关于上海市场新房的热，就不多做描述了，直接拿大虹桥新房的认筹举例：
2020.04.21——万科天空之城：115%
2020.08.05——虹庐湾：259%
2020.08.21——中核锦悦府：424%
2020.09.02——万科天空之城：245%
2020.10.08——蟠龙天地：391%
2020.10.12——虹庐湾二期：899%
以上为大虹桥板块内今年所有的开盘项目，总计4个、共计6次，平均认筹率为388%（感谢火箭哥的统计，从数学上来说，每个盘的摇号中签都是独立事件，互不影响；但他们其实是不独立的）。
大家都在一股脑的去摇新盘，每个首次参与摇号的人，都觉得自己是天选之子，大概率会摇中，就跟买了彩票成天幻想如果中了500万会怎样。
但是不好意思，今天我得给大家很友善的提个醒了：
清醒点吧，今年别去摇新房了。
1
上海当前的摇号者，50%都是属于跟随式摇号，很容易入坑。
什么叫跟随式摇号，就是去摇号的时候是不带任何想法的，是没有属于自己的认知判断的，为什么去摇这个盘，很简单，就是因为周围有同事去摇了或是看到某些自媒体上说这个盘很火很热，赶紧去摇。
然后在一片焦虑之中，你就去无脑摇号了，就是因为大家都去摇，所以你也去摇了。
我跟很多人聊过天，发现很多去摇号的人，对于去认筹的盘其实是缺乏认知的。
比如你知道首创禧瑞荟距离13号线延长线的站点是在哪里，虹庐湾附近会落位华二的学区，具体落位点在哪里有去实地看过吗；
比如你知道万科天空之城周边所对标的竞品二手小区是哪个，现阶段的成交量怎么样，成交价格怎么样，是不是属于一二手倒挂盘；
比如你知道中核锦悦府现在虽然没有对应好的学校，但区域内未来所规划的中小学在哪里。
很多人去摇这个或那个新盘，对于区域内的学区规划具体落地、交通规划的具体站点、区域内所对标的二手房是哪个小区，目前二手实际成交价格是多少，其实是没有任何认知的。
我去摇的原因只有一个，就是大家买了，我也就买了，这总是没有错的，这就是典型的羊群效应，如果这是坑，那所有的羊群都入坑，从心理上看接受度也会更高一些。
除了无脑的跟随心态外，还会出现另一种情况，就是恐慌性摇号。
大家都去摇号，上海楼市这么火，如果我没有买到，房价涨上去怎么办，所以不管三七二十一，先去摇了再说，先去买了再说。
不管是跟随式摇号还是恐慌性摇号，最大的问题就是，大家对于自己的需求认知是不够的，对于每月还贷的现金流的预估也是不足的，对于项目的背景调研是不够清楚的， 带来的最直接的后果就是踩坑。
可能是买了之后发现不适合自己家庭人口自住的需求，也可能是买了之后还月供太吃紧，或是买了之后想要卖发现根本就卖不掉，因为周边同等品质的二手供应量太庞大了。
不要以为摇号的人多就不会踩坑，其实还真未必。
2
摇号失败次数越多，错过的楼市盈利就越多。
现在热门新盘扎堆摇号现象严重，导致热门新盘中签率太低。
我们拿前期被爆抢的仁恒静安世纪来举例：项目一期共354套房源，实际认筹组数是1070组，认筹率是302%，也就是说3.02人里只能有一个入选。
同样的情况也出现在万科天空之城、虹庐湾一期等，虹庐湾二期的甚至达到了8个人里面才会中签1个，前滩这样的热门盘更不要说了。
换句话说，你要至少摇3次，才能摇中1次。
前段时间钱江晚报报道过一位30岁的单身女青年小洁，整整摇了三十多次都没摇中，从一开始的“哭脸”到“心碎“再到后期，开始变得逐渐麻烦。
如果你参与过摇号，就知道去参与到一次摇号的话可能会占用到你1个月左右的资金周期，而为了参与这次摇号，你就必须保证资金量得保持在T+1的状态。
我知道很多人其实至少参与了3个盘的认筹，那就会占用到至少3个月的时间，如果遇到疫情导致开盘时间延期，甚至占用的时间会更长，至少会达到4-5个月。
最可怕的是，很多运气不佳的朋友，很有可能会出现另一种情况，就是从今年3月份就参与摇号，一直摇到现在，仍未摇中，白白错过了整整8个月的房价上涨期。
大家知道这大半年的时间发生了什么事情嘛，就是你一旦错过，就是错过了整个时代。
我们的矩阵号上海新房指南作为一个大宁区域的房价跟踪，这是2020年6月4日，新梅共和城115平三房在lianjia的成交数据：
这是4个月后的：
新梅在短短的4个月时间内，从7.1万的价格涨到了8.8万，涨幅达到了23%，其他几个 学区房更是惨烈：根据平米房源团队的跟踪数据，周边10年房龄的宝华和慧芝湖已经一房难求，10.5万都是秒光，不给你任何犹豫机会。
在当下上海楼市的狂热期，你每参与一次新房摇号，只要没有摇中，从隐形成本看，就是损失了几十万，因为你整整浪费了一个月的成交时长。
摇号失败次数越多，你错过的楼市盈利也就越多。
