新房客群，永远存在。
但今年，显然这一波人是更难的：原因很简单，认筹率高了。
2020年3-4月共计上市25个项目，平均认筹率为122%
2020年5-6月共计上市19个项目，平均认筹率为163%
2020年7-8月共计上市37个项目，平均认筹率为220%
2020年9-10月共计上市19个项目，平均认筹率252%
可以看到，整个上海的新房认筹逐月攀升，每双月监控数据都在创下新高。
看着日益走高的认筹率，我相信大家都会想这样一个问题：
现在，我该不该接着买新房？
人类，都是视觉动物。
这两年，我去过300 个新房项目、也踩过1000多套二手房。先不说产品本身的差异，光说体验，就真的差了一大截：
网上确认房源、联系中介带看、预约两方时间、门口保安登记、小区可能还绿化败坏、马路坑洼、最后走到电梯间里，发现还停着自行车电瓶车。
如果你也去看过二手房，应该和我有同样的体会：太糟心了。
其实，房子本身可能没什么问题、户型也还不错，但是大多二手都是业主自住或者出租，空关的可能性很小。
自然，“家里杂物堆的满地都是”的现象相信各位也是深有体会。
走出小区的时候你想了想：500万（也可能是800/1000/1500万）都花了，买了这么一个“破”房子，为什么不去买个新房？？？
坑，就是从这里开始的。
大家如果有去参加过摇号、仔细看过摇号公示名单的话，会发现这样一个有趣的现象：
上海的新房，根本就不是上海人在买。
根据过往新房开盘的经验，我可以很负责任的告诉大家：3101（上海身份证号）开头参与楼盘认筹的比例，大约只有三分之一。
这就意味着：新上海人是上海新房市场的购房主力。
而在这一批新上海人们里，一般都有着这样的画像特征：次生代90后、年轻活力、海归落户，靠着不错的家境来到一线城市工作。
而不错的家境，意味着在本地有着不错的经济实力；进而可以推断，各位在本地的居住条件应该是相当不错的。
同样的预算，可能在你的老家你可以买一套独栋别墅或者超大平层。
带着对居住品质不合理的价值锚点，你怀揣爸妈奋斗来的500万预算来到上海，心里是不是有这样的想法：要买一个和家里差不多的房子？
然而现实狠狠地打了你一个响亮的耳光：别说500/1000万了，即使上到1500万，在上海任意一个核心地段，你不仅买不起三房，还得接受10-20年的房龄和人车不分流、停车位靠抢的尴尬境遇。
而且，预算越高，越是纠结：本来就是来置换改善的，还让我住个“破”二手，怎么愿意将就？
来之前，你也知道上海的房价会比老家贵，可即使有这样的心理预期，在看完二手房后还是会有落差感：
我只能买这样的房子？
我不能买这样的房子！
所以，我能理解身边朋友为什么执意新房的心态：二手品质看不上，即使地段远一点、配套差一点，宁愿要买一个新房。
看完二手再来看新房：真香！
气派的售楼处、大气的电梯厅，来个6米挑空更是气场无敌：想想以后每天回家都能看到这样的门堂，心里马上起了爱意：
尊贵的一梯一户、精致的家具摆放，让人自然联想起未来的美好生活：
如果装修还用上了米勒劳芬、帝泽唯宝，那更是锦上添花的心头好：
回到售楼处，销售还会请你留步，在洽谈区甚至VIP包房内坐一坐，和你畅想一下这里的装修是多精美、区位是多潜力、未来是多美好。
然后你就心动，准备凑钱摇号了：这才是我这个档次该有的体验嘛。
买房若是自住，大家第一反应就是图个省心方便还要新。
大家可以扪心自问：自己是不是为了新房情结，所以一直都在新房里挑选：徐汇看完看普陀、普陀看完看闸北、闸北看完看虹口、实在不行去浦东。
合不合理？合理。
正不正确？全错！
新房爽不爽？爽。
买不买得到？不一定。
可能老一辈对资金成本没有什么概念、也可能你花着爸妈的钱对机会成本不太关注，但是我也可以很负责任的告诉你： 不便宜
我们先拿大虹桥来举个例子：
2020.04.21——万科天空之城：115%
2020.08.05——虹庐湾：259%
2020.08.21——中核锦悦府：424%
2020.09.02——万科天空之城：245%
2020.10.08——蟠龙天地：391%
2020.10.12——虹庐湾二期：899%
以上为大虹桥板块内今年所有的开盘项目，总计4个、共计6次，平均认筹率为388%
理论上说，你得摇上3次，才能中1次——至少表面看起来是。
我们再拿之前一期开盘日光、二期马上又要爆抢的仁恒静安世纪来举例：项目一期总共354套房源，实际你看到的认筹组数为1070组，认筹率是302%，也就是3.02人里只能有一个入选。
但对你个人而言，这个数字毫无意义。
和你认筹的每个人都看过样板房，户型好坏难道分不清楚？
对于1000万预算的客户而言：106边套好于中间套，优先级更高，而价格就差了几万块，是个人都不会把中间套作为第一选择；1楼2楼不要，顶楼不要，还剩下15层，15/18=83%；
106总计有多少套房子呢？286套。
286先砍一半，143套。
143再8折：115套。
你是不是4楼和14楼还膈应？100套。
126和145更是热门的楼王户型，不是前100号基本都是陪跑。
总体而言，考虑到并非同跑道竞争（106、126和145客户之间不存在竞争），要保证你选到自己最如意的房源，你的号码我估摸着没个150都是没戏。
名义中签率：354套房源/1070组认筹=33%
真实中签率呢？150号/1070组认筹=15%
也就是说，你每次摇号中签的概率可能仅在15%甚至更低
如果你参与过摇号，就知道一般会占用你一个月左右的资金周期——这一个月的时间，你的钱就得至少保持一个T 1的状态。
如果你有1000万的预算，你至少得握有350万的资金备用（首套房首付为35%）；
如果你要参与3个盘的认筹，那就得占用3个月的时间——如果加上每个盘的开盘间隙，大致会放大到3-5个月。
5个月的折腾，摇到还好；
5个月的时间，你知道大宁涨了多少吗？
这是2020年6月4日，新梅共和城115平三房在lianjia的成交数据：
这是4个月后的：
新梅如此，其他几个学区房更是惨烈：根据平米房源团队的跟踪数据，周边10年房龄的宝华和慧芝湖已经一房难求，10.5万都是秒光，不给你任何犹豫机会。
我相信对真正的金融大神来说，4个月200万的资金成本不是什么问题。
那问题就来了：你是吗？
你愿意继续等待你的梦中新房，那也是你自己的选择，谁都无可指摘；
但你要是还执迷不悟执意新房，我已经告诉过你结论，别说我没提醒。
为什么我自己选择了二手，就是这个原因。
上海的房价在涨，我等不起。
每一轮的行情，都不是集体上涨，而是有规律的排排坐：你方唱罢我登场，每个板块轮流上，最后的涨幅其实都是差不多的。
根据各方面的综合因素考量，我判断在二手市场存在着潜力板块——当然，也存在着不懂行的房东挂着不懂行的房价。
我通过自己的房产认知判定了板块和楼盘、再通过平米团队最终锁定了一套性价比超高的房源：从看房到签字，全程总共5天。
在这里，我也不是要逼着大家去买二手，而是要告诉你这样一句我给到身边所有人的真心建议：
新房可以摇，二手也要看；
谁先落定就买谁，不要有丝毫犹豫。
买个房子不容易，无论是新房还是二手，都应该抓紧了。