近年来随着越来越多的“鹤岗”被人们注意到，购房者们已经普遍认识到了买房就要买在人口流入的大城市。但实际上哪怕是今年的上海，不同板块之间的楼市也已经越来越走向分化。
我就有一位关系不错的朋友今年亲身经历了这一点：
他由于工作的原因要把远郊的房子卖掉置换到市区。但自己原本的房子足足卖了大半年，降价七、八个点才处理好，而看中的房子，要不是一手房一摇不到，就是二手小区大半年来还涨了七、八个点。一出一进真有种损失了小两百万的感觉……
正因为这段遭遇，最近我们一起聊起买房子的事情，他就经常问我究竟现在应该买哪里，生怕又买错了。他再也不想几年后再体验一次今年的经历。
由于原本就身处这个行业，我心底大致也有几个选项，但仔细想想既不够全面也不够严谨。
所以本着为朋友负责的态度，我专门对近几年来的上海楼市成交数据做了一些统计处理，绘制了一份「楼市资金流向地图」， 希望为身陷楼市迷雾中的购房者揭露大众“用钱投票”的结果。
首先，我想要对采用的数据和方法
做一些简要的说明：
1. 时间段的选取
我选取的是2017年-2020年10月底的数据。因为2017年刚好是上海上一轮房地产“牛市”的高峰，而现在又刚好是刚刚走出“慢熊”后的回暖状态。 这段时间刚好大致包含了一个完整的周期。
2. 市场的选择
由于对于上海这个成熟的房地产市场来说：
二手房几乎占到了整个市场容量的六、七成；
并且不会受到供应结构的影响而失真
所以相比于一手房能够更真实地表现当前的购房者们在做出购房决策时“用钱投票”的结果。对应2017-2020年10月大约75w套成交房源数据。
3. 二手房价格的处理
众所周知二手房的合同价价格由于避税等原因普遍会被做低，导致最终的结果失真。因此，我采用算法对成交房源的合同价格进行了还原。从统计结果来看，基本符合上海二手房套均总价300-400w的情况。
将每个小区这几年的成交金额，分别汇总到各个板块，我们就可以很直观的看到这几年上海不同板块之间的热度差异：
红色越深的板块意味着成交金额占全市比重越高，蓝色越深代表成交金额占全市比重越低
从图中我们就可以发现，绝大部分的板块都在随行就市。虽然今年很多板块的热度在感知上都有所提高，但实际上它们在全市总量中的占比是基本不变的。
特别是上海城市边缘的板块，就像是“一潭死水”，真正在发生变化的仅仅只有少数更靠近中心的板块。
如果我们更专注于历年以来的变化量，我们会发现一些更有意思的地方。
1. 流水的楼市，铁打的板块
为了更清晰的掌握近几年的楼市趋势，我将每年成交金额占比最高的那些板块单独放在了地图上。
我们会发现不论市场如何变化，这几个板块就如同“定海神针”一般稳如磐石，是人们“金钱投票”投出来的「磐石板块」：
大场镇、七宝镇、莘庄镇、花木街道、北蔡镇和三林镇；当然2018年起，还有浦江镇的加入。
这些「磐石板块」普遍有着距离市中心近（多在外环旁）、密度低、教育资源强的特征。
在2017-2020年10月期间上海楼市的成交量持续上升，但高热度板块却经历了从扩张再到收缩的过程。从「磐石板块」的角度，我们可以这样解读：
2017年是楼市最为萧条的一年，只有「磐石板块」能够维持足够的活跃度；
2018/2019年都是上海楼市量升价平的时期，随着成交量的扩大，越来越多的板块活跃了起来；
2020年楼市成交量继续攀升，而价格方面虽然还是相对平稳，但相比前两年动作还是大了些的。当价格真正有所上涨，人们又回归了「磐石板块」这种最具价值的区域。
2. 风水轮流转，不要只看一时变化
我又进步一将年与年之间成交金额占比变化最大的板块挑了出来，形成了以下3张地图：
2017-2018年期间，人们将购房资金向西向南转移，几个最典型板块多为低密度、环境较好的大型居住板块，反映出平淡的弱市下，享受型购房的倾向；
2018-2019年期间购房资金投向北部，从典型板块来看像是被规划或产业拉动，比如罗店的TOD大城、杨行的枢纽、大场的南大、大宁的市北园区；
2019-2020年期间，人们确实没能看出太多规律，但作为「磐石板块」的花木上榜，令我能够稍微理解一点为什么前滩能够卖到16w……
3. 正在抛弃的26个板块，以及争相抢入的17个板块
既然只看一年容易发生“风水轮流转”的问题，我将这3年多以来成交金额占比持续提高的17个板块和持续下降的26个板块找了出来。
这些板块的变化已经事实上形成了趋势，而趋势一旦形成是很难突然转变的，能够为近期考虑买房的购房者们提供有用的建议。
这17个愈发抢手和26个越来越不重要的板块分别是：
从地理分布的角度来说，我们可以看到：
远郊地区“弱者更弱”，以金山、凤城、书院、华亭、崇明（除陈家镇）为代表，普遍缺乏产业且通勤市区极为不便，只有陈家镇可能是受益于轨交崇明线的开工，在连通器效应作用下成为了众人涌入的价值洼地；反之近年来不断更新、打造的近郊新城，如安亭、马路、罗店、大场、周浦 轨交便捷、小区居住品质高，生活配套持续注入（特别是优质学校）形成了强大的置业吸引力。
靠近市中心的区域则似乎体现出了一定“此消彼长”的特征，变热的板块与降温的板块大多相邻。典型如受益于市北园区的大宁路街道抽血共和新路和宜川路街道；受益于北外滩的平凉路街道抽血提篮桥街道；受益于副中心规划的真如镇抽血长征镇、曹杨新村街道……
当然也有像浦东中环、外环附近板块纯加强的情况，吸引购房资金向浦东涌入。
为文章做一个简单的小结：
楼市进入整体供需平衡时代，买房优先考虑磐石板块和热度持续提高的板块；
磐石板块在楼市萧条期和价格上涨阶段都有着远超普通板块的吸引力；
热度持续提高板块有机会成为新的磐石板块，但不要只盯着一时的热度；
当前磐石板块和持续热度上升板块具体名单：大场镇、七宝镇、莘庄镇、花木街道、北蔡镇、三林镇、浦江镇、马陆镇、罗店镇、凌云路街道、平凉路街道、梅陇镇、北蔡镇、半淞园街道、安亭镇、方松街道、洞泾镇、大宁路街道、大场镇、陈家镇、江川路街道、周浦镇、重固镇、真如镇