武宁是普陀区仅有的两个位于内环内的板块之一，是普陀、静安、长宁三区交界处。
很多位于交界处的板块都会沦为“三不管”地带，缺乏政策支持，任它自由发展。
那么武宁呢？
01
普陀给人的第一印象，是一个“不像市区的市区”，很多资源都处于垫底的位置。
没有隔壁静安优越的学校和医疗资源，商业和产业也没有长宁发达。
更别提和法租界的历史底蕴、外滩的当代繁华相比了。
从工人新村发展起来的普陀，有的只是拆不动的老公房、混乱的街道，好在苏州河沿岸的改建工作总算在环境上挽回了几分。
武宁，融合了普陀的既有缺点和内环的优质资源，让人又爱又头痛。
普陀区的轨交和其他市区对比并不发达，尤其是西侧，只能依靠漫长的11号线和13号线。
但武宁因为位置实在太好，不大的板块内竟拥有着6条轨交线。
包含3、4号环线、7号线、11号线、13号线以及武宁路上在建的14号线。
便捷的轨交为武宁吸引人口打下了坚实的基础，静安寺、中山公园、南京西路等很多核心办公区的上班人群都可以顺着地铁导入武宁。
未来14号线开通后更是直达陆家嘴，浦东的客群也可放心过来。
承接毗邻板块的外溢人口就是武宁的定位之一。
金沙江路旁边环球港的开放打破了普陀没有商业地标的窘境，现在环球港已经成为了集商业、办公于一体的超大综合体。
正好就位于武宁板块。
不仅有环球港，小型的我格广场等商业体也足够日常使用，身处内环老城区沿街底商更是丰富。
三步一个全家、五步一个奶茶店，像中远两湾城这样的超大型社区里自带底商，总之不用担心购物和生活问题。
既有环球港的高大上购物体验，也有路边摊的市井气息，武宁就是这样一个新旧结合的地方。
教育和医疗资源一直是普陀区的短板，但对武宁板块影响不大。
普陀的教育一向不太拿得出手，不仅缺乏好学校，而且分布不均。
好在武宁板块紧靠着两所高校—华东政法大学和华东师范大学，教育氛围还不错，拥有着普陀 唯一的一梯队华师大一小和第二梯队的武宁路小学。
虽然和徐汇、杨浦这样的强区对比稍显薄弱，但在普陀也算是学区房所在地了。
整个普陀只有一所三甲医院—同济医院，到武宁不到3公里，二甲普陀中心医院则更近一些，2公里左右。
所以武宁板块几乎涵盖了普陀最好的资源，加上依靠着中山公园、静安寺等商圈，对外获取资源的能力强大。
普陀政府确实机智，本身正在忙着打造真如、稳固长风，没有多余的时间。
一想武宁毕竟位于内环内，就算不管又能差到哪里去呢？
于是武宁就这样汲取着三区的资源自我发展，成长为一个纯居住区。
02
作为成熟的居住区，除了各项资源齐全外，房子才是根本。
武宁和其他的成熟市区一样，新房和老房子结合，满足着不同需求的购房者。
首先不可否认，这里是一个老城区，现在还有大量武宁XX村、普陀XX村等80到90年代的房子。
光复里是有名的拆不动，导致新湖明珠城一直开发到现在，如此成熟的地段还有新房即将入市，详见《新湖明珠城，六轨交的内环神盘》。
沪西工人文化宫就是武宁历史的见证者，从1961年开放至今，先后成立了大剧场、文化宫、游乐园等利民设施，成为沪西工人们的乐园和休闲基地。
老房子代表着低总价享受成熟的生活配套，6W左右的单价，200多万即可起步。
但内环哪个地方又没有老房子呢？老房子吸引力不够。
毕竟居住品质有限，除了在周围生活的本地人，对能够接受老公房的新上海人来说，同样的老公房不如选择徐汇、杨浦等学区更好的地方，保值性更强。
