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究竟是市区的房子，还是郊区的房子涨幅更大？
这一定是个永远都有争议的话题。因为无论是“郊区派”还是“市区派”都很多听上去很有说服力的理由，并且在这么多年的楼市发展中，也一定都能找到支持各自观点的案例。
郊区派们往往认为：
郊区的房价基数低，成片高规格统一开发，生态宜居环境较好，一旦道路、商业发展成熟，涨幅一定能完胜市区。而且前几年确实有过外郊环涨幅一度领先市区的情况发生。
市区派们一般认为：
市区人口、城市资源更加集中，物理存在的地段具有不可复制性。而物以稀为贵，自然是市区的房子升值能力更强。前几天我们就发布过一篇分析今年楼市的文章，说明至少就今年而言，确实是越是市中心涨幅越大。
那么事实究竟是怎样的呢？
实际上去年我们就做过相关研究：
一般来说市区和郊区都有涨幅领先对方的时期，
但如果把时间周期拉长，
市区涨幅将明显高于郊区。
我们统计过2000-2019年间，上海房价上涨最迅猛的区域就是黄浦区，涨幅高达2714%，远超外围地区。
数据来源：上海房地产交易中心编写的期刊《2002年上海房地产市场》
而且这还不是上海的个别现象，全球范围内的国际大都市如纽约伦敦结论也是如此。
数据来源：英国国家统计办公室、美国联邦住房金融局、恒大研究院以及上海房地产交易中心编写的期刊《2002年上海房地产市场》
只不过当时我们虽然得到了结论，但并不能全面而系统地解释原因，只是简单将其归结为城市更新这个概念带来的优势（当然这确实是原因之一，后文会有所提到）。
不过最近看到一篇交通大学陆鸣教授的文章。虽然其本意是用数据来澄清一些大家对于大城市病的误解（特别是在疫情期间），但却给到了房万君一些关于为什么长期来看市区房产增值能力强的启发。
下面房万君就以自己理解来叙述这一解释：
价格是怎么形成的？
了解一点经济学的就一定知道，价格来自于供需关系。
那么对于房产来说，什么才是供需关系？
对于房产来说一片区域的供应来自于区域内物理存在的住宅数量。需求则由这片区域的“居住成本”决定，“居住成本”越低就有越多的人能够接受甚至希望住在这里；“居住成本”越高则越少有人能够接受住在这里。
而最贵的“居住成本”就是「时间成本」。
因为无论富有还是贫穷所有人一天的时间都是有限的24小时。
明确了这点我们再来看看对于一个人来说，最主要的时间成本花费在些方面。
第一个方面：通勤时间
这是几乎每个人每天都需要花费的时间成本。
理论上来说如果条件允许，每个人都希望距离工作单位就近居住，因为这样的时间成本就是最低的。
但现实中不仅不能实现这一点，而且很多人的通勤时间非常长。
因为城市发展都是从原来的市中心开始的向外延伸的，市中心“留下”了最为密集的工作岗位。并且由于上海高度发达的第三产业有着“面对面”的的特性，市中心的地理位置能够最有效覆盖最多的服务对象，越来越多新的工作岗位也在市中心区域产生。因而就形成了下图中就职区域高度集中在市中心的局面。
但同时上海市中心物理存在的住宅数量相比岗位分布则少的多（从上海住宅容积率相比纽约、伦敦、东京等城市较低就可以明显感受到差别），这就导致就近工作的需求无法被充分满足。
此时就近居住的待遇，就变成了价高者得。
并且由于无法充分满足就近居住，职住分离的现象形成了交通拥堵，使得通勤同样的距离所花费的时间更长了，能够满足就近居住要求的范围进一步缩小，进一步加剧供需矛盾，市中心房价上升形成自我循环反馈。
第2个方面：获取公共服务的时间
另一个比较重要的时间成本就是获取公共服务的时间，比如商业、医疗、教育、休闲娱乐……
