相信最近前滩二手房成交单价破17万的消息,大家都看到了。
不知道各位是什么感受,反正我看到的时候内心是比较震惊的。因为前段时间和团队小伙伴争执三湘印象名邸到底值不值12.18万的画面,仿佛还历历在目。
但这一次,争执又升级了。
这个热火朝天的争执来自团队的两名写手:前滩到底在1年内能不能涨到20万?
这是一个非常有意思的话题,以至于两个小伙伴争的面红耳赤,甚至最后“舍命”押上了大赌注。
当然,赌注是什么不重要,我想和大家深入聊聊这两个正反选手的辩词。
从他们的争执里面,我们可以思考到一些关于房价上涨的底层逻辑,也可以辅助未来的买房判断。
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废话不多说,先来看看反方选手的辩词:前滩成交单价在1年内肯定涨不到20万。
理由有如下几点:
1、最重要的一点,前滩华二没有得到验证。
公民同招后,上海学区房的涨幅就不用多说了,大家可以查查周边优质双学区或九年一贯制学区房的历史成交价,再看看现在的挂牌价。
所以,华二对于支撑前滩房价的重要性,更是不言而喻。
但前滩华二到底怎么样?
我们的矩阵号「上海学区房攻略」曾经写过1篇文章,关于浦东学区房格局
一文教会你选浦东初中学区房。
大家应该都知道,2020年浦东新区有117所公办初中招生,其中,上实、上外浦外、上中东校都是全市招生,没有地段生,不能通过学区房对口入学。
那么,剩下的浦东公办初中里最优秀的就要数建平系和进才系了。
除此之外,还有3所九年一贯制学校也非常热门,分别是:位于碧云的上海市实验东校,位于陆家嘴的洋泾菊园实验学校,以及需要摇号才能购房的华师大二附中前滩学校。
包括今年民办转公办的张江集团中学,也是备受瞩目。
这几所学校都是浦东学区里拔尖的存在,但唯独华二没有升学成绩可以参考。
真正的名校,都是经过无数时间和升学成绩毒打、验证、淬炼出来的。
另外,前滩存在大量的、价格悬殊的一房和改善大户型,生源素质是不统一的。
也就是说,如果未来前滩华二中考成绩一旦扑街,整个板块小户型挂户口的学区房价值,就会大打折扣。
也就是说,前滩华二这所新学校,就生源和成绩方面还存在着不确定性。
2、前滩的未来,会面临很多小户型面积段的抛压。
前滩并不大,但却有着不小的一房容量,这些挂户口房源真的是单纯为了自住吗?
不全部是,小户型被争抢的理由多数是押注前滩板块的发展或看好华二。
不得不承认的是,前滩作为一个新兴板块,这些年的在房价上步子迈得过于大了,甚至可以说已经有了水分。
所以前滩板块发展有潜力,但不代表房价还有后发力,因为溢价太高。
即使你看好华二,就一定能读吗?不一定。整个前滩的一房挂户口户型真的太多了。
我们团队的新房专家火箭哥曾做过一组分析:保守估计整个前滩板块内有着6000-8000套房子。
这也就意味着,前滩华二在未来将面临严峻的学额紧张问题。
房子太多,自然生源太多,怎么办?
排优先级呗。
也就是说,未来前滩华二的入学,会以产证和落户时间为原则。
这就意味着:前滩早期交房的小区,有着很大的主动权和优势。
后面的小区如果读不了怎么办,无法兼顾自住的小户型,一定会出现“抛压“,也就是抛售潮。
3、同样17-20万的单价,有更香的选择。
我们都明白,前滩的发展不可谓不快,作为一个新兴板块,十二年学区 全新板块 CAZ规划滨江资源规划,让这块宝地在前几年就站稳了8.5w 。
但现在新房动辄12万还抢不到,二手小户型一出就是15-17万的成交,不说未来的20万,单单17万就可以在上海有更多更香的选择。
更何况目前翻倍的只有晶耀和逸品。
17万单价在上海真的是一个尴尬的数字,这个单价你可以在陆家嘴、徐汇滨江、碧云、苏河湾、老静安,甚至大宁、古北等各个改善板块挑挑拣拣,哪个学区也都不弱,生活氛围也更浓厚,既有学区保障,又能兼顾自住,真香。
说到这里,反方选手越说越激动,俨然一副我已经赢定的感觉。
听起来一切说辞都很有道理,但正方选手会妥切吗?