眼下上海已经过了快速膨胀期，人口限流又限质量，抢夺高收入高学历的年轻置业者是每个市区的愿望。
新房就是一个强大的吸引力，尤其是在今年市区各个板块都不断涌出新房项目时，武宁也不甘示弱。
今年爆火的中海汇德里，几次开盘几次遭到疯抢，一己之力吸引着全上海的目光。
虽然单价高达10.2W，但讨巧的99平3房将总价控制在900万起，确实是为数不多的高性价比市区新房了。
除了中海，新湖明珠城和燕宁苑也都有老房新推，给了喜欢新房的人更多的选择。
拆迁的缓慢以及近年来苏州河的改建，也让武宁储备了不少的高品质商品房。
18年的海珀玉晖、07和15年的新湖明珠城3期、08年的泰欣嘉园、04年的水岸豪庭……
还有大型的绿地世纪城和大华亲水湾，都是沿苏州河畔的品质小区。
目前二手房均价8到10W，1000多万的中产和3000多万的终极改善都有选择。
从刚需到中产到纯改善，都可以在武宁选到房子。
03
生活方便、房子种类齐全是武宁的特点，但社区环境确实还有待提高。
紧贴内环高架，加上3、4号环线在地上通行，内环旁边的小区都难免受到噪音的影响。
乱、吵、人多，你可以说这是烟火气十足，但这一定是一个缺点。
即使走在泰欣嘉园这种高品质的小区内，也依然能听到地铁行驶时轰隆隆的噪音，一定程度上影响了居住体验。
因为地铁实在太方便了，来武宁租房的人非常多，贴近高架马路又乱，高峰期堵车和人流的混杂不可避免。
街道的混乱使得普陀公园附近有过“乱葬岗”的称号，风水上总归影响不好。
而且武宁本身就处于苏州河弯道最多的地方之一，板块狭长曲折，加上老公房和次新房交织存在，无法集中开发。
内环外的长风就不一样，超过130万方的高端住宅聚集在一起，整体规划、道路整洁。
而武宁的品质小区互不集中，被拆分的七零八落，缺乏凝聚力。
好在如今的苏州河风景确实美丽，沿河步道是休闲的好去处，虽没有黄浦江的影响大，但滨河资源确实稀缺。
就是不知政府是否抽得出时间和精力来好好规划苏州河畔。
让一个成熟的老社区在短时间内改变，本就困难。
04
可以预见，未来的武宁将依旧作为居住区去发展，不缺人流量，但存在上限。
因为产业能级不够。
虽然沿内环高架有一排写字楼，但都以小型企业为主，主要客群依然来自静安寺、中山公园等地。
普陀的产业发展主要集中在长风板块，金沙江沿线吸引了诸如饿了么等大型互联网企业，但长风也同时为这些人配备好了高端住宅，只有少量外溢。
武宁，依然只是一个内环内的成熟居住区，而已。
没有产业的天然吸引力，街道规划又乱，那就只能靠房子本身的质量和价格取胜了。
目前武宁板块的价格合理，800万起的2房、1000万起的3房就可入住内环。
性价比确实很高。
不是说每一个成熟区都没有上升空间，徐家汇再成熟，依旧跑赢大盘。
有历史和文化底蕴在的地方没有上限。
但对于武宁来说，只是一个普普通通的居住区，上涨空间自然有限。
新湖明珠城这么多年依然涨不动，中海汇德里的成功也大部分归因于低总价门槛。
如果要给武宁的客群定位，那就是—通勤方便的在意性价比的自住上班族。
优秀的地段和便捷的交通，不会让武宁出现断流的情况。
混乱的街道和新老交替的住宅分布也让武宁注定成不了下一个长风。
武宁的房子不是最贵的，但生活一定是方便的，资源齐全；
次新房也不便宜，但对得起这个地段，没有多少泡沫。
对千万 的客群来说，魔都有很多选择，但想各方面都兼得确实很难。
选择武宁，至少比真如踏实。