今年年初，因为疫情的凶猛而至，房产行业曾经一度陷入到半瘫痪的境地中。
尤其二手房，不能进小区带看导致客户量紧急缩水，心急的房东们不得已开始纷纷降价。
但就在疫情还很严重的二三月份，闵行梅陇的超级大盘—上海阳城却悄悄开始涨价，去年年底还只有500万的房子，到了3月份直接涨到了570万。
现在的成交均价更是达到了史无前例的7W
，不仅上海阳城，整个梅陇板块今年的涨幅已经突破了10%。
梅陇，到底值得吗？
01
首先明确下梅陇板块的位置。
梅陇虽小，但其历史甚至可以追溯到明朝时期，因当年徽州的一家梅姓商人在此建宅而得名，到清朝时期已经兴起为热闹的商市。
北靠古美和康健、南临莘庄和春申、东侧接壤徐汇的华理和长桥，因在早期板块划分时梅陇曾经被一分为二过，于是有了闵行梅陇和
徐汇梅陇。
今天我们主要谈论的是属于闵行的梅陇，即被沪闵高架、虹梅高架和外环高架包围着的、少部分外溢到老沪闵路的
“三角区”内。
作为中外环间一个发展趋于成熟的板块，梅陇今年的房价涨幅除了受大环境带动外，主要原因有两点：复旦大学附属闵行实验学校的建立和力波啤酒厂的改造。
开头提到的上海阳城的涨价，很大原因就是因为今年2月份宣布成立的闵行实验学校就在小区门口。
这个被揽入复旦大学基础教育集团的九年一贯制公立学校，一举填补了梅陇没有好学校的尴尬境地。
虽然学校今年九月份才开始一年级招生，没有毕业生成绩可借鉴，但这丝毫不影响新晋学区房的疯狂涨价。
可对梅陇来说，这所学校的影响并不大，目前只有四个小区被列为学区房，著名的四大苑都没有对口。
和莘庄、春申的闵实验、古美的平南
上实西校、康健的上师大一小、中国中学等资源相比，梅陇的教育资源还差的远。
梅陇一村南侧的力波啤酒厂目前也在施工改造中，因为没有过多对外宣传，很多人还误以为这里围起来在建的会是住宅。
其实是深圳城投集团在打造一个30万方的城市综合体，
包括了保留啤酒厂部分旧址的文化创意产业园、5A级的甲级写字楼和独栋花园办公楼、部分租赁住宅和商业街区等内容。
梅陇之前是一个工业区，现在南部还有一些印刷厂、莘朱路工业园等低端的办公区，已经不能满足年轻人的工作需求了。
力波写字楼一旦建成，将改善梅陇没有现代办公体的窘态，为吸引到年轻、高端的产业提供了机会。
虽然还未运营，但毕竟位于中外环间的地段，这一点就要远优于青浦、宝山等远郊，至于最终的情况只能交给时间了。
看得出成熟的梅陇，有在努力改变自己来适应时代的发展。
02
可就算有了新学校和新办公楼的引进，梅陇也还是没有大的变化。
没有古美的安静、宜居，也没有莘庄的繁华和“宇宙中心”的地位。
不过处在中外环间的有利地段，自驾出行四通八达。
沪闵高架、虹梅高架、中环、外环，能被四条高架紧密环绕的地方，全上海独此一份。
自驾无论去市区还是浦东，都非常方便。
虽然方便，但沪闵高架常年拥堵，而且高架也造成了很多的断头路，导致南北向的路面出口居然只有一条
莲花南路。
算上即将通车的15号线，梅陇即将坐拥两条地铁。
可惜两条地铁都贴边而过，中间位置的老小区去地铁都不方便。
拿距离1号线锦江乐园地铁站只有800米的锦鸿公寓为例，步行去地铁却需要穿过隧道，至少需要
15分钟的时间，一定程度上失去了地铁房的意义。
15号线即使通车也主要有利于上海晶城和徐汇梅陇的几个小区了。
医疗资源也差了很多。
整个梅陇都没有大型的医院，最近的专科三甲是古美的儿科医院，要去综合性三甲医院只能去
徐汇的六院了。
大型商场有莲花路站旁边的由百联南方、中庚漫游城等组成的南方城商圈。
很多人会觉得南方城的业态已经渐渐衰老，不用担心，现在还在新建一个地铁上盖的新商场，对标美罗城。
建成后将迅速提高南方城商圈的影响力，而且莘庄站也在建地铁上盖的天荟综合体。