身边真实情况就是，有几个朋友从5月开始摇号，一直没有摇中，6个月时间过去了，无奈之下这个月买了前期关注的二手房，直接涨了100万， 相当于每月损失16.6万。
3
新房倒挂一定赚，我看未必，甚至可能会亏钱。
很多人所谓的倒挂盘，周边同类小区卖6万，它卖5.8万，看起来倒挂2000元每平，以为买到就赚到，其实不一定。
帮大家算一笔账，在保守状态下，我们假设你买的时候是5.8万，卖出去的价格是6万，赚2000元每平，按照100平进行测算，从明面上看，就是赚20万，两年的时间，是不是看起来还可以。
但是，你其实漏算了重要的一点，就是资金的占用成本。
按照100平5.8万单价测算，总价580万，首付30%，就是174万，贷款是406万，贷款时长30年，按照等额本息基准利率测算，每月的月供差不多是在2.15万，其中每月利息差不多是在1.63万左右，换句话说，两年时间，你为此所付的利息就在40万左右。
如果考虑首付174万的资金成本，保守按照3%的年化收益测算，你如果不买房，2年至少可以赚10万。
所以，两年时间，你因此产生的机会成本差不多是在50万左右，如果进行简单倒退测算的话，只有当每平的倒挂超过5000元的时候，你才有买入的价值和意义。
当然，很多人说周边房价可能会涨啊，抱歉，2年后的市场，还真不一定。
如果换个思路，当时你没有去摇新房，而是买了一套600万左右的二手房，从投资角度看，你每月的房租收益按照年平均1.5%的房价测算的话，就是9000元每月， 两年时间差不多是在21万的样子。
换句话说，如果是购买二手房，在房价未涨的情况下，两年时间已经躺赚21万了。
4
新房质量未经验证，大量新房在交付后都在维权。
在当下的楼市政策环境下，开发商卖的都是期房，这对于开发商快速回笼资金当时是有好处的，但对于购房者而言，却是不利的。
新房可能是当下社会少有的先付钱后交付的商品了，而且整体的成交闭环周期会很长，差不多要两年的时间。
大家去想一个问题，就是钱都给了开发商，相当于失去了谈判的筹码，后期交付后哪怕出现了质量问题，开发商的态度也会非常的暧昧，能拖就拖，能敷衍就敷衍。
反正钱都收到了，你们爱咋咋地。
所以我们看到鑫**玩阴阳合同、减配装修标准，尚X湾交房前就漏水、碧云X邸墙面发霉、中X天璟就是豆腐渣、天X之城唯美外立面……等等。
我们前期所笃定的一线品牌房企一定会更重视质量，房子交付肯定没有问题的想法，在现实面前，被冲击的支离破碎。
当然，你也可能会说，30%的楼盘交付后其实也没啥问题，但是，你真的敢去赌嘛。
对于我们个人而言，哪怕是只有10%的概率买到垃圾盘，但一旦买到，就是100%的损失。
对于很多人而言，其实是输不起的。
5
80%的新房，在学票的维度上是缺失的。
房价是三维的，由学区、地段、房子本身三个维度构成，学票差不多占到了房价20%-40%的比重，但很可惜， 80%的新房，在学票的维度上是缺失的。
先给大家举个例子，作为上海顶级公立学校的代表，九年一贯制的静教院一直让很多上海家长趋之若鹜，千方百计的想要让自己的孩子进入。
我们来看下所对应的二手房的价格，以我们上个月刚刚成交的一套海防村来说，实际价格达到了20万每平，50平的老破小总价达到了1000万，其中学票的价值差不多有300万-400万左右。
前几天跟大家聊过一件事，随即被上海各大自媒体进行疯狂转载了，就是前滩小面积的二手房，实际价格已经突破17万了，我们也跟买家深度沟通过，他之所以愿意出这个价，除了看好前滩未来的规划外，还有一个很重要的原因，就是 前滩十二年学区真的太强了...
如果从徐汇来看，我们选取的5个热门双学区，学区房最低门槛最近半年都有所上涨，其中涨幅最大的是汇师小学，挂户口的1室户涨了80万+。
而对于新房而言，一方面是不承诺学区的，另一方面是大部分新房交付后，是真的没有学区，好的学校基本集中在好的地段，随着内中环出让的土地越来越少，好的“学区新房”也确实越来越少。
而如果缺失了学票这样的维度，那么对于房子而言，只能依靠地段规划来涨价，因为房子本身是随着时间的推移而折价的，时间越长，房子越老，越不值钱。
上海大量的老破小本身不值钱，涨价涨得这么厉害，最重要的原因是因为学票在涨，如果非要量化的话，学票的价格差不多是在100万-300万之间。
一个不带学区的新房，如果又缺乏地铁这样的交通规划，后期涨幅大概率也不会理想。
6
所以，大家在摇新房之前，一定要先想清楚，算明白，而不是一味的随波逐流。
现在已经是11月份了，在当下政策不变的情况下，至少在肉眼可见的2021年底，上海房价依然会一直处于上涨周期。
如果新房还是没有摇中，听我一句劝，赶紧先买二手上车吧，至少上车了，再来讨论涨跌才更有意义和价值。