显然不会。
而是笃定的又说了句:1年内,前滩成交单价必上20万。
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再来看看正方“坚定派”的辩词。
1、前滩小户型供不应求,供需关系失衡一定会托高单价。
你前面说前滩有6000-8000套的小户型,未来会出现抛压。
简直是鬼扯好伐?
就拿8000套来说吧,这个体量和上海每年新房8万套、二手房25万套的成交相比,算什么?
出来一套卖一套好吗?
尤其是你去看看现在前滩新房的认筹比,哪个出来不是挤破头在抢。
这些攥着钱等着入场前滩,又买不到新房的购房者,简直是热衷甚至死磕前滩这些新兴板块,未来根本不愁接盘购买力的。
2、占据稀缺地段和资源的前滩,还没有释放全部潜力。
前滩地段有多稀缺?就不说滨江资源规划和CAZ了,单单是黄浦江畔、中环内、三轨交的区位,这里就注定会是C位新星。
除此之外前滩还整合了大量的城市资源,包括教育、医疗、产业等各种资源,已经形成了业态互补。
前滩休闲公园、东方体育中心、惠立双语学校、惠灵顿国际学校、华二前滩学校、世贸中心、亚太中心、前滩中心、铁狮门、太古里、信德文化中心、香格里拉、四方城、莱佛士国际医院……
打个比喻吧,别的板块是依靠个别稀缺资源幻想成为“超级赛亚人”,但前滩直接就集齐了“七颗龙珠”。
你怎么玩?
更重要的是,陆家嘴板块整体发展饱和之后,急需要住宅 产业 商务 配套齐全的前滩板块作为互补生态。
这里就是第二个陆家嘴好吧。
就这么一个天赋异禀、资源稀缺的板块,直接可以对标“深圳湾”,卖到30万不是梦!
3、华二对前滩来说是好牌,但不是底牌。
你们天天说华二的不确定性太大,但有没有想过,这真的就是前滩的底牌吗?
就拿教育来说吧,底牌多着呢。你以为这些买前滩的new money只走公办教育路线吗?
国际学校也是香饽饽。
再来说说华二,虽然没有得到验证,没有参考指标。但90%是不会出问题的,因为生源不错啊,靠这些不缺购买力的新上海人,鸡娃都能考出来的。
还有,前滩发展简直是快的令人发指,放到一年前,你敢相信晶耀的二手房可以卖到17万一平吗?最多只敢想想13-15万。
今年单价12.18万的前滩三湘印象更是打脸了一众看空者,都说这里投机属性和炒作成分大,但最后的结果谁能想到呢?
为啥?前滩的底牌多啊。
聊到了这里,激烈讨论已经到了白热化的局面,两个人都各执一词,又都有着不错的说服力和逻辑。
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就在我们无法做出站队、跟票的时候,观观终于看不下去站出来了:
“前滩1年会不会涨到20万,并不取决于这个板块如何如何。大前提是整个上海楼市。
这一波上海楼市到底能飞多久,行情能持续多久,才是前滩1年内的后发力。
如果上海楼市这股热浪可以继续,全市上涨1成,优质板块上涨1.5-2成的机会就存在,那么前滩1年冲到20万的难度就不大。
可一旦吃到调控,最大概率就是可能上海会出台限售、限离婚等政策。
到时候前滩还谈毛线20万,直接就得憋3-5年。”
不过说到底,你看好或不看好前滩,这里已经崛起了。
正反方都有道理,大家也都可以用脚投票做出选择。
如果你看好前滩,说明可能你和前滩的气质比较匹配,同样朝气十足、崭新且有潜力。
如果你不看好前滩,有一些更好的判断也好,有着老上海的地段情怀也好,其他板块的选择也一定没错。
所以,谁也不用说服谁。相比之下我更好奇的是
你们相信前滩1年内能不能涨到20万?