十年看浦东、百年看外滩、千年看七宝。

如果放在上世纪90年代,你真地很难想像七宝这样一个偏远的郊区,有朝一日能和飞速发展的浦东以及上海的文化地标外滩相提并论。

但上海的郊区发展到现在,你无法否认七宝是最有可能成为郊区中心的板块之一。

这是浦西中环板块探秘的第二期,我们希望通过这一系列内容帮你解决一个非常关键的问题——

在浦西那么多中海板块中,哪一个是你刚需置业的首选。

这一期,闵行七宝,逛起来。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

01 区位交通

七宝位于闵行的中部位置,刚巧一脚踏出外环,西有松江泗泾和九亭两个大型居住区。

北有炙手可热的大虹桥,南有城市副中心莘庄,东有古美和漕河泾这样的高密度人口区域。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

9号线贯穿板块,6站路直达徐家汇,通过10、12号线终点站也能抵达上海各个区域。

虽然目前板块内的几条公路异常拥堵,但目前漕宝路快速路工程在上海已经复批,等到它建成后相信拥堵会有所缓解,七宝到市中心的距离也会近上一小步。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP 

总之七宝和周边板块,甚至整个上海的地缘关系都是非常优质的。

02 商业配套

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

9号线七宝站是七宝最重要的交通枢纽,每天的早晚高峰都有数万人经过这里到自己市中心上班的地方。

当然七宝地铁站也不仅仅是一个通行的地铁站,因为单就一个地铁站就上盖了三个大型商业综合体——

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

七宝万科、七宝商城以及汇宝购物广场的存在,让七宝商圈一跃成为了城市型TOD社区。

其中在2016年开业24万方的七宝万科广场,被称为当时中国最成功的商业综合体。

主要是因为万科在这个项目的招商方面真的下了很多功夫,不仅带来了很多年轻人非常喜欢的快时尚品牌,还有一批家庭类和运动亲子类品牌入驻。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP 

抓住年轻人,抓住家庭用户,这个方向对了。

当然还有一批用户也很重要,那就是忠实粉丝,所以万科引入了苹果在国内第一个郊区零售店,要知道上海总共只有7家苹果直营零售店。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

其余6个全部位于中环以内,非常核心的位置,整个中环外唯一一家就在七宝。

各方面的人气加持下,2018年这里的销售额达到25亿以上,单日最高营业额3500多万,总客流量已经超过3000万。

这个数据已经快要追上陆家嘴的正大广场了。

其实万科在很多年前曾经表示过要放弃一切商业项目,只关注住宅开发,而万科七宝又是万科重回商业地产的第一个重大举措,也是万科在上海第一个万科广场西购物中心项目。

在这样战略决策上,万科选择了七宝,七宝也把自己最黄金的地段交给了万科,对双方来说无疑都是一场豪赌。

但是根据结果来看,很显然双方都赌对了。

当然了我认为七宝商圈最成功的地方不在于万科,也不在于规模有多大,而是在于这里同时容纳了不同形式的有趣商业。

当你逛完繁华现代的七宝万科之后,你完全可以在午后阳光的眷顾下,再逛一逛这里的人文地标——

七宝古镇。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

小桥流水也许会让你厌倦,1000多年的历史也许会让你昏昏欲睡,毕竟大家人均逛过的古镇没有10个有8个了。

但是对于一个吃货来说,视觉和嗅觉的双重诱惑绝对让你无法抗拒,一碗汤圆或是一个猪蹄就能让我完全缴械,投身在七宝老街琳琅满目的美食世界里。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

其实我个人是非常喜欢古镇这种商业形态的,当然我也知道有很多人是更喜欢城市型的商业综合体,也有很多人是两种形态都很喜欢逛。

但是你会发现没有什么商圈是同时能够把这两种形态放在一起的,但是如果你来到七宝,你可以全都要。

我们在这里可以简单回顾一下之前泗泾板块的商业现状——

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

说实话这种画面才是上海郊区商业实力的正常水平,所以和泗泾相比七宝商业的成功就显得鹤立鸡群,甚至和市中心相比也不落下风。

不过话说回来,商业再怎么丰富,也只能决定一个板块的下限,因为在上海最稀缺的资源第一是学区、第二是生态。

接下来我们再看看七宝的生态和学区到底怎么样。

03 生态环境

新镇路上的闵行体育公园是上海第一个体育主题公园,占地面积1260亩。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

喷泉广场观众不多,却照常营业。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

林间小道身在城市,同样贴近自然。

有人在里面跑步、有人带着孩子遛弯、有人在草坪上露营。

公园很大景很多,休闲娱乐的方式也很多,不同的景色照顾不同的心情,来再多也不会觉得无聊与厌倦。

整个公园的绿化设计走一种欧式风格,所以会舍弃一些细节,但是整体的观感非常有层次化,非常舒服。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

