上港星江湾一期上市前环二就表示不看好，不过6月23日开盘时立即有朋友私信环二：
你被打脸了。一期房源共计255套，认筹人数267组，开盘当日去化高达95%！
现在二期又准备上市，环二的看法仍然是一贯的：不建议。
01
在深度分析之前，先罗列一下项目基本情况。
看到推广名“星江湾”大家就明白这是蹭新江湾概念的项目，脱离了新江湾，以宝山淞南的地块上市（比如：星淞南）这个价格不会有人买单。
不过新江湾城是杨浦地面，而且2003年就已经独立成新江湾街道，与上港星江湾没任何血缘关系。
所以沙盘上将这片区域全部涂抹成绿色完全是民间行为，混淆视听以达到脱离宝山这个累赘的目的。
扩大到全市范围，如果仍然以人民广场作为坐标原点，这里地段上没有任何优势——到人民广场比江桥还远。
这个项目临近军工路码头，是上港的储备地块。港口经济目前也不景气，军工路码头也扩建不到这里，干脆工业用地转住宅套现得了。
去年出现过许多奇葩新闻：上市公司营业亏损，年底卖套房子立马回正。
人家直接卖一个楼盘。
拉近一点，项目西侧、北侧以产业为主，东侧是待开发土地，南侧零散分布着新江湾城的次新房，城市界面可以想像。
项目占地面积118131平方米，规划建筑面积407932平方米，在项目越做越小的当下算一个大盘。
不过规划了24万方办公体量，1万方商业，住宅仅16万方。
开发商口径，这24万方办公将作为租赁式公寓上市。确实，这样的地段做写字楼开发商自己都没信心。
1万方商业体量不大，不过项目一共1560户，太大的社区商业确实也支撑不起来。
一期已经清盘，二期明天开始认筹，共计房源406套，均价7.3万。一房一价表请见文末。
户型分布相当复杂：
2房：
蓝色楼栋号（3/12/13/16/17）两梯四户/两梯三户总高12/18层
约89㎡ 双南 2房1卫
约100㎡ 全南 2房1卫
约100㎡ 南北通2房
3房：
黄色楼栋号
约96-98㎡【东西】 3房1卫
4房：红色楼栋号（1/2/5）两梯两户总高11/16层
约133㎡南北通4房2卫
约137㎡大横厅4房2卫
约149㎡南北通4房2卫
户型实在太多，一并附在文末。
02
前面提到过，地段上这个项目是没有优势的，到市中心的距离与大部分外环边板块相差不大。
而且现在地倾东南，如果坐标原点向西移动至康平路，距离上劣势更为明显。
好在距离逸仙路高架不远，将来军工路也将快速化，到市区通勤还算方便。
环二一直认为高架/快速路是上海市的核心资源之一，重要到不交10万“份子钱”已经不让使用了。
新江湾城之所以广受诟病，很重要的一个原因就是因为交通闭塞：连快速路都没有，上中环要20多分钟，上内环要半小时以上。
星江湾另一个通勤优势是10号线延长，按照规划一年内将通车。最近的站点是国帆路站，到五角场五站，到南京东路13站。
与外环外的莘庄、七宝甚至南翔相比，优势都不太大。
其他资源，星江湾就没多少优势了，甚至是一片空白。
开发商口径，这里虽然不是杨浦的地面，但是资源上可以与杨浦共享。
隔壁就是新江湾城，有什么资源可共享的呢？
首先，这里是宝山地界，新江湾的优质教育资源不用奢求了，甚至附近连个菜小都没有。
最近的学校都要去淞南，上个菜小还需要跨越铁路和高架，相当不方便。
项目规划确实有教育用地，不过这里就上港一个地块，西侧空地规划都还没出来。如果仅有这1500户居民，当局也不会引入优质教育资源了。
房子都卖完了，何苦呢。
新江湾城商业本来就非常匮乏，目前投入使用的商业体就一个悠方，体量不大人气一般，而且开车过去都要10分钟。
其他真的基本是空白，空白到沙盘上都将一个银行网点标注出来。
这样的商业能级，不用说莘庄，连南翔都不如。
五站到五角场是一个优势，可是单价4万多的九亭七站就能到徐家汇。
五角场发展不如徐家汇，确实已经是定论。
杨浦的医疗资源倒是可以共享，不过好的医院都在老城区，新江湾城也较为匮乏。最近的三甲医院是中原地区的长海医院，直线距离4公里以上，开车要20分钟以上。
所以临近新江湾，对这个项目的带动效果极为有限，因为新江湾的优势是“软实力”。
