众所周知，徐汇滨江十几年前还是一片工厂、码头，所以在地段情节严重的客群看来这里差到极致：不用说幽静高深“湖南路——兴国路”、纸醉金迷淮海路 ，甚至连斜土路这样的下只角也不如。
虽然斜土路住的都是徐汇滨江工作的工人，但好歹也是传统居民区。
所以某红二代开发的百汇园2007年开盘时要价16800元/平米，许多本地人是不认可的。
到2014年中信君庭以7万的价格开盘时依旧遭到冷嘲热讽：首开295套房源，4个月时间仅卖出去10套。
为了配合营销，中信君庭的营销代理机构第一太平戴维斯开始打造富人区的概念，在狂轰乱炸的宣传攻势下，逐渐建立起徐汇滨江的板块认知。
在居民心中，这里不再是几个卖的很贵的滨江楼盘，而且一片很贵很贵的区域。
此后徐汇滨江一日千里，迅速超越古北成为内中环价格最高的板块。
当时不睬不理的客群，现在大部分已经高攀不起，但是质疑这片区域的理由却传承下来。
现在这些理由用来证明徐汇滨江被严重高估。
01
质疑徐汇滨江的声音中最广为人知的是：这里不仅远离市中心，还是一个交通死角。
在地图上看，很容易就得出这个结论。
不过这个结论是以人民广场—静安寺一线为城市原点为基础的，这个基础已经被动摇了。
20多年前，浦东GDP仅占上海7%，所以浦西几乎是上海的全部，这个坐标体系没任何问题。
去年，浦东新区GDP占比已经高达33.37%，而且增速依旧领先浦西。可能有一天，浦东将占据上海的半壁江山。
在这个背景下，上海的坐标原点已经东迁至黄浦江这条黄金水带。而且黄浦江上通道越来越多，浦东浦西已经没有天堑之分。
在这个视角，徐汇滨江刚好位于城市中轴线，而不是偏居一隅，交通死角的说法更是站不住脚。
更重要的是，随着浦东新区、西南地区的强势发展，城市中心在南移。
于是2035规划中，城市北侧内环内大片区域未进入中央活动区，城市南侧内环外的一些区域反而获得了机会，比如徐汇滨江。
更不用说同样是城市副中心的徐家汇与五角场的差距。
不过浦东新区由于开发较晚，虽然GDP已经占据上海三分之一，在公共配套建设、商业繁荣程度等方面仍然落后很多。
好在一切都在向好过程中，世博、后滩、前滩地区被划为中央活动区，将承担弥补浦东短板的重任。
徐汇滨江、世博-后滩、前滩三个片区在这样的背景下相遇，组成上海最具成长潜力的铁三角。
这里不仅有上海最高级的规划定位，又背靠最具经济实力的徐汇区、浦东新区两个腹地。
许多人将真如、北外滩规划迟迟不能落地归因于施政能力，其实更重要的是资金投入。
规划只是提供了一个方向，人民币才是前进的动力，一切政策的背后都是经济。
02
当然还有一个因素比规划、资金都要重要——成片可供开发的土地。
这个铁三角是中环内唯一的一片可供整体开发的土地，后面所谓杨思地区的恒大市场地块、古美九星市场地块等等都不够看。
2018年虹口出了个大新闻——拍出了商办地王，整个北上海为之振奋。
然而地块面积仅4.6万方，建筑面积19.48万方。
与之形成强烈反差非是徐汇商办地王，占地面积高达32万方，建筑面积高达180万方！
你们拿什么跟徐汇斗？
当然虹口杨浦地区地块偏小有客观原因，居民区过多、拆迁难度大、原规划限制。路网在几十年前就已经落定，无论怎样改建，城市骨架不会有大的变化。
不过有一个例外，东外滩也曾经有过大手笔，由波特曼操盘的八埭头地块建筑面积高达140万方，然而几年过去不见动静——除了一直在卖房子。
其实不仅八埭头，整个东外滩连控详规划都没出来，更遑论产业导入。这里画了一张饼，到底是馅饼、千层饼还是山东煎饼都还没人讲得清楚。
而徐汇滨江不仅确定了什么饼，连后厨团队都已经付了定金。
西岸传媒港动工之前，就已经确定了腾讯、芒果卫视、TVB等优质企业入住。
徐汇滨江城开中心刚动工就签约了马未都的观复博物馆、国际航空服务区规划刚出来就签约了超五星级罗克福特酒店。
先招商再建房子是徐汇区一贯的优良传统，2014年保利西岸办公楼部分还在营销阶段就确定了世界五百强企业联发科入住。
与之相比，同一年拿地同属保利的项目翡丽云邸办公楼现在都没成功招商。
前滩地区虽然也是先开发后招商，在浦东新区强大的资金实力下吸引了大量优质企业：
前滩入住企业丨部分
【前滩中心】
Veolia 威立雅（中国）环境服务有限公司
PwC 普华永道管理咨询（上海）有限公司
PwC 普华永道信息技术（上海）有限公司
TI 德州仪器半导体技术（上海）有限公司
Hilton 希尔顿酒店管理（上海）有限公司
Shangri-La 前滩香格里拉大酒店
Swire Properties 上海前滩太古里
朱雀股权投资管理有限公司
【前滩时代广场】
MUFG 三菱日联银行（中国）有限公司
Siemens Healthineers 西门子医疗系统有限公司
Konica Minolta 柯尼卡美能达（中国）投资有限公司
Konica Minolta 柯尼卡美能达办公系统（中国）有限公司
Bayer 拜耳（中国）有限公司
Ansell 安思尔（上海）商贸有限公司