比如这一大片欧洲林——

很容易让人产生生理和心理上的双重冲动,扔掉身上的背包,卸下心里的枷锁,无忧无虑地躺在上面,不用思考,就能感受大自然带来的那一份宁静和安逸。

再加上七宝北边还有一个闵行文化公园,可以说整个闵行最优质的生态资源都在七宝。

有句话说风景总在路上,但是对于住宅七宝的人来说,风景其实就在身边。

04 学区分区

当然除了生态之外,在学区溢价突破天际的上海,七宝的教育资源同样是非常有竞争力的。

首先闵行区本身就是上海公认的教育强区,而最优质的学校不少都在七宝,比如一梯队的公办民强小学——

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

闵行最好的民办七宝外国语小学——

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

最夸张的是七宝中学的升学率甚至已经达到了四校水平——

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

因为教育资源的整体提升,这几年七宝的均价也一路从4.1万上涨到5.8万

当然有一点比较可惜的是。

哪怕七宝现在教育资源已经足够丰富,但它还是摆脱不了分布不均的缺点。

按照学区质量我们可以把七宝分为三个组团——

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

首先是明强东校区(总校)所对口的一批楼盘,他们形成的组团是整个七宝居住环境最好的组团,除了拥有闵行体育公园,住宅道路两旁的绿化也是密集到令人发指。

虽然这里的老房子也不少,但路边绿化巧妙的把这些老房子隐藏在了背后,至少让路人在观感上不会显得过分破旧。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

而且这个组团离航线又比较远,所以走在这边我们基本上是听不到任何飞机噪音的。

再加上前面提到的七宝名校基本都集中在这个组团,这里应该是整个七宝最宜居的地方,所以整个组团的均价已经达到了7万左右。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

而且七宝的标杆项目——皇都花园也是属于明强东校组团的。

皇都花园不仅环境好,对口明强东校小区边上还有顶级私立学校七宝外国语学校,再加上靠近闵行体育公园,这些都是项目独一无二的优势。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

所以三期在2018年7月份开盘的时候,240套房源认筹609组当天就售罄。

而反观差不多同一时期的新房,属于民强西校组团的碧林湾就相形见绌,开盘的价格比皇都花园便宜,但是认筹率却只有24%,一直到现在还没有清盘。

首先是因为明强东西两个校区的教育质量存在比较巨大的差异,其次从街景上你就能看出来,和另一边让人目不暇接的绿色相比,明强西组团给人的感觉更多是一种工业化的味道,并不是特别宜居。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

在三个居住组团里最差的要数万科城市花园这一带,即便他是万科来上海的第一个项目,在90年代被誉为是一个神盘,但是26年过去了,外立面经过多年的风吹日晒,已经有了老化的痕迹。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

而且由于小区非常庞大,居民达到3900多户,这使得小区周边的道路变得十分拥挤,早晚高峰堵车还是非常严重的。

沿街商铺的品质也比较接地气,多了一种小县城的味道。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

当然这些还不是它最大的缺点,最大的缺点是这里的飞机噪音。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

由于离虹桥机场相当近。沪松公路南北两块区域的住宅都位于航道下面。白天几乎每隔三四分钟就会有一架飞机从小区上方低空飞过,有多低呢?

在路上抬头你可以清晰地看到飞机起落架和航空公司logo,甚至可以站在阳台上和窗边的乘客打声招呼。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP 

而且低空飞行带来的噪音可能会达到80~100分贝左右,日复一日年复一年地经受震耳欲聋的噪音,可能真的没有多少人能受得了。

当然飞机航线带来的噪音也只是影响七宝这一个居住板块而已,真正制约七宝整个板块发展的,是飞机航线带来的航空限高。

因为航空限高的存在,使得七宝整个板块内都不可能出现宏伟现代的高楼大厦,再加上七宝内部可供开发的空地也基本见底,未来不可能出现大量的新房入市。

所以想要城市界面和居住条件变好,也只有等到上海的城市更新扩张到外环外才有可能。

这也注定了在未来短时间内,七宝的上限不可能太高,也成为人们选择在七宝之夜最大的顾虑。

通过前两年的成交数据也印证了这一点。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

即便七宝拥有优质的学区、一流的商业、出色的生态,但资源分布不均以及航线的影响,还是导致最终选择置业七宝的人远低于新庄、古美这些板块。

这里到成为真正的市中心,还是差了关键的一步。

千年来的发展让七宝拥有比肩上海市区的底气,但过早的成熟也让这里失去了超越失去的勇气。

综合来看七宝的确已经是一个相当成熟的居住板块,这是它的优点,也是它的缺点。

因为现在的人们好像更愿意接受纸面上完美无缺的规划,对成熟板块的缺点反而觉得无法容忍。

但换个角度想想真的存在所谓完美的板块吗?

起码到目前为止我们已经做了近30期板块测评,我们发现上海每一个板块其实都存在缺点,而且其中能有机会成为郊区中心的地方也很少。

我个人认为七宝是最有可能的其中之一.

因为如果想要成为中心,并不取决于板块的规划有多酷炫,也不是因为这里的CBD有多高,而是因为这里有没有为其他板块托底的底气。

如果你不相信徐泾的规划,如果你觉得泗泾太远,如果你觉得莘庄的学区还不够好,可以选择来七宝看看,因为这里目前虽然还不够完美。

但也许,这里有你想要的一切。

外环的七宝,能成为上海的郊区中心吗?-LMLPHP

作者:杨六娃、奶酪

微信公众号:楼市问号

11-18 10:21