环二之前撰文抨击过新江湾城资源不足，不过这里依旧是有不少有钱人买单，客群看中的外在看是环境，内在看是圈层。
环境就是所谓的新江湾湿地，在经过大面积房地产开发之后，湿地资源真的没剩多少了。现在居民聊以自慰的就是干净整洁的街道环境，其实在上海并不少见。
而且这里的湿地资源，与星江湾关系也不大。星江湾临近码头，周边环境确实不敢恭维。
军工路街景
项目南侧有少许水系被拿来营销，其实规模不大建成效果也相当有限，难以成为核心资源。
二期南侧水系
前面也提到过这里以港口产业为主，大部分房源室内可以远眺到运转不停的码头吊机，居住氛围又从何谈起。
03
上港是一个典型的非典型开发商，之前仅操盘过上海长滩一个项目，产品品质早有定论，销售进度也确实不太理想。
星江湾延续了长滩的设计风格，单就品质而言在一众新房中确实是垫底的存在。
而且采用的是围合式布局，如果设计理想很容易见效果，单看沙盘交出的产品确实很难让人满意。
这样开阔的集中园林景观，却设计了不少地面车位以及两个车库出入口，严重拉低了视觉效果。
而且参考一期交付标准，二期绿化也很难出彩。
一期交付效果
一期园林设计=部分车位 硬质路面 少量乔木 稀疏草坪，与主流开发商产品确实相差太远。
大宁金茂府交付绿化
单就园林设计，与2005年的二手房相差不大。
毕竟自有土地成本很低，开发商用料还是舍得，只是能力有限做不出大开发商的效果而已。
最明显的，这个总价区间的产品舍得用干挂石材的上海确实没几个。
室内硬装品牌档次也不低，博士厨房三件套、大金空调、霍尼韦尔新风系统等等还是见成本。
不过格调依旧不高，不用说仁恒这样的开发商，可能连中等水平都算不上。
户型设计上部分两房产品还可以，三房就比较鸡肋。这应该也是三房总价竟然低于两房的原因之一。
更多户型请见文末。
总体而言，项目品质等同于2005-2008年间交付的二手房。
04
项目主力户型是两房，总价750-780万，放在全市范围毫无竞争力。
这个价位段在淞南可以买到大三房，普陀万里可以买到大两房，万里已经进入中环。
甚至内环内中海万锦城2房也才800万左右。
由于拆迁困难，杨浦自身是一个发展不顺利的区域，近些年成功开发的区域仅新江湾城，而且以居住为主。
宝山更不用说，发展速度一直垫底，被同等地段的闵行甩开几个身位。
而且这里偏居一隅，更谈不上有多大的发展潜力。闵行中内环间是古美、金汇等区域，向东是漕河泾、向西15公里是松江新城、青浦新城等发展腹地。
星江湾向市区方向是发展不顺利的主城区，向东15公里是大海与崇明，空间极为有限。
这样基本找不到优势的地段和项目，一期竟然能做到这样的去化，二期竟然热度依旧不减，原因只有一个：
新江湾城带来的价差。
新江湾城最近的一个项目是融信世纪江湾，别墅均价高达13万，公寓价格也超过9万，一街之隔的星江湾仅需7.2万！
不过这2万的差价其实并不过分。
融信世纪江湾是复旦二附中九年制学区，而且杨浦区整体教育水平比宝山高出几个档次，由于跨区中考相当困难，杨浦区名额上相比宝山也极具优势，教育方面带来1万元/平米的溢价很正常。
世纪江湾又是别墅品质社区，相比于星江湾的二流设计，1万元/平米的溢价也不算高。
而且前面提到过，新江湾城核心的优势是环境与圈层。新江湾城整体以大户型为主，入驻门槛很高，客群的统一带来的相当的向心力——阶层固化将越来越严重。
星江湾是一个纯刚需项目，融入新江湾城难度极大——不是一个圈子的，就不要硬挤了。
所以不要跟新江湾对比，没有任何意义。
而且这一切的分析都是基于新江湾城价格合理的前提，根据地段以及资源判断，新江湾城价格都存在较大的水分。
如果新江湾城价格打个折扣，星江湾性价比进一步降低。
不过星江湾也不是没有适合的客群，比如复旦大学的教职工。
在这里工作，就近居住是最好的选择，而且作为学校子弟又不愁没有学区。在新江湾遍地豪宅的情况下，为了控制总价入手一套也在情理之中。
其他区域房子是性价比高，与他们又有什么关系呢。
其他地区的客群，尤其是宝山原住民，真的不要来凑这个热闹了。
不过现在房地产市场热到发烫，600-800万区间新房又极度稀缺，项目仍然会迅速出清重重的打环二一记耳光。