开局不兜弯子了，直接跟大家抛观点：
上海楼市，正在进入无量上涨时代。
所谓“无量上涨”，是股市里的一个名词。解读下来也不麻烦，简单说就是股票持续上涨，但对应的成交量变化很小，或者说低于前段时间的成交量。
这种趋势像极了现在的上海楼市，个别的区域和房源大涨，整盘随之微涨，但成交量反而是回撤的。
来看一张图：
上海二手房成交从4月份踏上2万套大关后，就再没下来过，直到9月到达高点3.1万套。按照这个趋势来看，10月的成交量应该有惯性脉冲，继续放大。
但10月份的2.85万套，相比9月份却实实在在的下滑了。
正常的思维应该是上海楼市后劲不足对不对，但在魔都财观团队内部的讨论里，上海楼市正处在“无量上涨”的拐点。
什么意思？
短时间看，上海正在面临“房东惜售”、“无房可卖”的承压。
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我想从几个肉身感知的角度，侧面跟大家聊聊上海楼市正在经历什么。
当前的上海楼市热，是不缺买家的。
首先上海楼市整体真的在涨，新房限价不明显，但中环、大虹桥等优势板块的新房，一直都要靠摇号陪跑。
二手房也比较夸张，大宁学区房涨了15%、碧云学区房涨了20%不止，前滩17万不说，张江汤臣豪园也踏上了近14万的成交单价。
对口洋泾菊园的东园二村，年初同事以不到290万总价拿下了33平的一室，现在已经要430万，不仅是挂户口小户在涨，大户型也在2个月从1000万踏上1320万的总价。
我们内部也在苦笑调侃：单单这个涨幅，很多人工作10年都追不上。
如果你觉得只是改善板块和学区房在涨，那就想的过于简单了。
上海楼市的热度蔓延和无板块成交趋势，已经越来越明显。
位于青浦徐泾的仁恒西郊花园，年初小户型2房成交单价是6.1万，现在的单价是6.7万，很多没摇中大虹桥新房打算买二手的朋友表示接受不了这个10%的涨幅。
但可惜的是，现在仁恒西郊的2房已经没货了。
如果说大虹桥二手房是新房购买力外溢存在热度，那么我前段时间踩盘的郊外环闵行莘庄/春申板块的上涨，就显得毫无道理。
莘庄是外环的热点区域，学区、配套、通勤都不算弱，区域内的标杆好世鹿鸣苑，年初100平的2房成交价是618-680万，现在的挂牌价是750万。
春申板块的次新大两房，也从580万涨到了608万，即使这样房东也没有卖的诚意。
以上的几个真实案例，都是我在踩盘过程中肉身感受到的，大家有必要知道现在上海楼市的真实现状。
案例之后，我们再来挖掘一点更深的东西。
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为什么上海楼市热，我还要用“无量”这个词？
聊一个有意思的现象，现在上海二手链家挂牌量是5万套出头，和一些典型二线城市重庆16万套、成都13万套、苏州10万套相比，上海的这个挂牌量级显得尤为突兀。
因为这个量级，在每月2-3万套的成交面前，有点微不足道。
如果大家再加一些筛选条件，不限定区域、总价、户型、朝向、楼层等条件，只加三个条件：满二满五、20年以内、有电梯。
上海链家二手的挂牌量就只剩6000 套。
现在大家应该理解，无量这个词用在上海楼市有多么精准，市场上好一点的房源真的稀缺了。
那么对于上海楼市的下一步走向有什么影响？
一旦市场进入无量上涨的阶段，也就代表着“空翻多”会来的很快，各个板块内为数不多的好房子，会被迅速吃掉。
一些底部的低总价房源迅速消化之后，整体就会进入另一个阶段：上涨——吃掉——普涨。
最后就会进入一个比较罕见的状态，有钱买不到好房子。
这一点观观也深有感触，最近他在融资筹房票想在大宁买入一套，结果手握1000万入场，却发现已经买不到好房子了，剩的几乎都是楼层不好、户型硬伤的房源。
即使是这样的房子，房东还强势的要求，每周三在固定时间点内，买家一起来看。各位能想象出，五六组家庭同时挤在一个小客厅看房的场景吗。
但另一边，地段、交通、学区都一般的房源一直涨不上去。
以松江九亭板块成交比较活跃的奥林匹克花园为例，从年初至今，83平的2房成交价一直在3.5万-4.2万波动，没有明显的上升涨幅，成交价只是围绕着户型楼层在做调整，最终结论就是相当于没涨。
这也是上海这一波结构性行情的特点，带学区的好房子被追捧，没学区没地段的差房子还是没人买。
