众所周知，浦东近30年的发展主要沿三条主干线展开：
向北，以张杨路为主轴；向东，以世纪大道为主轴；向南，以杨高南路为主轴。
其中最重要的莫过于世纪大道，以至于这条道路之前被命名为“轴线大道”、“中央大道”。
这条5公里长的道路西起东方明珠、连接浦东经济中心“陆家嘴环岛”，东至浦东政治中心，收尾处分为三股：正前浦东区政府、右翼上海金融交易广场、左翼即为今日主角——源深居住区。
01
20年前浦东主要的土地出让方式还是协议转让，这样优质的地段当然要留给亲儿子亲自操刀。
而且地块不大，所以大部分小区由陆家嘴集团以及浦东新区ZF下属企业开发。
有这样的背景，资源上肯定不会匮乏。这里引入了一流示范幼儿园胡姬港湾幼儿园、顶级小学福山外国语、顶级初中进才北校。
并且给了一个地标性建筑：源深体育中心。在东方体育中心建成之前，这里是浦东新区唯一的一个大型运动健身场所。
这里有乒乓球、羽毛球、篮球、网球、游泳馆等一系列场馆，附近的几个小区会所都用不着，直接走到体育中心就好了。
源深另一个核心优势是四通八达的交通体系，尤其是与隔壁的联洋相比。
自驾方面，浦东最重要的三条主干路——世纪大道、张杨路、杨高南路在此交汇，而且除了南侧有浦东行政中心阻隔其他方向道路相当通畅。
反观联洋，西侧是浦东行政中心道路不通、东侧被仁恒河滨城这个超级大盘封死、南侧是世纪公园道路不通，日常出行过多依赖几条主干路导致堵车严重。
地铁方面，世纪大道站是2、4、6、9号线交汇处，同样四通八达。而且18号线即将通车，届时前往浦西将更加便捷。
这样扼交通要冲的位置，使得源深地区从来都不缺流量，而且也看不到被取代的可能性。
与浦西相比，浦东城市规划上的一个特点是集中式商业——尽可能的取消底商保证道路整洁，增加社区商业中心——源深也不例外。
所以这里并没有发达的沿街商铺，主干路羽山路上底商稀疏，而且人气相当冷清。
羽山路街景
日常购物更多的是依赖世纪大道商圈，这里有百联世纪购物中心、世纪汇广场等商业体，不过部分小区步行过来确实有一定距离。
集中式商业保证了街道整洁但是便利度确实有降低，是对是错看个人取舍吧。
医疗资源一直是浦东的短板，源深这里好容易盼来一个仁济医院，可惜主治不孕不育。最近的三甲综合医院是两公里以外的东方医院，勉强对得起内环内的位置。
02
源深的另一个优势是享受四通八达的交通体系，社区却依旧保持着安静。
杨高南路车流很大，与主要的小区间却保持300米以上的距离；张杨路车流很大，主要影响了山水国际一个小区。
这样均衡的设计，得益于地块的整体开发。整体开发的另一个优势是地块的完整性，源深内主要小区都设计的方正大气，开发商有足够的空间做园林景观。
同时，地块的完整也保证了街道环境的整洁，没有虹杨地区随处可见的断头路、没有郊区叮叮当当的工地。
由于是核心地段的门面区域，又由亲儿子操刀，这里小区品质整体水平不低。
香榭丽花园是外销公寓，设计理念在当时一定是顶配。主要的陆家嘴花园一二期、盛世年华、山水国际（陆家嘴美丽苑）等小区也是大开大合，容积率基本在2.0以下。
前面也提到过这些小区地块方正，给了开发商足够的施展空间，所以各大小区均设计了大面积的中央景观区以及水系。
山水国际中央景观区
盛世年华中央景观区
反观在售新房，除了仁恒基本没有开发商敢做水景——造价高不说，后期维护成本也高。
而且现在要么容积率过高、要么做高低配出利润，楼间距基本都紧擦下线，小区格局越做越局促。
大部分小区是2000年后的商品房，起价不低，居住客群以陆家嘴工作的高收入群体以及浦东事业单位员工为主，定位相对统一。
而且物业管理还不错，小区保洁跟得上，外立面以及小区内部干净整洁。
03
不过小区品质只能用不错来形容，距离当今标杆小区大宁金茂府、嘉御庭、云锦东方等等仍有不小的差距。
最本质的原因是这里依旧定位中产或者中产 ，单价再高也突破不了这个上限。
最明显的对比是同期开发的古北二期。
古北二期3房以200平户型为主，源深3房以140平为主——一个是准豪宅一个是定位很高的中产社区。
定位决定了在古北二期普遍做人车分流社区时，源深没有跟进。大量存在的地面车位，可能成为源深主流小区与新房竞争时的核心短板。
其他细节也相对粗糙。源深地区小区外立面普遍采用面砖，而在古北中央公园开始干挂石材外立面就成了古北二期标配。
源深几个次新房以毛坯交付为主，受制于年代后期业主装修品质参差不齐，而古北二期整体以精装交付为主。
既然是标杆区域，源深地区几个小区绿化上确实都下了功夫，不过国企开发商眼界确实不高，而且受制于年代，小区绿化效果与主流次新房相比依旧有不小差距。
源深盛世年华绿化效果
大宁金茂府绿化效果
甚至地下车库都做的不够精致。
盛世年华地下车库
源深所有小区地下车库都是白墙落地，不管是过道还是大厅，时间一长难免会显得破旧。
而且过道狭长，大厅局促，配合以昏暗的灯光完全没有质感。
想想现在千万以上项目金碧辉煌的车库入户大厅，真的是完全两种生活方式。
主流品质小区入户大厅
当然不能说源深的小区差，同期产品中一定是佼佼者。不过中产社区的定位决定了品质上限，而现在主流的中产定位新房翻了一个时代，纷纷向之前“豪宅标准”看齐。
所以当今的市场格局是，2015年后的中产定位次新房设计标准等同2005年豪宅，并且与之形成直接的竞争关系。
最明显的，1000-2000万左右的新房客群现在归为中产 比较合适，不过与世茂滨江花园等老牌顶豪重合度越来越高。
2005年的中产定位产品处境就显得有些尴尬。
其实在容积率、小区布局甚至户型设计上这几个小区相对新房都有足够的优势，但是在面对人车分流、干挂石材、双入户大厅、豪宅标准精装修时，又如何不让人心动？
04
当然以上问题是老牌中产社区普遍面临的问题，不管是源深、联洋、万里还是天山。
根据这一点得出这样的地段将进入衰退明显是草率的，城市发展是一个相当综合的课题，居住品质只是其中一个维度。
而且在众多内环板块中，源深的不可替代性相对较强，无论是交通还是学区。
不过这个维度始终是权重不断增加的重要因素，对于选择区域相当重要。为规避风险最稳妥的方式依旧是选择与2015年后次新房不存在明显代沟产品。
同时，文化的因素越来越重要，这也是最为不可替代的因素之一。
当现在风头正盛的次新区域也陷入衰老，能够常保青春的或许就是文化形成的向心力。