虽然每一项单独拿出来都不能和通勤时间的频次相提并论，但我们会发现无论什么公共服务，市区的密度都要远高于郊区，同样也就形成了价高者得的结果（下图为房万君根据各类配套设施的坐标绘制的公共服务密度的热力图，可以清晰地看到这一特征）。
其中最为特殊的就是教育资源。
对于家中有义务教育阶段学龄儿童的的家庭来说，接送学的时间成本也几乎和通勤时间的重要性相当（下图为反映了交通拥堵情况与月份的关系，可以看到不用接送学的寒暑假，城市的交通拥堵情况明显有所缓解）。
而且教育资源与工作岗位还不一样，它是不能够简单用时间换距离的，有学区划分的问题，由此带来的就近居住需求更为刚性。
由聊到这里我们可以先做一个小结：
市中心房价涨得多实际上就是供需关系决定的。市区越来越多的工作岗位和越来越强的公共服务能力所吸引来的就近居住需求，越来越难以被物理存在的住宅供应所满足，导致了市区房价更高。
而文章还有一个有意思的观点：
城市更新正在很大程度上加剧这种供需不平衡。
文章中以北京为例：
近两年来大量地块更新其实出现在北京中心城区，但大概只有50%的地块仍然保留了居住功能。另外将近一半的地块，不再作为居住用地，而承载了类似基础设施、商业开发等这样的功能。
这就意味着城市更新在本就供需不平衡的情况下，进一步减少市区住房供应，并且还增加了工作岗位、公共服务能力
。
房万君查询了一些资料，发现换到上海的视角，其实也可以找出非常典型例子。就以最知名的城市更新案例新天地和瑞虹新城来说：
新天地城市更新
新天地城市更新整体占地规模超过52万㎡，建筑规模达116万㎡，分期动迁了约7万居民（全部作价补偿，原居民不返迁）。
1979年太平桥地区（局部）航拍地图
这超百万方的建筑规模包括了：新天地商业（约14.1万㎡）、酒店／服务式公寓（约6.1万㎡）、办公楼（约39万㎡）、住宅（约51.4万㎡）以及太平桥公园及人工湖。
其中的住宅部分就是大名鼎鼎「翠湖天地」，根据网上查到的资料一期约283户，二期约645户，三期约319户，四期约301户，前不久开盘的五期约244户，合计约1792户。
也就是说整个区域从原本容纳7万居民的区域变成了仅容纳约4500人
，并附加约50万㎡会带来工作岗位以及人群聚集的商办、公共绿地，对于供需关系的影响可见一斑。
新天地如今已经代表着浦西房价巅峰。
而未来中海集团还将接力瑞安，继续新天地第二轮大规模城市更新。打造涉及6幅地块，总开发建筑面积超过70万㎡的建国东路项目。预计将涉及8500户、
约4万人口搬迁。
其中只有3幅纯住宅地块，提供约30万㎡供应。而新天地板块内还有一块大型可开发钻石级综合体地块，项目总建筑面积（含地上及地下）约为39万㎡，包含办公、零售、餐饮及文化用途。
其中深受关注的是太平桥绿地东侧规划建造的那座49层、高达250米的全新超甲级写字楼——T1塔楼，以及约11万㎡的全新商业。
虹镇老街城市更新
类似的还有虹镇老街城市更新项目，即如今的瑞虹新城，同样是瑞安集团操刀。虹镇老街曾经是上海市中心城区最大的棚户区，逾1.4万户人家。
虹镇老街9号、10号地块启动旧区改造前
如今的瑞虹新城相比当年的虹镇老街早已焕然一新。但如果仅从供需的角度来说，截至2016年的六期约入住6000户家庭，而区域内如果算上明年即将开业的太阳宫已经形成了约55万㎡商办
。
瑞虹新城也早已成为了整个虹口的人居标杆之一，当然价格也是标杆。
由于供需不平衡，长期来看上海市区的生长力强于郊区的；并且这种供需不平衡还在不断地被城市更新所强化。
所以只要上海城市更新不止，上海市区永未建成，房万君认为市区长期的增值能力是远强于郊区的。
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