两大商圈现在大有竞争西南部核心商圈之王的架势，无论最后谁赢，离梅陇都不远。
可关键的是，梅陇内部的底商非常有限，完全不像一个老城区的样子。
零零散散的一些底商中，大部分还是宠物用品店、饮水机店等生活场景类店铺，想要找个买早餐的地方都要开车绕上半天。
日常生活中可以不用每天去逛大商场，但要是每天都不能在家门口买到早饭，该多么难受！
综上，梅陇的资源有利有弊，不算完善。
03
买房安家，最重要的当然是房子了。
梅陇的房子主要分为八、九十年代的老公房和2000年左右的商品房，其中商品房主要分布在
西南侧，老公房则大量分布在中部和东侧。
周边都是主干路，加上板块内老公房偏多，使得梅陇给人的第一印象就是吵闹和老旧。
直到走进几个商品房小区，才发现梅陇也有好房子。
靠近莲花路地铁和商业体、围绕着中心的梅陇城广场而建的世纪苑、望族苑、西班牙名园、嘉和花苑构成了梅陇著名的四大苑。
其中千万级别的世纪苑拥有着超大的楼间距，秒杀现在90%以上的新房。
小区内部包含着巨大的休闲广场，还有泳池、网球场、儿童游乐场、带秋千的绿地等多种公共活动空间。
两梯两户的设置颇显豪气，虽有着20多年的房龄但是外立面和楼道瓷砖都保持的非常干净，缺点就是车位严重不足以及靠近高架有噪音影响。
有着将近1800户的西班牙名园到地铁站距离最近，2001年建造的一期居然采用了
人车分流，小区内绿植丰富，还有独特的斜坡造景，户型也比世纪苑稍小一点。
多次提到的上海阳城有着将近2800户人家，最小的面积有50几平的一房，不仅成为了全梅陇艳羡的学区房，小区自身的品质也还不错。
至少有现在99%以上的新房都没有的超大水景。
梅陇最新的房子就是2010年的莲花河畔景苑。
没听过不要紧，当年著名的“楼倒倒”事件的主角就是它，在还未交付的时候有一整幢楼轰然倒下，导致引发准业主们的集体抗议，开发商也火速降价。
时隔多年，作为板块内最新的小区，还有万科物业的精心维护，良好的小区环境使得价格只高不低，
互联网虽有记忆，但确实没有卖不出去的房子。
加上还有没提到的未名园、望族苑、嘉和花苑、上海晶城等小区，可以发现梅陇不完全都是老房子，想要住商品房改善品质也有很多选择。
虽然底商不丰富，但很多地方的环境非常舒适，马路宽阔、道路平整、还有很多公园绿地。
当然，也有一些地方高压线密集、街道狭窄，尤其从古美穿过隧道来到梅陇的第一眼，会因为城市界面相差太多而感到强大的冲击。
好的坏的，都是梅陇。
04
虽然梅陇有很多品质不错的商品房，但可惜户型偏大，导致总价很高。
而且今年平均已经涨了10%的梅陇，早已失去了性价比的优势。
世纪苑的户型偏大，总价已经在1000万上下了；
均价5.8万的望族苑，2房也要700万起了；
喜提学区的上海阳城，体量再大均价也达到了7.6W，想买个一房挂户口也要将近500万了。
老房子均价也要5.2W左右，和古美、徐汇康健、徐汇梅陇的老房子价格相似。
千万级别的客户放眼全上海也是少数，买在交通更方便、地段更好的中内环不好吗？
700万的两房去古美也能淘到，且位置更好、更宜居。
200到300万的老房子选择更多了，都已经放弃了居住品质，为什么不选择配套更齐全的地方呢？
现在的梅陇，虽然单价看着还可以，但总价已经不再是印象中的那个价格洼地了。
如果不是习惯住在这里的、有非买这里的理由的、想买新学区房坐等升值的、买不到其他地方又不愿意放弃地段的人，梅陇都不会是你的第一选择。
就像每个班级都有各方面都优秀的第一名、某方面非常拔尖的特长生，也会有各方面都适中的中等学生一样，梅陇就是这样的一个中等板块。
最主要的是，除了力波的在建外，板块内基本发展饱和。
可以预见，未来中短期内的梅陇，都不会再有大的变化。
以上为正文
编辑/环线咨询