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短时间看，上海楼市的形势会不会有好的变化？
可能很难。
从我们一线顾问的实际感受来看，到明年三四月份，上海楼市的无量状态可能会依旧严峻。
首先是新房，迈过9、10月份的黄金节点之后，明显推盘节奏和爆点少了很多，11月份开盘项目很少，12月份也少，预售证都会集中在明年年后三四月份才会井喷。
所以准备年底在上海买新房的朋友，机会成本要大很多。
至于二手房，现在最难的不是说服买家认同买入逻辑，而是让卖家完成签字。
未来房东强势的局面还会持续多久？这个问题需要延伸到上涨逻辑和调控的可能性。
从上涨逻辑来看，上海这一波的行情很诡异，冰火两重天很厉害，中间地段涨的不多，大量的房子并没有涨。目前上海的诸多板块里涨幅低于5%有73个，大量的涨幅其实是被优势板块带起来的。
而另一端的大涨板块，优势房源的主升浪已经走完了，今年涨完了30%再涨30%的可能性是不存在的。
如果持续再涨，无量趋势很容易翻车。
翻车的不确定因素，就是调控。
以目前的状态来看，上海出调控的可能性不高，因为不是全市大涨，数据上的指标并不明显。
但如果放任这个状态发展，调控会成为必然。全国都在强执行房住不炒，上海更是一个觉悟很高的城市。
转折点，就在2021年的三月份。
所以对于房东来说，赶在结构性牛市，把不好的房源尽快出掉，好房源也可以卖在一个高点完成置换。
至于那些握有好房源也不诚意卖的房东，起码也不要再抱有继续大涨的心态。
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最后依旧是魔都财观的实操环节，购房者在这种“无量上涨”的趋势下还能做哪些努力和改变？
第一，打破固有认知，以前的买房逻辑，现在有很多都不适用了。
比如以前的投资逻辑是追求绝对低价，面积大的单价便宜，就买大的；同环线的单价不一，就买便宜的；旧房比次新便宜，就买旧的。
但经过几个周期之后上海楼市的教育，买到绝对低价就能涨的逻辑现在都不存在了。
现在是贵的涨的好，刚需涨不动。
贵的房子可能会拉开和其他房子的差距，因为供应变少，好房稀缺；而价格洼地可能一直洼下去，因为不稀缺。
所以买房一方面要小心，另一方面也要抱平常心，世界变化太快，没人能知道现在大家热捧的，十年后还是不是最珍贵的。
所以，回归初心，回归自住，买到自己想要的房子，无论未来如何，至少现在住的舒心，过的开心。
第二，购房者不要过分为难自己。
最近有很多人问同样的问题，已经涨过的房子现在买入是不是追高？
感觉最近的购房者陷入了两难的选择：一是追涨好房子，二是买万年不涨的房子。
这种情况下真的要看买入需求，如果是急需学区的不要犹豫，只要上海楼市不调控，年后依旧还会有涨幅。
所以有条件的就直接上车好房子，买学区房、买改善，即使短期追高，但时间一定会把高点熨平。
条件不够的也就是刚需和二套投资，一切以上车为主，学区、地铁、地段、配套起码满足一个。
这种市场行情下，总要做出一些舍弃和选择题。
第三，注重接盘逻辑和置换逻辑，郊外环更是，自住概念深入人心。
对于买房人来说， 买房子时一定要问房东两个问题。
一是房东在哪里上班的，这是接盘逻辑。
二是为什么要卖房，这是置换逻辑。
这两个逻辑，是买到好房子、对房子很重要的前提。接盘逻辑可以让你知道未来的用户画像和上升潜力，置换逻辑可以让你清晰意向房源的基础情况、置换路径。
第四，这种行情下其实是完成卖房决策的好时机。
如果你是房产长持派，那么现在卖房就没有意义，不缺钱也不急卖再持有20年，上海房价还会再上高点。
但现实情况是，当前选择卖房的可能是置换，或者是需要资金。
上海是一个觉悟和站位都很明确的城市，所以楼市会是一个典型的“短牛长熊”波段式上涨的市场。
这种时候，置换和急用钱的可以尽快卖掉。如果你的房子多年不涨，好不容易涨了5%，更要尽快卖掉完成资产腾挪。
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最近喜欢听嘻哈的楚门，一直在循环kafe.Hu的《经济舱》。
里面有一句我特别喜欢的词：希望不会因为一粒灰尘而泡汤。
就像无论是牛市还是熊市，我们总有各种理由纠结：会不会追高？有没有抄底？
所以对于已经无量上涨的上海楼市来说，想这么多并没用，“航班”来了就先“登机”。
管它是不是经济舱。