象宏大。
在人挤人的市区，小区内就有一个可供日常散步休闲的公园，而且视野开阔，确实具有相当的吸引力。
在户型设计上两个项目半斤八两，像一个设计师的产品。
不过融创的中间套要优质一些，三开间朝南、明厨明卫（虽然共用阳台）、动静分区。
而新湖青蓝的中间套两房朝北已经输了一半，北向书房面积仅7平米基本不能住人。
而且主卧还是暗卫。
两个小区都是精装交付，新湖青蓝样板间还没开放品质不确定。根据一期业主反馈出来的结果，应该可以与融创打个平手。
新湖青蓝的另一个优势是采用传统的水泥现浇工艺，质量上相对更有保障。
融创青云壹号是装配式住宅，这种产品的风险环二之前有提过（《装配式建筑，会不会毁掉新房？》）。虽然建筑构件采用德国工艺不存在质量问题，但是国内的组装技术以及工人的职业道德让环二充满了担心。
这一点再次站位新湖青蓝。
学区上两个项目都不对口名校，不过静安区整体教育水平上海顶级，市重点高中录取率要高于虹口区。短期内跨区中考依旧难度很大，这一点新湖青蓝再次占优。
综合来看，青云壹号能拿出的相对优势是：我爸爸是融创。
在二手市场，开发商品牌还是有相当的作用，新湖这种非典型开发商会有一些劣势。
虹口除了北外滩、凉城，其他区域近十年几乎没有新房，积累的大量改善需求消化掉这两个项目没有任何问题。
不过正如文初提到的，虹杨地区旧改力度加大，后续会不断的有新房上市。
老鼠拖铁锹，大头在后头。